Статьи, обзоры, интервьюКвартиры, в которых мы выросли
Вьюн Галина Александровна
Пожалуй, каждый брестчанин или сам жил, или ходил в гости к друзьям и же своим родственникам в панельную девятиэтажку. Немудрено, ведь такие дома с типовой и улучшенной планировкой составляют основную часть жилого фонда города. И не только в Бресте: по данным realt.by, среднестатистический белорус живет именно в типовом панельном доме.
Вместе с руководителем группы квартирного отдела агентства «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» Галиной Вьюн, которая имеет 20-летний опыт работы в недвижимости, вспоминаем, как и для кого в Бресте строилось типовое и улучшенное жилье, и почему оно востребовано до сих пор.
– Сегодня сложно представить, что когда-то Брест был гораздо меньше по площади, и таких крупных микрорайонов, как Восток, Вулька, Ковалевка, не было в составе города. Расскажите, почему именно там появилось так много типового жилья?
Мне казалось, как же это далеко – аж за мостом, словно в другой город едем! И впечатляло, что комнаты все изолированные – в нашей хрущевке «детская» была проходной, а моя подруга со своей сестрой в новой квартире жили в отдельной комнате.
В 1960-е в СССР одной из новых тенденций стала концентрация на одной площадке нескольких предприятий для экономии ресурсов и снижения затрат.
Такая промышленная зона в Бресте, на Востоке, стала первой в Беларуси. Были возведены электромеханический и электроламповый заводы, чулочный и ковровый комбинаты. А рядом в соответствии с генпланом начали строиться типовые жилые массивы для работников.
В 1970-х годах по всему Советскому союзу массово открывались заводы железобетонных изделий. Появился такой и в нашем городе, в тупике ул. Гоголя-Воровского – домостроительный комбинат, на котором производили панели. Сейчас это предприятие «Брестжилстрой». Другие необходимые материалы для возведения панельных домов выпускал комбинат строительных материалов (КСМ).
Город строился и расширялся, жители получали отдельное жилье, на порядок качественнее того, чем довольствовались раньше.
Похожие друг на друга «панельки» массово появлялись на всей территории страны. Приезжаешь в другой город хоть в Беларуси, хоть в России, хоть в Украине – и в спальных районах возникает ощущение, что ты даже не выезжал из Бреста.
А некоторые молодые города Беларуси застраивались почти полностью типовым жильем – например, Солигорск, Светлогорск.
Сходство районов массовой застройки в разных городах замечательно и с большим юмором обыграно в фильме «Ирония судьбы, или С легким паром!».
И сейчас нередко наши покупатели, приходя в типовую квартиру на просмотр, говорят, что жили в точно такой же когда-то, и не обязательно в Бресте.
Начинаешь вспоминать, где и что стояло, куда выходили окна, – и сразу чувствуешь себя совсем как дома, все привычное и понятное.
– Жилые дома в то время возводились только из панелей или из кирпича тоже?
А ориентировочно с 2010 года – к жилью, которое можно условно назвать новостройками. Это как панельные, так и кирпичные, а также монолитные и каркасно-монолитные дома с большими метражами квартир и общедомовых помещений; просторными комнатами, кухнями, прихожими, кладовками, гардеробными, лоджиями; разнообразными, всё более продуманными планировками и соответствующей ценой.
Вот так шаг за шагом развивалась строительная отрасль, и у брестчан появлялась возможность жить в домах, которые становились все лучше и лучше. Но все-таки многие переселились в свои первые отдельные квартиры именно в типовых панельках.
– Как и на каких условиях брестчане получали жилье?
– В стране тогда было сложное положение с жилищным фондом, за счастье считалась комната в общежитии или коммуналке. Основным способом решить квартирный вопрос было получение жилплощади по найму от государства или предприятия в порядке очереди.
Государственное жилье было ведомственным или исполкомовским, то есть, получить его можно было на производстве (через ведомство, из его жилого фонда) или по месту жительства – по очереди в рай- или горисполкоме.
