Самовольное строительство капитальных строений в Беларуси

Какое строительство признается самовольным, возможно ли его узаконить и какие последствия ожидают собственника, если этого не сделать?

Часть 1

Содержание:

Настоящая публикация является первой частью статьи, в которой планируется подробно раскрыть тему самовольного строительства капитальных строений, начиная от рассмотрения условий, при которых строительство признается самовольным и заканчивая практическими вопросами узаконивания «самоволки» - оформления правоустанавливающей, регистрационной и технической документации на самовольно возведенные (реконструированные) капитальные строения.

Данный материал будет интересен тем, кто в силу обстоятельств либо уже осуществил самовольное строительство (реконструкцию) жилого дома или иного капитального строения (в том числе хозпостройки на приусадебном участке), либо, имея определенные затруднения в оформлении разрешительной документации на строительство или реконструкцию (например, по причине пропуска установленных сроков строительства жилого дома или отсутствия согласия сособственника на проведение реконструкции), планирует приступить к самовольному строительству, полагая, что капитально построенное (реконструированное) строение уже точно никто не заставит снести.

Следует отметить, что у нас на слуху случаи успешного «узаконивания самоволки», однако известны и случаи сноса самовольно построенных строений, в том числе многоэтажных, в строительство которых были вложены значительные денежные средства. Поэтому не будет лишним изучить данный вопрос сейчас, чтобы в будущем не лишиться недвижимости иногда в результате банальной самонадеянности.

В первой части статьи постараемся ответить на вопрос - в каком случае созидательная деятельность, направленная на рост благосостояния и улучшение условий жизни, с точки зрения закона, будет являться административным правонарушением – «самовольным строительством» со всеми вытекающими из этого последствиями?

Прежде всего обратимся к тексту Гражданского кодекса Республики Беларусь, а именно статье 223, которая гласит, что самовольным строительством является деятельность по созданию (строительству) или изменению (реконструкции посредством пристройки, надстройки, перестройки) недвижимого имущества (капитального строения или сооружения), если строительство или реконструкция были осуществлены:

  • на самовольно занятом земельном участке;
  • с использованием земельного участка не по его целевому назначению;
  • на земельном участке, предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения;
  • на земельном участке, предоставленном без проведения аукциона в случае, когда предоставление такого земельного участка возможно только по результатам аукциона;
  • на участке, предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков;
  • на участке, предоставленном без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение;
  • без получения необходимых разрешений на строительство (реконструкцию);
  • без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством;
  • с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.

А теперь последовательно рассмотрим все перечисленные основания признания строительства самовольным.

1. На самовольно занятом земельном участке

Какой земельный участок считается самовольно занятым?

Согласно Кодексу о земле самовольным занятием земельного участка является использование вами земельного участка без документа, удостоверяющего (подтверждающего) право на него, за исключением случаев:

  • при использовании по целевому назначению земельного участка, предоставленного до 1 января 1999 года для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, ведения личного подсобного хозяйства, сведения о котором внесены в земельно-кадастровую документацию: регистрационные книги, регистрационные дела, кадастровые карты, журналы регистрации заявлений, базы данных регистров (реестров) государственного земельного кадастра, каталоги геодезических координат поворотных точек границ земельных участков, ведомственные отчеты о наличии и распределении земель, а также аналитические обзоры и иные документы, содержащие сведения о состоянии и использовании земель, земельных участков. Если говорить простым языком, то если документов на земельный участок нет, но вы точно помните, что заявление на предоставление участка вы писали и решение о выделении вам участка местным исполкомом было принято, (возможно, даже сохранилась и квитанция на оплату работы по созданию землеустроительной документации), то в этом случае вероятнее всего в документах местной землеустроительной службы или территориальной организации Белгипрозема можно будет разыскать такие сведения.
  • при добросовестном, открытом и непрерывном владении земельным участком как своим собственным в течение пятнадцати и более лет. В этом случае в соответствии с законодательством возможно приобрести этот земельный участок в частную собственность или получить его в пожизненное наследуемое владение, аренду в сложившейся границе и (или) размере, не превышающем установленной законодательством площади (исходя из назначения и месторасположения земельного участка). Добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком должны подтверждаются опять же сведениями, внесенными в земельно-кадастровую документацию, либо строительным паспортом и (или) паспортом домовладения и (или) документами об уплате земельного налога.
  • при использовании по целевому назначению земельного участка в иных случаях, которые предусмотрены актами Президента Республики Беларусь, решениями иных государственных органов, либо постановлением суда. Наличие у вас такого случая крайне маловероятно.

