Статьи, обзоры, интервьюГде и как приобрести земельный участок в Беларуси
Рассматривая объекты в районах индивидуальной застройки, вы столкнулись с тем, что не можете найти «дом мечты»? Несмотря на достаточно большой выбор, вас не интересуют «чужие» решения? Это нередкая ситуация, ведь действительно непросто подобрать вариант с учетом всех пожеланий: архитектурные формы и уровень ремонта, параметры участка и коммуникации, инфраструктура и подъездные пути.
Уже возведенные дома отражают видение тех, кто их ими владеет, а не ваши представления. Поэтому, если у вас есть возможности и желание выстроить коттедж по собственному проекту и с учетом тех пожеланий, которые для вас важны, стоит рассмотреть возможности покупки земельного участка.
В серии статей, подготовленных с участием руководителя земельного отдела агентства недвижимости «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» Дианы Приваловой, мы рассмотрим непростой и многосторонний вопрос приобретения участка для строительства жилого дома, а именно:
– где и как приобрести землю;
– что важно знать при покупке на вторичном рынке;
– что стоит учитывать при выборе;
– какие ограничения могут быть наложены на участок;
– как решать задачи с коммуникациями.
Ознакомившись с этой серией статей, вы сможете подобрать земельный участок для строительства своего дома с учетом всех необходимых факторов. В первой части рассказываем о том, каковы возможности по приобретению земли для физических лиц и как происходит процесс в каждом из случаев.
Участок для строительства дома в Беларуси можно приобрести двумя основными способами: у государства (условно можно называть первичным рынком) и у частных продавцов (вторичный рынок). На «первичке» у гражданина также есть две возможности: купить надел на специально организованном аукционе или же получить участок через исполнительный комитет.
Выделение участков через исполнительные комитеты
Граждане Беларуси имеют право получить земельный участок для строительства и обслуживания одноквартирных или блокированных жилых домов через исполком в следующем порядке:
- • в Минске: только многодетные семьи, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;
- • в областных городах и городах областного подчинения, а также в ряде других населенных пунктов по решению облисполкомов: только стоящие на очереди нуждающихся (не обязательно многодетные);
- • в других населенных пунктах: все граждане.
В зависимости от того, в какую категорию вы попадаете, есть ли у вас другая недвижимость, сколько времени вы состоите на учете и др., участок может быть выделен на различных условиях: от полного отсутствия платы за надел до внесения 100% стоимости, только в частную собственность или с возможностью права пожизненного наследуемого владения. Подробнее со всеми положениями можно ознакомиться в статьях 8-11 Указа Президента Республики Беларусь № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».
В случае получения надела в порядке очереди нуждающихся есть существенное ограничение: с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и его государственной регистрации участок 8 лет не подлежит отчуждению. Для государства это гарантия того, что надел, выделенный для строительства и обслуживания дома, будет использоваться по назначению, а не для перепродажи.
В то же время, при наступлении определенных условий надел допускается отчуждать и до окончания этого срока: при потере кормильца, получении I или II групп инвалидности, переезде в другой населенный пункт в связи со сменой работы. Перечень не исчерпывающий, при наличии иных причин местный орган власти принимает решение в индивидуальном порядке. Право первоочередного выкупа такой земли принадлежит исполнительному комитету, но чаще всего он отказывается от покупки и разрешает продавать объект на вторичном рынке.
В этом случае придется возместить исполкому ту часть стоимости земли, которую вы не заплатили при получении. Например, если надел достался вам в частную собственность за 20% от стоимости, необходимо доплатить остальные 80%, если же вы взяли участок в пожизненное наследуемое владение и не платили вовсе, – 100% стоимости.
Подробно о разнице между видами права читайте в статье: «Что нужно знать при выборе земельного участка»
Для того, чтобы получить такой участок, придется дождаться, когда подойдет ваша очередь, а затем соблюсти все сроки строительства, чтобы не лишиться надела. Бывает, что при распределении очередники самостоятельно отказываются от предложенной земли, потому как переоценивают свои возможности по освоению участка в законодательно установленный период – на возведение и введение в эксплуатацию капитального строения дается три года от момента регистрации права собственности (о возможностях продлить эти сроки – ниже).
Кстати, в случае такого отказа человек имеет право встать на очередь еще раз. Но если вы дали согласие и получили участок, то в будущем не сможете повторно претендовать на выделение земли под строительство – таким правом можно воспользоваться только один раз.
Если вы хотите получить землю в населенных пунктах кроме Минска, областных центров и городов областного подчинения, постановка на очередь не обязательна. Можно просто подать заявление в исполнительный комитет той местности, где вы намерены построить дом или уже присмотрели участок.
Надел может быть предоставлен с правом выкупа в частную собственность или оформлен в аренду.
Перечни свободных участков публикуются на интернет-ресурсах местных органов власти, а также на досках объявлений в исполкомах. Стоит учесть, что не менее 30% от свободных наделов выставляется на аукцион. И чаще всего на торгах исполкомы стараются реализовать наиболее ликвидные участки. Поэтому будьте готовы, что вам могут предложить варианты с посредственными характеристиками (не в лучших локациях, без коммуникаций и т.д.)
Информация о свободных земельных участках в Брестской области
Приобретение земли на аукционе
Нет оснований для выделения участка или не хотите брать неликвидный надел? Можно попытать счастья на торгах. Участки по результатам аукционов предоставляются гражданам Беларуси на праве аренды и в частную собственность. Неважно, где вы зарегистрированы – приобрести землю можно в любой локации страны.
