Самовольное строительство в Беларуси. Часть III Оформление документов на «самоволку»

Наша новая публикация – следующая третья часть материала на тему самовольного строительства (реконструкции) капитальных строений (сооружений). Напомним, что в первой части статьи обсуждены условия и обстоятельства (основания), при наличии которых строительство признается самовольным, вторая была посвящена последствиям самовольного строительства. В этом материале попробуем разъяснить процедуру «узаконивания» самовольного строения.

Как говорилось прежде, действующим Гражданским кодексом Республики Беларусь установлено, что лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку, и, как следствие, не вправе пользоваться (эксплуатировать) и распоряжаться самовольным строением - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

При этом законодательство в некоторых случаях не предусматривает даже самой возможности принятия самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке.

По этой причине, прежде чем приступить к изложению процедуры оформления документов на самовольное строение (или получение разрешения на продолжение начатого строительства), обозначим ситуации, когда «узаконивание» самоволки допускается законом.

1. Самовольное строительство, при котором постройка может быть принята в эксплуатацию (продолжено начатое строительство)

Итак, если самовольное строительство осуществлено на земельном участке не в соответствии с целевым назначением либо предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение, то право собственности на «самоволку» может быть оформлено при наличии (выполнении) трех условий:

  • лицо осуществило самовольное строительство на земельном участке, предоставленном ему на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения;
  • сохранение самовольной постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
  • вынесено судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку.

При соблюдении двух первых условий судьбу «самоволки» по факту определяет суд. И если основанием для признания строительства самовольным послужили вышеназванные обстоятельства, то следует позаботиться о выполнении первых двух условий (если такое еще возможно и целесообразно) и готовить заявление в суд.

И уже в случае вынесения судом решения о признании права собственности на возведенное здание (сооружение) или произведенную реконструкцию, данное судебное решение будет являться основанием для принятия местным исполкомом в рамках своих полномочий решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию, если её строительство уже завершено. Установленный законодательством порядок принятия такого решения местным исполкомом будет рассмотрен ниже.

Если самовольное строительство осуществлено без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации, в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, то решение по вышеназванным случаям принимает непосредственно местный исполком (наличие судебного решения не обязательно), который вправе принять одно из следующих решений:

  • о продолжении строительства либо о вводе самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке, - если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
  • о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования в соответствии с целевым назначением состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий, - если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
  • о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий, - если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

2. Установленный законодательством общий порядок принятия решения по самовольному строительству

Исполком во всех вышеприведенных случаях при принятии решения должен руководствоваться специально принятым нормативным актом - Положением о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22 декабря 2007 г. N 1802 (далее по тексту- Положение).

Как следует из текста постановления, Положение определяет порядок принятия местными исполкомами по заявлениям лиц, осуществивших самовольное строительство, а также лиц, которые приобрели земельный участок с расположенной на нем самовольной постройкой, решений о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке.

Местный исполком во исполнение Положения для принятия решений по самовольным постройкам обязан создать постоянно действующую комиссию из «представителей структурных подразделений исполкома, осуществляющих государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства, использования и охраны земель, управлений (отделов) внутренних дел и иных структурных подразделений исполкома, а также уполномоченных должностных лиц органов и учреждений, осуществляющих государственный санитарный надзор, а при необходимости - представителей коммунальных и иных организаций». Предусмотрено, что в случае необходимости к работе комиссии могут привлекаться и иные специалисты.

Для того, чтобы получить решение исполкома о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в агентстве по государственной регистрации (бывшее БТИ), необходимо подать в исполком заявление с приложением необходимых документов.

Подача заявления осуществляется в рамках, предусмотренных законодательством административных процедур, поэтому перечень прилагаемых документов к заявлению документов для граждан и для юридических лиц (индивидуальных предпринимателей) несколько отличается.

Для граждан административная процедура называется «принятие решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке», предусмотрена она пунктом 9.4. перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200.