На практике чаще всего имеют место случаи не столько возведения капитального строения (жилого дома, нежилого здания или сооружения) на самовольно занятом земельном участке, сколько строительство недвижимости с «заступом» за границы земельного участка или вовсе на соседнем участке.

И в большинстве случаев это происходит по причине «неведения» пролегания границ участка. Особенно этим «грешат» владельцы земельных участков в садоводческих товариществах, так как фактически сложившиеся границы земельных участков в садоводческих товариществах часто не соответствуют границам, содержащимся в земельно-кадастровой документации. С учетом желания сэкономить квадраты небольшого земельного надела, постройки обычно стремятся разместить «по границе» (ограждению) участка, но ограждение уже отражает ранее имевшее место желание увеличить площадь участка за счет проезда или прилегающей «свободной» территории товарищества, наличия общего «сдвига» границ участков либо погрешностей при установлении границ во времена, когда расстояния измерялись рулеткой или земляным циркулем (саженем).

К сожалению, известны случаи строительства жилых домов на чужих участках либо с заступом за границу участка. Или еще свежий пример. Собственник строящегося в пригороде Бреста жилого дома обратилась к нам за услугой по его консервации. При подготовке технической документации выяснилось, что находящееся рядом с домом свежевозведенное строение хозблока с гаражом расположено со значительным заступом на соседний участок.

Самое парадоксальное в этой ситуации то, что стоимость установления (восстановления) границ земельного участка на местности (или хотя бы поворотных точек границы участка) не идет ни в никакое сравнение с затратами на возведение капитального строения.

2. С использованием земельного участка не по его целевому назначению

Использование предоставленных земельных участков по их целевому назначению является одним из принципов земельных отношений, закрепленных в Кодексе о земле Республики Беларусь. В определении самого понятия «земельный участок» содержится указание на наличие у него целевого назначения: «земельный участок - часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями)».

Кодексом предусмотрено, что целевое назначение земельного участка есть установленные решением о предоставлении земельного участка «порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей», то есть конкретная цель использования земли в обязательном порядке указывается в решении о предоставлении участка.

В качестве примера использования земельного участка не по его целевому назначению можно отнести строительство жилого дома на участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Либо возведение хозпостройки на земельном участке, предоставленном для огородничества.

3. На земельном участке, предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения

Перечень государственных органов, имеющих право принимать решения о предоставлении земельных участков с указанием объема полномочий содержится в Кодексе о земле Республики Беларусь, а также в Указе Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 года № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».

Согласно указанным законодательным актам земельные участки предоставляются:

  • областными исполнительными комитетами, которые по общему правилу принимают решения о предоставлении земельных участков из земель в границах области, за исключением земель, решения по которым принимаются городскими (городов областного, районного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами;
  • областными исполнительными комитетами, Минским городским исполнительным комитетом из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, лесных земель лесного фонда для целей, не связанных с назначением этих земель, но при условии согласования Президентом Республики Беларусь возможности предоставления указанных земельных участков для таких целей (при этом в законодательстве есть перечень исключения из этого общего правила согласования);
  • Минским городским, городскими (городов областного, районного подчинения) исполнительными комитетами, которые по общему правилу принимают решения о предоставлении земельных участков соответственно из земель в границах г. Минска, городов областного, районного подчинения;
  • администрациями свободных экономических зон (специальных туристско-рекреационных парков, органом управления которых является администрация свободной экономической зоны), которые принимают решения о предоставлении земельных участков, находящихся в границах свободных экономических зон (специальных туристско-рекреационных парков) в аренду резидентам этих зон (парков) при условии, что право на предоставление земельных участков администрации свободной экономической зоны делегированы соответствующим областным (Минским городским), городскими (городов областного, районного подчинения) исполнительными комитетами;
  • районными исполнительными комитетами, которые по общему правилу принимают решения о предоставлении земельных участков из земель в границах районов для обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, для строительства и (или) обслуживания объектов придорожного сервиса и транспортной и инженерной инфраструктуры к ним, для целей, связанных с ведением лесного, сельского хозяйства, в том числе крестьянского (фермерского) хозяйства, а также подсобного сельского хозяйства, традиционных народных промыслов (ремесел), коллективного садоводства, дачного строительства, добычи торфа, из земель в границах городов, являющихся административными центрами районов, сельских населенных пунктов, поселков городского типа, дачных кооперативов, садоводческих товариществ, за исключением земель, решение по которым принимается Минским городским, городскими (городов областного, районного подчинения), сельскими, поселковыми исполнительными комитетами, а также из земель запаса.
  • сельскими, поселковыми исполнительными комитетами, которые по общему правилу принимают решения о предоставлении земельных участков из земель в границах сельских населенных пунктов, поселков городского типа гражданам для строительства и (или) обслуживания жилого дома, для обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей, ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных.

