Как продать дом без документов

Инструкция для собственника

Обращение одного из посетителей сайта послужило стимулом к написанию этого материала. В разделе сайта Жилого журнала PRO`BREST уже неоднократно размещались публикации такого характера. Заместитель директора Пашкевич Александр Николаевич, используя свой многолетний юридический опыт в сфере недвижимости и риэлтерской деятельности, отвечает на поступающие вопросы клиентов в раздел «Консультации».

1. История возникновения вопроса

Посетитель сайта спрашивает: «Надо ли регистрировать в БТИ дом в сельской местности для дарения? Или достаточно оформить необходимые документы на землю, на которой построен дом?»

Подготовка ответа на заданные вопросы навела на мысль, что тема может быть небезынтересна и другим посетителям сайта.

По общему правилу, невозможно оформить договор отчуждения (продажи, дарения, мены) находящегося в собственности земельного участка, предоставленного для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома, без государственной регистрации создания расположенного на земельном участке жилого дома либо незавершенного законсервированного капитального строения в агентстве по государственной регистрации (бывшее БТИ). То есть, если кратко, без строения землю продать нельзя.

И наоборот, по общему правилу, невозможно оформить договор отчуждения (продажи, дарения, мены) жилого дома без оформления документов на земельный участок, на котором жилой дом расположен. То есть, если кратко, без оформления земли дом продать нельзя.

2. Исключения из правила

Однако действующим законодательством предусмотрено исключение из общего правила. Это исключение было предусмотрено еще в далеком 2005 году. Тогда был издан Указ Президента Республики Беларусь под № 368 «О некоторых вопросах отчуждения жилых домов в сельских населенных пунктах». Указ предусматривал возможность отчуждения жилых домов без оформления на них правоустанавливающих и регистрационных документов при условии, что дома расположены в сельской местности и сведения о них внесены в похозяйственную книгу местного сельского (поселкового) исполнительного комитета (далее – сельисполкома) до 19 марта 1985 года.

В настоящее время на смену Указу 2005 года издан новый Указ Президента Республики Беларусь «Об отчуждении жилых домов в сельской местности и совершенствовании работы с пустующими домами» от 24 марта 2021 года № 116. Его положения и рассмотрим в свете интересующей нас темы.

Итак, воспользоваться упрощенным порядком отчуждения (продажи, мены, дарения) жилого дома, который не зарегистрирован в агентстве по государственной регистрации (далее для краткости будем именовать – БТИ), вы сможете при наличии одного из следующих условий:

  1. 1. Сведения о вашем жилом доме внесены в похозяйственную книгу сельисполкома до 8 мая 2003 года, то есть по факту дом уже был построен и использовался для проживания до указанной даты.
  2. 2. Жилой дом по факту был построен и использовался для проживания до 8 мая 2003 года, при этом сведения о нем до указанной даты в похозяйственную книгу сельисполкома внесены не были, однако у вас имеются документы, подтверждающие предоставление Вам земельного участка для строительства жилого дома в установленном законодательством порядке (даже если земельный участок не зарегистрирован в БТИ).

Возможность продать жилой дом «без документов» предоставлена владельцам, которые непосредственно построили жилой дом или были его собственниками до 8 мая 2003 года, а также те, к кому право собственности на дом перешло в результате наследования, по решению суда или в результате оформления доли в праве собственности на нажитое в период брака имущество.

3. Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи жилого дома заключается по типовой форме, утвержденной Советом Министров Республики Беларусь.

Если у хозяина дома имеются документы, подтверждающие, что земельный участок принадлежит ему на праве частной собственности, то в этом случае сторонам сделки – продавцу и покупателю необходимо обращаться за оформлением договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом непосредственно в БТИ к регистратору либо в нотариальную контору, так как такой договор сначала подлежит удостоверению (нотариусом либо регистратором). Далее в срок не позднее 3 месяцев со дня удостоверения договор должен пройти государственную регистрацию в БТИ. Стороны сами определяют, кто вправе будет подать заявление в БТИ на государственную регистрацию договора. Обычно в договоре покупатель указывается в качестве лица, которому делегировано право обратиться в БТИ за регистрацией заключенного договора купли-продажи и основанных на нем прав.

Если продавцом документы на земельный участок не оформлялись или земельный участок был предоставлен ему на праве пожизненного наследуемого владения (аренды), то в этом случае договор купли-продажи жилого дома заключается в простой письменной форме (без удостоверения нотариусом либо регистратором). После подписания договора купли-продажи сторонам сделки - продавцу и покупателю необходимо обратиться в местный сельисполком для регистрации договора.

В случае, когда договор купли-продажи подписывался не в помещении сельисполкома, то обратиться в исполком за регистрацией договора необходимо не позднее трех месяцев со дня его подписания. Договор купли-продажи вступит в силу с момента его регистрации в сельисполкоме. Отдельной государственной регистрации договора в БТИ не требуется. Покупатель жилого дома становится его собственником с момента регистрации договора в сельисполкоме.

4. Регистрация права собственности новым владельцем

Однако законодательством определено, что в срок не позднее 3 месяцев со дня регистрации договора в сельисполкоме продавцу или покупателю (а по факту этим заинтересованным лицом будет покупатель) необходимо будет обратиться в БТИ за государственной регистрацией основанных на договоре купли-продажи прав на недвижимое имущество, то есть зарегистрировать возникшее у покупателя право собственности на жилой дом и право пожизненного наследуемого владения (аренды) на земельный участок. Поэтому, если земельный участок продавцу дома не предоставлялся, то покупателю после регистрации договора купли-продажи в сельисполкоме необходимо будет подать в этом же сельисполкоме заявление о предоставлении ему в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельного участка, необходимого для обслуживания приобретенного жилого дома. Указом предусмотрено, что использование покупателем земельного участка до оформления необходимых документов на землю не будет считаться самовольным занятием данного земельного участка. На основании зарегистрированного в сельисполкоме договора купли-продажи жилого дома, решения исполкома о предоставлении земельного участка и оформленного землеустроительного дела покупатель сможет оформить правоустанавливающую и техническую документацию на жилой дом и земельный участок: технический паспорт, свидетельство о государственной регистрации создания жилого дома и возникновения права собственности на него, свидетельство о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды на него.

Указом предусмотрено, что несоответствие сведений о характеристиках указанного в договоре купли-продажи жилого дома данным находящегося в БТИ реестра характеристик недвижимого имущества не является основанием для отказа в приеме документов или совершении регистрационных действий.

Сложные вопросы порой имеют простые решения, если знать законодательные нормы и уметь их использовать. Оказать помощь как с оформлением необходимых документов, так и с продажей любого типа недвижимости готовы специалисты нашего агентства. Обращайтесь, будем рады помочь!

Вернуться к списку статей » Все публикации
Логотип ЗАО АЛЬТЕРНАТИВА Брест

1 понравилось

Не нашли подходящего варианта у нас на сайте?

Кликните здесь!
Загрузка...