Сервитут: понятие, установление, прекращение

1. Что означает сервитут?

Проезжая по сельским населенным пунктам со старой застройкой, наверняка вы обращали внимание на то, что некоторые жилые строения расположены непосредственно на границе земельного участка таким образом, что стена дома фактически служит продолжением забора, разделяющего соседние земельные участки.

Если хозяин такого дома решит покрасить наружную стену или почистить скат крыши со стороны соседнего участка, то для этого будет необходимо зайти на этот участок, пройти к стене дома, установить леса или лестницу. И что делать, если владелец против того, чтобы на принадлежащей ему на праве собственности земле кто-либо, пусть даже и сосед, ходил, производил работы и так далее?

А вот другой случай. В результате бурного весеннего паводка единственная ведущая к земельному участку дорогу размыло, и она стала непригодна к пользованию.

Единственный способ попасть на свою территорию – проехать через чужой соседний участок. Как быть в этом случае? Нужно ли спрашивать согласие соседа на проезд по его земле?

Или еще жизненная ситуация. Для электрификации строящегося жилого дома необходимо проложить подземный кабель через соседний участок или установить там электрический столб.

А собственник против использования его участка для решения проблемы электрификации чужого дома, - как быть? Аналогичная ситуация может возникнуть при необходимости прокладки через участок газопровода, канализационных труб или иных коммуникаций.

И пусть подобные факты встречаются не так уж часто, но необходимость организации прохода (проезда, прогона скота) через находящийся в чужой собственности земельный участок к своему участку, водопроводу либо водопою возникла, можно предположить, одновременно с зарождением частной собственности на землю. Известно, что право Древнего Рима уже предусматривало правовое регулирование описываемых общественных отношений.

Для этих целей служил сервиту́т (от латинского servitus, servitutis - рабство вещи, служение вещи, зависимость, подчинённое положение) - право пользования в определенных пределах чужой вещью. Вещь, в данном случае земельный участок, при установлении сервитута начинает служить не только землевладельцу-собственнику, но, также пусть и не в полном объеме, собственнику соседнего участка для удовлетворения его экономических интересов.

В публикациях по данной тематике содержится информация о существовании более тридцати видов сервитута, таких как сервитут прогона скота, права лодочного провоза через чужой водоем, обязанность строить здание не выше определенной высоты, право ходить (проезжать) через чужой участок, право выпускать дым на чужой участок, право пасти скот на чужом участке и пользоваться водопоем, обязанность не ограничивать обзор из соседнего дома строениями или деревьями, право стока через участок дождевой воды или отходов жизнедеятельности и так далее. В дореволюционной России в гражданском праве сервитут присутствовал под названием «право участия частного».

Современное гражданское право Беларуси определяет понятие «сервитут» как право собственника недвижимого имущества требовать от собственника соседнего недвижимого имущества, а в необходимых случаях - и от собственника другого недвижимого имущества предоставления права ограниченного пользования недвижимым имуществом.

И во всех приведенных выше случаях речь может идти именно об установлении сервитута. Замечу, сервитут может быть установлен не только в отношении земельного участка, но также и иного недвижимого имущества.

Но далее будет рассматриваться именно земельный сервитут как наиболее распространенный.

Итак, если земельный участок соседа, необходимый для прохода, проезда или прокладки (обслуживания) коммуникаций, находится в ограниченном пользовании другого лица-владельца соседнего участка, то, выражаясь юридически языком, он обременен правом ограниченного пользования – обременен сервитутом.

2. Условия для установления сервитута

Установить сервитут возможно при условии, если недвижимое имущество зарегистрировано в установленном порядке, причем имеется регистрация как обременяемого недвижимого имущества, так и имущества, в интересах использования которого устанавливается сервитут. Соответственно должны быть надлежащим образом оформлены и права собственников на данное имущество.

Еще одно немаловажное условие состоит в том, что сервитут на земельный участок может быть установлен для достижения какой-то определенной цели – прохода, проезда, прокладки или установки чего-либо и так далее, достижение которой связано с использованием недвижимого имущества лица, в интересах которого устанавливается сервитут. Если сосед предлагает собственнику земельного участка предоставить ему часть земельного участка для организации, например, стоянки автомобиля, то эти отношения не могут быть оформлены как сервитут.