В качестве примера предоставления земельного участка государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, можно привести пример принятия местным сельисполкомом решения о предоставлении расположенного на территории сельского совета земельного участка для строительства объекта придорожного сервиса.

4. На земельном участке, предоставленном без проведения аукциона в случае, когда предоставление такого земельного участка возможно только по результатам аукциона

Согласно Кодексу о земле Республики Беларусь «аукцион - способ продажи с публичных торгов земельного участка в частную собственность граждан Республики Беларусь, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь либо права заключения договора аренды земельного участка, в том числе с расположенным на нем недвижимым имуществом».

Следует отметить, что в Беларуси в различные периоды порядок и условия представления земельных участков кардинальным образом менялся.

В настоящее время, по общему правилу, земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются по результатам аукционов.

Без проведения аукционов земельные участки могут предоставляться в случаях, устанавливаемых Президентом Республики Беларусь либо по решению Президента Республики Беларусь.

Эти «безаукционные» случаи достаточно многочисленны и их перечень содержится в пунктах 7-11 вышеназванного Указа № 667. Поэтому, если есть какие-либо сомнения относительно законности получения земельного участка без аукциона, то лучше проверить, попадает ли ваш случай в предусмотренный Указом перечень.

5. На участке, предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков

Указ Президента Республики Беларусь от 6 февраля 2009 г. № 64 «О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков» обязал областные и Минский городской исполнительные комитеты в срок до 1 мая 2009 г. установить порядок очередности предоставления земельных участков гражданам Республики Беларусь. Поэтому правовое регулирование данного вопроса на территориях указанных административных единиц может незначительно отличаться.

Возьмем для примера Брестскую область. Брестским областным исполнительным комитетом 30 марта 2009 года была утверждена Инструкция о порядке очередности предоставления на территории Брестской области земельных участков гражданам Республики Беларусь.

Согласно этому документу очередность предоставления гражданам участков для строительств и обслуживания одноквартирных жилых домов установлена:

  • исходя из времени принятия гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, при этом предусмотрено внеочередное право на получение земельного участка многодетным семьям, а также лицам, имеющим право на внеочередное включение в списки на получение льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений. Состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и проживающие по месту нахождения земельного участка имеют приоритет перед теми, кто хочет получить земельный участок, но состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по постоянному месту жительства в другом населенном пункте или по месту работы (службы).
  • исходя из даты и времени подачи в установленном законодательством Республики Беларусь порядке заявления о предоставлении земельного участка в случае, когда отсутствуют лица, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, которые хотели бы получить земельный участок.

Очередность предоставления гражданам участков, не связанных со строительством и обслуживанием одноквартирных жилых домов установлена также исходя из даты и времени подачи в порядке заявления о предоставлении земельного участка.

6. На участке, предоставленном без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение

Согласно Положению о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденному Указом № 667, по общему правилу для предоставления земельного участка требуются предварительное согласование места размещения земельного участка для строительства объекта.

Без предварительного согласования места размещения земельный участок для строительства объекта предоставляется (при нижеизложенном условии):

