Статьи, обзоры, интервьюКак продать дом без документов
Обращение одного из посетителей сайта послужило стимулом к написанию этого материала. В разделе сайта Жилого журнала PRO`BREST уже неоднократно размещались публикации такого характера. Заместитель директора Пашкевич Александр Николаевич, используя свой многолетний юридический опыт в сфере недвижимости и риэлтерской деятельности, отвечает на поступающие вопросы клиентов в раздел «Консультации».
1. История возникновения вопроса
Посетитель сайта спрашивает: «Надо ли регистрировать в БТИ дом в сельской местности для дарения? Или достаточно оформить необходимые документы на землю, на которой построен дом?»
Подготовка ответа на заданные вопросы навела на мысль, что тема может быть небезынтересна и другим посетителям сайта.
По общему правилу, для оформления договора отчуждения (продажи, дарения, мены) находящегося в собственности земельного участка, предоставленного для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома, необходимо зарегистрировать создание расположенного на земельном участке жилого дома либо незавершенного законсервированного капитального строения в агентстве по государственной регистрации (бывшее БТИ). То есть, если кратко, без строения землю продать нельзя.
И наоборот, по общему правилу, для оформления договора отчуждения (продажи, дарения, мены) жилого дома необходимо зарегистрировать создание земельного участка, на котором жилой дом расположен, и возникновение права на него. То есть, если кратко, без оформления земли дом продать нельзя.
2. Исключения из правила
Однако действующим законодательством предусмотрено исключение из общего правила. Это исключение было предусмотрено еще в далеком 2005 году. Тогда был издан Указ Президента Республики Беларусь под № 368 «О некоторых вопросах отчуждения жилых домов в сельских населенных пунктах». Указ предусматривал возможность отчуждения жилых домов без оформления на них правоустанавливающих и регистрационных документов при условии, что дома расположены в сельской местности и сведения о них внесены в похозяйственную книгу местного сельского (поселкового) исполнительного комитета (далее – сельисполкома) до 19 марта 1985 года.
В настоящее время на смену Указу 2005 года издан новый Указ Президента Республики Беларусь «Об отчуждении жилых домов в сельской местности и совершенствовании работы с пустующими домами» от 24 марта 2021 года № 116. Его положения и рассмотрим в свете интересующей нас темы.
Итак, воспользоваться упрощенным порядком отчуждения (продажи, мены, дарения) жилого дома, который не зарегистрирован в агентстве по государственной регистрации (далее для краткости будем именовать – БТИ), вы сможете при наличии одного из следующих условий:
- 1. Сведения о вашем жилом доме внесены в похозяйственную книгу сельисполкома до 8 мая 2003 года, то есть по факту дом уже был построен и использовался для проживания до указанной даты.
- 2. Жилой дом по факту был построен и использовался для проживания до 8 мая 2003 года, при этом сведения о нем до указанной даты в похозяйственную книгу сельисполкома внесены не были, однако у вас имеются документы, подтверждающие предоставление Вам земельного участка для строительства жилого дома в установленном законодательством порядке (даже если земельный участок не зарегистрирован в БТИ).
Возможность продать жилой дом «без документов» предоставлена владельцам, которые непосредственно построили жилой дом или были его собственниками до 8 мая 2003 года, а также те, к кому право собственности на дом перешло в результате наследования, по решению суда или в результате оформления доли в праве собственности на нажитое в период брака имущество.
То есть, если вы хотите продать, подарить или обменять жилой дом, на который отсутствуют документы, то вам необходимо будет документально подтвердить наличие одного из двух вышеуказанных условий. Подтверждением будет являться либо справка из сельсовета, либо имеющиеся на руках документы на земельный участок (не обязательно из БТИ). Получение справок предусмотрено административными процедурами.
3. Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи жилого дома заключается по типовой форме, утвержденной Советом Министров Республики Беларусь.
Есть разница в порядке оформления продажи жилого дома в зависимости от того, как оформлены (или не оформлены) документы на земельный участок.