Существовало еще и служебное жилье, которое выделялось, например, военнослужащим или работникам ЖЭСов. Порядок и нормы получения жилья от города были практически такими же, как на предприятии.
Большая часть квартир, полученных по очереди, располагалась в типовых панельных домах. Коллеги часто жили по соседству, многие дружили семьями, дети вместе гуляли во дворе, а родители чаевничали на просторных кухнях. А если и жили не в одном доме, так точно в одном микрорайоне.
Например, на Востоке было возведено много домов от предприятий промзоны, а на Ковалевке – от завода «Цветотрон». За Брестским техническим университетом есть 5-этажки, построенные в 1980-е. Там живет преподавательский состав и учителя со всего города.
– А когда стало возможным оформлять квартиры в частную собственность?
– В Беларуси приватизировать, то есть выкупать у государства квартиры начали более 25 лет назад. Современный рынок недвижимости в нашей стране начал формирование в 1992 году, когда был принят Закон «О приватизации жилищного фонда Республики Беларусь».
В соответствии с ним граждане нашей страны и члены их семей получили право на наделение жилищной квотой, которая засчитывалась в стоимость приватизации. Её размер определялся в зависимости от стажа. На сумму жилищной квоты по заявлению граждан Сбербанк выдавал известные в народе чеки «Жилье», которые использовались для приватизации недвижимости.
Постепенно большинство квартир стало полностью принадлежать тем, кто в них жил. В 2016 году период приватизации закончился, и все квартиры, не прошедшие эту процедуру, были переведены в разряд коммерческого жилья с возможностью его аренды.
До приватизации распоряжаться квартирой – продавать, дарить и совершать иные сделки – было невозможно. Единственно вариантом был обмен. Особенно востребованным он был, когда необходимо было сменить город проживания. Например, кто-то хотел из Бреста переехать в Минск – и не мог просто продать там квартиру и купить тут, как делают сейчас. В Бресте была специальная доска на Советской рядом со зданием милиции, где оставляли объявления: «Меняю квартиру в Бресте, 2 комнаты, на квартиру в Минске».
Люди находили друг друга и могли обменяться жильем. А ещё можно было также обратиться за помощью в городское бюро по обмену – оно некоторым образом выполняло функции современных агентств недвижимости.
– А чем отличались кооперативные квартиры?
– Кооперативное строительство составляло лишь небольшую часть в общем объеме, все желающие не могли купить жилье в ЖСК, были большие очереди. В организации, на предприятии или в городе создавался жилищный кооператив.
Желающие приобрести квартиру вступали в ЖСК, вносили вступительный пай и далее выплачивали установленные ежемесячные взносы. После завершения строительства дома необходимо было продолжать выплачивать взносы до окончательного возмещения затрат, но при этом члены ЖСК не являлись собственниками оплаченных ими квартир.
Участники кооператива, полностью внесшие взнос за квартиру, приобретали право собственности на это имущество c момента его оформления в установленном порядке.
Продажа гражданам таких квартир в личную собственность стала возможной в эпоху перестройки на основании постановления Совета министров СССР в конце 1988 года.
Занятный момент, который помнят многие: если сейчас участники долевого строительства сразу могут выбирать планировку, этаж и расположение, то тогда все решало дело случая. На общем собрании вытягивали номера квартир. Волнительно: где же будет жить семья? Нередко номерки тянули дети, и это такие яркие впечатления, которые остаются в памяти надолго.
– В чем основные отличия улучшенных и типовых планировок от жилья, которое возводилось до этого периода?
– Новые дома стали прорывом по отношению к предыдущим типам застроек. Когда эти квартиры строились, они считались жильем высокого класса. Площадь кухни составляла не менее 7 кв.м, в трехкомнатных – под 10 квадратов, что почти в два раза больше, чем в хрущевке или брежневке. Санузлы раздельные, и в ванной комнате помещается стиральная машина. В прихожих и коридорах также гораздо больше места, чем в домах, которые строились раньше. В двухкомнатных квартирах – лоджия с выходом из спальни, в трешках – две лоджии.
Читайте также: Маленькая, зато своя. О хрущевках и брежневках в Бресте.