  • гражданам - для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов либо получившим такой дом по наследству, для дачного строительства, строительства (установки) временных индивидуальных гаражей, для коллективного садоводства;
  • юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям - для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных и многоквартирных жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры в границах сельского населенного пункта, поселка городского типа, города, а также реконструкции объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и строительства объектов (за исключением мест добычи полезных ископаемых открытым способом), необходимых для такой реконструкции;
  • органам пограничной службы Республики Беларусь - для строительства и обслуживания инженерно-технических сооружений, необходимых для охраны Государственной границы Республики Беларусь, в пределах пограничной зоны и пограничной полосы;
  • резидентам свободных экономических зон, специальных туристско-рекреационных парков - для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества в границах этих зон, парков
    • при условии наличия разработанного и утвержденного в установленном порядке
    • - генерального плана (схемы проекта планировки района индивидуального жилищного строительства с формированием первичной инженерно-транспортной инфраструктуры) населенного пункта (при размещении земельного участка в границах сельского населенного пункта и поселка городского типа),
    • - градостроительного проекта детального планирования (при размещении земельного участка в границах города),
    • - схемы землеустройства района (при размещении земельного участка за пределами населенного пункта),
    • - проекта организации и застройки территории садоводческого товарищества (при размещении земельного участка в садоводческом товариществе) и дачного кооператива (при размещении земельного участка в дачном кооперативе),
    • - генерального плана свободной экономической зоны, специального туристско-рекреационного парка (при размещении земельного участка в их границах).
    • Без предварительного согласования места размещения предоставляются также земельные участки:
    • - включенные в перечни свободных (незанятых) земельных участков, сформированные местными исполнительными комитетами в порядке, определенном законодательными актами;
    • - при обращении за оформлением правоудостоверяющих документов на земельные участки, на которых расположены капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, зарегистрированные организацией по государственной регистрации квартиры в блокированных жилых домах (при соблюдении условий, установленных законодательством), в том числе разрушенные от пожара, других стихийных бедствий и в результате порчи, принадлежащие гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам (доли в праве на которые принадлежат им) на праве собственности или ином законном основании (имеется договор, судебное постановление, иной документ, подтверждающий право), а также собственникам имущества совместного домовладения, товариществам собственников, уполномоченным лицам по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения;
    • - для ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, народных художественных ремесел, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных - гражданам;
    • - для ведения лесного, сельского хозяйства, в том числе крестьянского (фермерского) хозяйства, а также подсобного сельского хозяйства, для обслуживания линейных сооружений (газопроводов, нефтепроводов, линий электропередачи, связи и других сооружений) в границах их охранных зон - юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям;
    • - для строительства и обслуживания объектов, месторасположение и размер которых определены решением Президента Республики Беларусь либо программой, утвержденной Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь;
    • - для строительства и обслуживания объектов Китайско-Белорусского индустриального парка "Великий камень", в том числе объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в границах данного парка, в соответствии с его генеральным планом, за исключением земельных участков, расположенных в границах республиканского биологического заказника "Волмянский" и заказника местного значения "Маяк".

Как видим, в подавляющем большинстве случаев земельные участки непосредственно для граждан предоставляются в порядке, не требующем предварительного согласования места размещения земельного участка.

7. Без получения необходимых разрешений на строительство (реконструкцию)

Действующий Закон «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» содержит требование о том, что проектирование, возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт объекта (за исключением садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества для этих целей) осуществляются на основании разрешительной документации.

Согласно Положению о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденных Постановлением СМ РБ от 20 февраля 2007 г. № 223 «О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности», разрешительная документация на строительство включает:

  • 1. при предоставлении земельного участка в случае, если необходимо предварительное согласование места его размещения:
    • акт выбора места размещения земельного участка;
    • архитектурно-планировочное задание;
    • технические условия;
    • технические требования;
    • решение местного исполнительного и распорядительного органа о предоставлении земельного участка;
    • решение исполкома о разрешении строительства объекта;
  • 2. при предоставлении земельного участка в случае, если не требуется предварительное согласование места его размещения:
    • в случае предоставления земельного участка без проведения аукциона:
      • - решение исполкома или администрации свободной экономической зоны о предоставлении земельного участка;
      • - решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта;
      • - архитектурно-планировочное задание;
      • - технические условия;
      • - технические требования;
    • в случае получения земельного участка по результатам проведения аукциона:
      • - решение исполкома о предоставлении земельного участка победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона;
      • - решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта;
      • - градостроительный паспорт;
  • 3. при возведении, реконструкции, реставрации на предоставленном земельном участке:
    • решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта;
    • архитектурно-планировочное задание;
    • технические условия;
    • технические требования;
  • 4. при сносе:
    • неиспользуемых объектов:
      • - решение исполкома о разрешении сноса объекта с указанием в таком решении необходимости разработки проектной документации;
      • - согласование исполкомом порядка, способа сноса неиспользуемого объекта, порядка обращения с материалами и отходами, образующимися при сносе неиспользуемого объекта, и порядка восстановления плодородия нарушенных земель и вовлечения их в хозяйственный оборот;
    • иных объектов - решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, сноса объекта, включающее информацию об отключении объекта от инженерной инфраструктуры;
  • 5. при благоустройстве на землях общего пользования - решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта, включающее требования к архитектурно-пространственным характеристикам объекта и информации о подключении к объектам инженерной инфраструктуры;
  • 6. при возведении гражданами одноквартирного, блокированного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек на придомовой территории на предоставленном земельном участке:
    • решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта;
    • градостроительный паспорт либо архитектурно-планировочное задание и технические условия.