Если земля находится в собственности (есть акт на землю или свидетельство о регистрации), а документы на жилой дом отсутствуют, то в этом случае договор купли-продажи подлежит удостоверению. Продавцу с покупателем необходимо обратиться за оформлением договора непосредственно к регистратору в БТИ либо нотариусу в нотариальную контору, то есть договор купли-продажи заключается в БТИ или в нотариальной конторе. После удостоверения договора купли-продажи в течение 3 месяцев договор должен быть уже зарегистрирован в БТИ. Покупатель жилого дома становится его собственником с момента регистрации договора купли-продажи в БТИ. Стороны сделки сами определяют, кто вправе будет подать заявление в БТИ на государственную регистрацию договора купли-продажи. Обычно в договоре покупатель указывается в качестве лица, которому делегировано право обратиться в БТИ за регистрацией заключенного договора купли-продажи и основанных на нем прав. Возникновение права на жилой дом станет возможно после создания технической документации на него (технического паспорта).
Если у продавца отсутствуют документы на земельный участок или земельный участок был предоставлен ему на праве пожизненного наследуемого владения (либо аренды), то в этом случае оформление договора купли-продажи жилого дома происходит по-иному. Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме, то есть его не нужно удостоверять нотариусом либо регистратором. Законодательством предусмотрено, что подписанный продавцом и покупателем договор купли-продажи подлежит регистрации в местном сельисполкоме. С момента регистрации договора в сельисполкоме он вступает в силу и с этого с момента покупатель жилого дома становится его собственником. По этой причине представляется, что для заключения договора продавцу и покупателю лучше всего обратиться непосредственно в сельисполком. Работник исполкома должен знать процедуру заключения договора купли-продажи и помочь в его составлении. Если получилось так, что продавец и покупатель заключили договор купли-продажи не в помещении сельисполкома, то в этом случае они в течение 3 месяце со дня подписания договора обязаны совместно обратиться в сельисполком за регистрацией договора. Отдельной государственной регистрации договора купли-продажи в БТИ не требуется.
4. Регистрация права собственности новым владельцем
Согласно требованиям законодательством продавец или покупатель (по факту здесь заинтересованным лицом является покупатель) что в срок не позднее 3 месяцев со дня регистрации договора в сельисполкоме обязан зарегистрировать возникновение у покупателя права собственности на жилой дом в БТИ.
Осуществить регистарцию возникновения права собственности на жилой дом покупатель сможет только после оформления документов на земельный участок. То есть фактически законодатель предоставил покупателю 3-месячный срок для оформления документов на земельный участок. Поэтому, если земельный участок продавцу жилого дома не предоставлялся либо покупатель решит изменить вещное право на земельный участок (вместо права пожизненного наследуемого владения оформить право аренды), то покупателю после регистрации договора купли-продажи в сельисполкоме необходимо будет подать в этом же сельисполкоме заявление о предоставлении ему в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельного участка, необходимого для обслуживания приобретенного жилого дома. Указом предусмотрено, что использование покупателем земельного участка до оформления необходимых документов на землю не будет считаться самовольным занятием данного земельного участка. На основании зарегистрированного в сельисполкоме договора купли-продажи жилого дома, решения исполкома о предоставлении земельного участка и оформленного землеустроительного дела покупатель сможет оформить правоустанавливающую и техническую документацию на жилой дом и земельный участок: технический паспорт, свидетельство о государственной регистрации создания жилого дома и возникновения права собственности на него, свидетельство о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения на него права собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды.
Указом предусмотрено, что несоответствие сведений о характеристиках указанного в договоре купли-продажи жилого дома данным находящегося в БТИ реестра характеристик недвижимого имущества не является основанием для отказа в приеме документов или совершении регистрационных действий.
Сложные вопросы порой имеют простые решения, если знать законодательные нормы и уметь их использовать. Оказать помощь как с оформлением необходимых документов, так и с продажей любого типа недвижимости готовы специалисты нашего агентства. Обращайтесь, будем рады помочь!