Согласно данному пункту гражданам к заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • заключение по надежности, несущей способности и устойчивости конструкции самовольной постройки - для построек более одного этажа, которое может быть выдано организацией, имеющей регистрацию в реестре аттестатов на осуществление обследования строительных конструкций зданий и сооружений;
  • письменное согласие совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирными жилыми домами, а также нежилыми капитальными постройками на придомовой территории, и участников общей долевой собственности, в том числе временно отсутствующих таких граждан и участников, на принятие в эксплуатацию и государственную регистрацию помещений, домов и построек;
  • копия решения суда о признании права собственности на самовольную постройку - в случае принятия судом такого решения;
  • документ, подтверждающий право на земельный участок (для блокированных жилых домов, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории);
  • письменное согласие залогодержателя на принятие самовольной постройки в эксплуатацию, если объект, в отношении которого осуществлялось самовольное строительство, передан в залог и распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя не предусмотрено законодательством или договором о залоге;
  • ведомость технических характеристик.

Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей административная процедура имеет такое же название «принятие решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке», и предусмотрена она пунктом 3.30 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 февраля 2012 г. № 156.

Согласно указанному пункту юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям к заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • заключение о надежности, несущей способности и устойчивости конструкции самовольной постройки, которое выдается организацией, имеющей регистрацию в реестре аттестатов на осуществление обследования строительных конструкций зданий и сооружений;
  • письменное согласие всех собственников общей долевой собственности на продолжительность строительства или принятие самовольной постройки в эксплуатацию;
  • технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта;
  • документ, удостоверяющий право на земельный участок;
  • копия решения суда о признании права собственности на самовольную постройку - в случае признания судом права собственности на самовольную постройку.

Если подать в исполком заявление без приложения к нему какого-либо из документов вышеприведенного перечня, то исполком вправе отказать в совершении административной процедуры, - заявление не будет рассмотрено по существу.

Положением предусмотрено, что постоянно действующая комиссия обязана в пятидневный срок со дня поступления в исполком заявления изучить документы, провести обследование самовольной постройки и по результатам изучения и обследования составить заключение. Заключение подписывается всеми членами комиссии.

3. Правовое регулирование частных ситуаций самовольного строительства

Какие особенности предусмотрены Положением:

Во-первых, если самовольно возведенное строение не соответствует требованиям технических нормативных правовых актов, то в заключении комиссия при необходимости отражает данные несоответствия и указывает сроки их устранения.

Естественно, по умолчанию речь может идти только об устранимых несоответствиях. Если несоответствия влекут существенные нарушения градостроительных, строительных норм и правил и при этом являются неустранимыми, то заключение комиссии должно повлечь вынесение исполкомом решения о сносе самовольного строения или приведения реконструированного строения в первоначальное (до реконструкции) состояние.

Так как исполком обязан принять решение в течение 15 дней со дня поступления заявления (одного месяца при необходимости дополнительного истребования сведений и/или документов), то сложно сказать, какое решение примет исполком в случае, если указанный в заключении комиссии срок на устранение несоответствий будет превышать максимальный месячный срок для принятия исполкомом решения. В этой ситуации логичным действием будет отзыв поданного в исполком заявления и, после приведения самовольной постройки в состояние, отвечающее предъявляемым требованиям технических нормативных правовых актов, подать заявление в исполком повторно.

Во-вторых, если самовольное строительство еще не завершено, а действующими нормативными актами при строительстве возводимого объекта предусмотрено наличие проектной документации, то проведение строительных работ приостанавливается на период до создания и утверждения (согласования) в установленном порядке проектной документации, а также получения разрешения на производство строительно-монтажных работ (если наличие разрешения для строительства конкретного объекта необходимо, исходя из требований законодательства). В данном случае исполком разрешает строительство, но в решении указывает, что приступить к строительным работам застройщик может только после создания и утверждения (согласования) проектной документации и получения необходимых разрешений.