Действие данного Положения не распространяется на переустройство и (или) перепланировку, реконструкцию одноквартирных, блокированных жилых домов, в том числе жилого и (или) нежилого помещений в их составе, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории.

Данные вопросы призвано решать Положение о порядке реконструкции жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории, утвержденное Постановлением СМ РБ от 16 мая 2013 г. № 384, которым предусмотрено, что решение местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении проведения реконструкции требуется для проведения строительных работ по:

  • изменению назначения, количества и (или) общей площади жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) нежилых построек;
  • изменению строительного объема или общей площади жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирного жилого дома и (или) нежилых построек;
  • замене несущих конструкций (отдельных видов таких конструкций) жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирного жилого дома и (или) нежилых построек;
  • устройству балконов, лоджий, веранд, террас, а также пандусов для передвижения инвалидов-колясочников с первого этажа на придомовую территорию;
  • устройству неотапливаемых кладовых и погребов в пространстве под балконами и лоджиями первых этажей многоквартирных, блокированных жилых домов без использования подвальных помещений таких домов с обустройством доступа в эти кладовые и погреба с балконов и лоджий посредством люков;
  • инженерному оборудованию (переоборудованию) жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых построек;
  • устройству (переустройству) наружных сетей, кроме магистральных.

Как видим, перечень строительных работ, для выполнения которых требуется получение разрешительной документации, достаточно объемный, а сама разрешительная документация в большинстве случаев не ограничивается одним решением местного исполкома на разрешение проведения строительства (реконструкции) недвижимого имущества.

С изданием Декрета Президента от 23 ноября 2017 года № 7 «О развитии предпринимательства» у субъектов хозяйствования при осуществлении экономической деятельности появилась возможность без получения разрешительной документации, выдаваемой местными исполнительными и распорядительными органами только на основании проектной документации выполнить строительные работы по капитальному ремонту и/или по технической модернизации объектов (замена или установка нового технологического оборудования с выполнением сопутствующих работ по устройству несущих оснований под оборудование, прокладке или замене отдельных внутренних инженерных сетей, связанных с функционированием технологического оборудования, устройству перегородок, отделочных и других работ, производимых внутри здания и не затрагивающих несущую способность конструкций).

8. Без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством

Согласно Закону «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» под проектной документацией понимаются взаимоувязанные проектные документы, служащие основой для возведения, реконструкции, реставрации, ремонта, благоустройства объекта (или его сноса) и представляющие собой архитектурный проект и (или) строительный проект в соответствии с выбранными заказчиком, застройщиком стадиями разработки проектной документации.

Как видим, к проектной документации законодательство относит архитектурный проект и (или) строительный проект.

Если архитектурный проект – это проектная документация, которая включает решение о размещении, физических параметрах, художественно-эстетических качествах объекта строительства, а также о возможных негативных последствиях его воздействия на окружающую среду и определяющая технико-экономические показатели объекта строительства, то строительный проект - проектная документация, которая обеспечивает реализацию решений утвержденного архитектурного проекта и (или) технических решений по объекту, необходимых для выполнения строительно-монтажных, пусконаладочных работ, обеспечения строительства оборудованием, изделиями и материалами.

Большинство вопросов, связанных с проектной документацией урегулированы Положением о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации, утвержденным постановлением СМ РБ от 08.10.2008 года №1476. Согласно этому документу проектная документация разрабатывается после получения в установленном порядке разрешительной документации.

Проектная документация подлежит утверждению после получения в случаях, установленных законодательством, положительного заключения государственной экспертизы. В зависимости от источника финансирования и стоимости строительства проектная документация утверждается республиканскими органами государственного управления и иными государственными организациями, подчиненными Правительству Республики Беларусь, облисполкомами и Минским горисполкомом, заказчиками, застройщиками либо лицами, определившими таких заказчиков, застройщиков.