В панельных типовых домах улучшились и параметры вспомогательных помещений. Увеличился размер лестничной площадки, на ней стали располагаться четыре квартиры.
По сравнению с хрущевками эти добавленные площади тут очень ощущались. Интересные лестничные марши – не крутые, как в кирпичных домах, а более пологие, по которым удобно подниматься. В девятиэтажных домах предусматривались лифт, а также мусоропровод.
Чуть позже стали строить дома с так называемой улучшенной планировкой. Они массово возводились в Ковалево, в меньшем количестве – на Речице (Адамковская, Смирнова), на Востоке (Гродненская, Орловская, Гаврилова), на Вульке (Сябровская).
В двушках посередине располагается кухня, а по обе стороны – комнаты, то есть в гостиной и спальне нет общей стенки. В типовых же кухня сбоку, а жилые комнаты граничат друг с другом.
Еще одно отличие улучшенной планировки – лоджия из кухни, а не из комнаты, что считается более удобным вариантом.
– У каких покупателей сегодня востребованы эти квартиры?
– Типовое и улучшенное жилье остается популярным на рынке. Часто его приобретают семьи с маленькими детьми. Для тех, кто живет в общежитии, малосемейке, хрущевке или брежневке, «типовушки» – следующая ступенька, нередко промежуточная перед переселением в новый дом 2000-2010-х годов постройки. Еще один распространенный случай: необходимо разъехаться, например, родителям и взрослым детям. Тогда продаются большие квартиры, часто тоже типовые, и на каждого покупается жилье поменьше, но в тех же типовых домах.
– «Типовушкам» сейчас от 30 до 50 лет. В каком состоянии они находятся? Проводятся ли их капремонты?
– Нужно учитывать, что эти дома возводились сразу как постоянное жилье со сроком эксплуатации 100 лет.
В отличие, например, от хрущевок, которые изначально планировалось использовать 25-50 лет, а затем снести и построить новое жилье. Капитальные ремонты в панельных домах типовой и улучшенной планировки проводятся постепенно. Это зависит не только от года постройки и состояния дома, но и от самой обслуживающей организации. Наблюдается такая тенденция: дома, которые находятся на балансе ЖЭСов, обычно более ухоженные, и капремонты в них делают чаще. А в кооперативных домах бывает сложно собрать с жильцов необходимые суммы, чтобы провести благоустройство.
Одна из особенностей типовых домов – батареи внутри панелей. Такое не практиковалось в массовом строительстве ни до, ни после. Ввиду специфики отопительной системы некоторые собственники, не дожидаясь капремонта, самостоятельно утепляют свои стены снаружи «шубой», особенно, в торцевых квартирах. В то же время, многие «панельки» сейчас уже приведены в хорошее состояние: утеплены, в подъездах наведен порядок, заменены коммуникации, сделаны пандусы. И это, конечно, тоже влияет на цену квартиры.
– Можно ли сказать, что покупателей привлекает стоимость квартир в типовых или улучшенных панельных домах?
– Цена всегда играет большую роль при покупке. Если не хватает на квартиру в новом доме, как временный вариант приобретается «типовушка», и человек копит недостающую сумму.
В то же время, если денег недостаточно, можно приобретать брежневку. Основное отличие в площади кухни и других нежилых помещений, жилые метры – те же, а иногда в брежневке и больше. Условно можно сравнить так: квартира с ремонтом в брежневке по стоимости – то же самое, что типовая или улучшенная планировка без ремонта.
Выбор зависит от приоритетов: хотите ли сделать ремонт на свое усмотрение или наоборот, въехать в готовое жилье, нужна в первую очередь просторная кухня или больше жилой площади.
Дома с типовыми и улучшенными планировками – наш основной жилой фонд. Его очень активно возводили в Бресте на протяжении почти 30 лет. Эти дома – понятный и во многих ситуациях лучший вариант решения квартирного вопроса. Для кого-то он становится временным, а кто-то обустраивает такую квартиру на свой вкус и больше не хочет никуда уезжать.