Информация об актуальных и находящихся в стадии подготовки аукционах публикуется на сайтах исполнительных комитетов - раздел Брестского облисполкома и всех организаций, которые имеют право проводить торги. В Бресте – Брестский городской центр по управлению недвижимостью.
Организаторы также обязаны размещать объявления об аукционе за месяц до его начала в республиканских газетах и по желанию – в других изданиях. Кроме этого о предстоящих торгах можно узнать в Единой информационной базе неиспользуемого государственного имущества Госкомитета по имуществу Беларуси.
Желающие участвовать в аукционе должны перевести на счет организации, которая проводит торги, задаток, и подать необходимые документы. Это заявление, квитанция об уплате задатка и соглашение о правах, обязанностях и ответственности сторон, заключенное с организатором.
Процесс проведения аукциона прост: победителем по каждому лоту признается тот, кто предлагает наивысшую цену.
Если вы решили попробовать приобрести участок на торгах, ознакомьтесь с Положением о порядке организации и проведения аукционов по продаже земельных участков в частную собственность, где обозначены все этапы процедуры и требования к участникам.
Возлагая серьезные надежды на аукцион, вы можете разочароваться по нескольким причинам. Во-первых, участки для строительства и обслуживания жилых домов выставляются не так часто.
Во-вторых, нет гарантии, что именно вам достанется этот объект, ведь многое зависит от других участников аукциона. Из чего вытекает третий фактор: в процессе торгов цена за надел может ощутимо увеличиться и приобретение окажется для вас совсем не таким выгодным, как рассчитывалось изначально.
Покупка участка на вторичном рынке
По белорусскому законодательству земельный участок для строительства и обслуживания жилого дома на вторичном рынке приобрести можно только с зарегистрированным на нем строением.
Это значит, что совершенно пустой надел купить не получится. Возможности приобретения земли на вторичке в подробностях рассмотрены в отдельной статье, здесь же – самое основное и важное для покупателя.
Для желающих возвести свой дом подходят два варианта: покупка участка с незавершенным законсервированным капитальным строением (НЗКС) или с домиком, который можно снести либо реконструировать.
Незавершенное законсервированное капитальное строение – законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Статья 1 Закона РБ О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним
Правом консервации – то есть приостановления строительства на срок от 3 месяцев до 3 лет – человек может воспользоваться по различным причинам. Часто это отсутствие возможности в данный момент продолжить возведение дома, что не позволяет уложиться в положенные сроки. Или же при намерении совершить продажу, а поскольку сделать это с незаконсервированным объектом нельзя, - консервация позволяет свободно продавать незавершенное капитальное строение на вторичном рынке.
Законсервированные строения могут находиться в разных стадиях готовности. Этап установки фундамента – начальный и наиболее предпочтительный для покупателя, который хочет продолжить строительство, исходя из собственного видения. Ведь можно демонтировать фундамент, согласовать новый проект и возвести дом, не привязываясь к чужим решениям.
НЗКС на этом этапе строительства могут представлять из себя:
- • подушку (нулевой цикл, когда устроена только подземная основа);
- • сам фундамент;
- • фундамент и цоколь.
Если же предыдущий владелец выполнил на стройке больше работ, может быть законсервирована коробка. Она также имеет разный процент готовности: только стены, стены и стропильная система, внутренние перегородки, окна и двери и т.д.
Нашли коробку, которая вписывается в ваше видение будущего дома? Ее можно приобрести и довести до готовности, но учтите: срок для завершения строительства при смене владельца не прерывается.
То есть если прежний собственник купил или получил участок, через два года законсервировал коробку, и с момента консервации прошло три года, то у нового владельца останется только год на то, чтобы ввести дом в эксплуатацию.
Существует также возможность по уважительной причине продлить сроки строительства на два года. Как и в случае с консервацией, это можно сделать с капитальным строением один раз. Подробнее о механизме консервации читайте в статье «Что нужно знать при выборе земельного участка».
Другой вариант решения жилищного вопроса – это покупка ветхого дома. Такое строение можно реконструировать или же снести и возвести новый дом. В чем различие? При реконструкции жилая застройка участка привязана к границам существующего дома (по двум стенам), а при сносе возводить новое строение можно в любом месте надела с учетом действующих норм и правил. Кроме того, производя реконструкцию, вы не обязаны соблюдать сроки, как в случае с новым строительством.
Не привлекает необходимость тратиться на демонтаж строения и вывоз образующегося в процессе строительного мусора? Рекомендуем не отвергать этот вариант сразу и принимать решение, исходя из расчётов, в конкретной ситуации: нередко покупка и снос ветхого дома могут обойтись даже дешевле (с учетом всех остальных факторов – расположение участка, коммуникации и др.), чем другие варианты.
Кстати, наличие проведенных и подключенных инженерных систем – одно из весомых преимуществ покупки участка с ветхим домом. Чаще всего в таких строениях, в отличие от НЗКС, уже подключено электричество, нередко – подведено централизованное газо-, водоснабжение и канализация.
Надеемся, что мы ответили на вопрос «Где и как приобрести земельный участок в Беларуси?», и у вас сложилось представление о возможностях покупки наделов для строительства дома. В следующих публикациях серии мы продолжаем рассматривать нюансы приобретения таких земельных участков. Если у вас появились вопросы, обращайтесь к нашим специалистам, которые проконсультируют и помогут вам сделать правильный выбор.