Так как Положение не регламентирует действия комиссии и исполкома в иных случаях, то представляется, что как положительное, так и отрицательное для «самовольщика» решение исполкома должно быть мотивированным, то есть его законность и обоснованность должны подтверждаться имеющимися документами и фактическими обстоятельствами. Благо, к работе комиссии, как уже отмечалось выше, могут привлекаться квалифицированные специалисты, своего рода эксперты в своей сфере деятельности, а сама строительная деятельность достаточно подробно регламентирована.

Следует отметить, что решение по самовольному строительству исполкомом принимается без оплаты, а само решение действует бессрочно. Положение обязывает исполком в срок не позднее пяти дней со дня принятия решения направить лицу, подавшему заявление, выписку из принятого решения. В случае несогласия с решением исполкома, оно может быть обжаловано в судебном порядке. Вступившее в законную силу решение судебной инстанции поставит точку в судьбе «самостроя».

Конечно, ситуации с самовольным строительством бывают самые разные, как и сами объекты – от сарая на приусадебном участке в отдаленной от цивилизации деревне до возведенного в областном центре многоэтажного офисного здания, выступающего за границы земельного участка (и такое бывало). Поэтому кому-то решение исполкома позволит относительно безболезненно пережить процедуру «узаконивания» самоволки, а другого – наоборот, заставит заняться подсчетом убытков и задуматься о целесообразности такого шага, как реализация самовольного строительства. Ну, а мы на этом завершаем обсуждение темы о самовольном строительстве.

Пашкевич Александр Николаевич
Александр Пашкевич заместитель директора

Практикующий юрист с 30-летним стажем

В статьях «Жилой журнал PRO`BREST» стараюсь затронуть тему, которая была бы одновременно и интересной, и полезной с практической точки зрения. Надеюсь, что в результате кто-то получил ответ на интересовавший вопрос, а кто-то смог использовать информацию для решения конкретной жизненной ситуации. Готов предоставить консультацию и буду рад, если следующая тема публикации станет продолжением ответа на заданный вами вопрос.

Читайте также Все публикации
Вернуться к списку статей » Все публикации
Вопрос - ответ

✅ 1. К принадлежащему мне складу самовольно пристроил для себя офисные помещения. Сейчас соседняя фирма предлагает часть офисных помещений сдать им в аренду. Могу я заключить договор аренды на помещения, на которые отсутствует технический паспорт?

Договор аренды не может быть заключен в отношении офисных помещений, расположенных в самовольно возведенной пристройке к зданию склада до принятия местным исполкомом решения о принятии реконструированного здания склада в эксплуатацию и государственной регистрации изменений капитального строения.

✅ 2. Предприятие самовольно реконструировало одноэтажное здание магазина, надстроив над магазином еще два этажа офисных помещений. Возможно ли оформить документы на произведенную реконструкцию?

При положительном заключении комиссии для принятия решений по самовольным постройкам местный исполком вправе принять решение о принятии самовольно реконструированного здания в эксплуатацию, но при этом не должно изменяться целевое назначение земельного участка. При назначении земельного участка – «для обслуживания здания магазина» и превышении площадей офисных помещений над торговыми, необходимо либо поменять назначение земельного участка (что проблематично при наличии самоволки), либо надстроенные над магазином помещения указывать как торговые помещения.

✅ 3. Вправе ли районный комитет принять решение по самовольному строению, возведенному на земельном участке не в соответствии с его целевым назначением?

Нет, не вправе. Полномочиями на принятие решений по самовольным строениям, возведенным на земельных участках не в соответствии с их целевым назначением наделены областные (Минский городской) исполнительные комитеты.

✅ 4. В каком случае исполком вправе требовать заключение по надежности, несущей способности и устойчивости конструкции самовольно построенного жилого дома?

Административной процедурой «принятие решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке» предусмотрено предоставление гражданами заключений по надежности, несущей способности и устойчивости конструкции для самовольных построек более одного этажа.

✅ 5. В течение какого срока имеет силу решение исполнительного комитета о принятии самовольной постройки в эксплуатацию?

Решение исполнительного комитета о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном законодательством порядке действует бессрочно.



Не нашли подходящего варианта у нас на сайте?

Кликните здесь!
Загрузка...