Что касается утверждения проектной документации на возведение одноквартирных, блокированных жилых домов и (или) нежилых капитальных построек на придомовой территории, реконструкцию жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории, то указанная проектная документация подлежит согласованию главным архитектором или иным уполномоченным лицом местного исполкома в порядке, предусмотренном п.п. 9.3.3. Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента РБ от 26 апреля 2010 г. № 200.

9. С существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил

Что считать существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил?

Ответ на этот вопрос содержится в уже упоминаемой ранее статье 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Гражданский кодекс относит к существенным такие нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта.

Органами, которые вправе определять, осуществлено ли строительство (реконструкция) с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, являются местный исполнительный комитет или суд. Представляется, что в затруднительных (или спорных) случаях заинтересованное лицо вправе прибегнуть к проведению соответствующей экспертизы.

Хотелось бы отметить еще один момент. Строительство признается самовольным в случаях его осуществления без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Представляется, что законодатель в этом случае подразумевает либо строительство конкретного объекта, относительно которого Президентом РБ издан нормативный акт, регламентирующий процесс строительства с отступлением от общих требований, либо принятие Президентом РБ правового акта, которым в целом будут внесены изменения в основания (критерии) признания строительства самовольным.

В заключение первой части материала на тему самовольного строительства, хотелось бы сказать, что его масштабы были бы намного меньше, если бы сам процесс оформления документов при осуществлении строительной деятельности не был таким дорогостоящим как в плане материальных затрат, так и в части затрат по времени (что иногда более актуально). К сожалению, в этой сфере деятельности часто приходится сталкиваться с необходимостью преодоления множественных бюрократических барьеров и проволочек.

Последствия самовольного строительства и необходимые действия для узаконивания так называемой «самоволки» будут рассмотрены в одной из следующих публикаций раздела сайта «Жилой журнал PRO BREST: статьи, обзоры, интервью».

Пашкевич Александр Николаевич
Александр Пашкевич заместитель директора

Практикующий юрист с 30-летним стажем

В статьях «Жилой журнал PRO`BREST» стараюсь затронуть тему, которая была бы одновременно и интересной, и полезной с практической точки зрения. Надеюсь, что в результате кто-то получил ответ на интересовавший вопрос, а кто-то смог использовать информацию для решения конкретной жизненной ситуации. Готов предоставить консультацию и буду рад, если следующая тема публикации станет продолжением ответа на заданный вами вопрос.

Читайте также Все публикации
Вернуться к списку статей » Все публикации
Вопрос - ответ

✅ Каким законодательным актом регламентированы вопросы, связанные с самовольным строительством?

Наиболее полно вопросы самовольного строительства и его правовые последствия регламентированы Гражданским кодексом Республики Беларусь.

✅ Что включает в себя понятие «самовольное строительство»?

Самовольным строительством является деятельность по созданию (строительству) или изменению (реконструкции посредством пристройки, надстройки, перестройки) недвижимого имущества (капитального строения или сооружения), если строительство или реконструкция были осуществлены при наличии указанных в законодательстве обстоятельствах.

✅ Какой земельный участок считается самовольно занятым?

Самовольно занятым является земельный участок, который используется землевладельцем без документа, удостоверяющего (подтверждающего) его право на данный земельный участок, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.

✅ Что означает «целевое назначение» земельного участка?

Целевое назначение земельного участка означает, что каждый сформированный земельный участок должен использоваться для конкретной цели, которая указывается в решении о предоставлении земельного участка.

✅ Можно ли получить земельный участок в собственность без участия в аукционе?

Да, такое возможно. Без проведения аукционов земельные участки могут предоставляться в случаях, устанавливаемых Президентом Республики Беларусь, либо по решению Президента Республики Беларусь. Эти случаи перечислены в Указе Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 года № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».

✅ Является ли самовольным строительством возведение садового домика на земельном участке в садоводческом товариществе при отсутствии решения (разрешения) местного исполкома?

Закон «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» содержит исключение, согласно которому проектирование, возведение, реконструкция, реставрация и капитальный ремонт садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества для этих целей осуществляются без получения разрешительной документации (к разрешительной документации относится в том числе решение исполкома).



Не нашли подходящего варианта у нас на сайте?

Кликните здесь!
Загрузка...