Не может быть установлен сервитут, если у собственника недвижимого имущества, требующего установления сервитута, имеется возможность достичь цели и без обременения соседнего земельного участка. Например, пройти (проехать) на свой земельный участок можно по имеющейся другой дороге, пусть она будет и обходной (объездной) или плохого качества. Сервитут устанавливается только в случае отсутствия других возможностей использовать свою недвижимость.

Собственник, недвижимое имущество которого обременено сервитутом, вправе (но не обязан) требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование своим недвижимым имуществом.

Исключение из этого правила составляют случаи, прямо предусмотренные законодательством. Если плата за сервитут будет затребована, но стороны не смогут сами договориться о её размере, данный вопрос подлежит разрешению в судебном порядке.

Если говорить о критериях определения платы за сервитут, то суды обычно исходят из принципов разумности и соразмерности с учетом цели, порядка пользования, площади и срока установления сервитута. Размер платы может быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает лицо, в интересах которого устанавливается сервитут, а также должен компенсировать те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. Плата может быть установлена как в форме единовременного платежа, так и периодических платежей.

По времени действия сервитут в зависимости от конкретных обстоятельств может быть установлен на определенный период времени (срочный сервитут) или на неопределенный срок (постоянный сервитут). Если в соглашении о сервитуте срок не указан, то он считается постоянным.

3. Порядок установления сервитута

Закон предусматривает возможность сторонам (лицу, требующему установления сервитута и собственнику обременяемого недвижимого имущества) самостоятельно заключить соглашение о сервитуте. Для этого им необходимо достичь согласия по следующим его условиям:

• • недвижимое имущество, которое будет обременено сервитутом;
• • цели, для которых устанавливается сервитут;
• • порядок пользования сервитутом (например, проезд по участку только в рабочее время и в рабочие дни или виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных работ);
• • границы сервитута (схему прохождения, проезда, прокладки или обслуживания коммуникаций и т.д.), которые обычно отражаются на плане земельного участка;
• • размер платы за сервитут (при заявлении такого требования);
• • срок действия сервитута.

Если стороны не договорятся по всем названным вопросам, сервитут может быть установлен решением суда по иску лица, в интересах которого устанавливается сервитут.

Так как речь идет о обременении в отношении недвижимого имущества, то соглашение о сервитуте подлежит государственной регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (бывшее БТИ) в рамках совершения административных процедур и считается установленным с момента такой регистрации.

Обременение сервитутом недвижимого имущества не лишает его владельца права собственности, а также не влечёт каких-либо дополнительных ограничений в части использования и/или распоряжения. Как и до установления сервитута собственник вправе продать, подарить или иным образом распорядиться своим имуществом.

Законодательство обязывает собственника обремененной сервитутом недвижимости при сдаче её в аренду (безвозмездное пользование) предупредить арендатора (ссудополучателя) о наличии данного обременения.

Если собственник продал или иным образом осуществил отчуждение обремененного сервитутом недвижимого имущества, то сервитут сохраняет свою силу для нового собственника, и заключать новое соглашение не требуется.

4. Прекращение сервитута

Действие сервитута может быть прекращено по следующим основаниям:

• • истечение срока, на который сервитут был установлен;
• • по соглашению сторон - собственников недвижимости;
• • по требованию собственника обремененного сервитутом имущества, если в связи с изменением обстоятельств отпали основания, по которым сервитут был установлен;
• • если в результате обременения сервитутом собственник не может использовать недвижимое имущество в соответствии с его назначением.

В случае несогласия какой-либо стороны с прекращением сервитута, данный спор подлежит разрешению в судебном порядке.

Прекращение сервитута, как и его установление, требует государственной регистрации в агентстве по государственной регистрации и считается прекращенным с момента принятия регистратором заявления на выполнение данной административной процедуры, за исключением сервитута, в котором указан срок действия.

Срочный сервитут прекращает действие в момент истечения предусмотренного соглашением срока без осуществления государственной регистрации прекращения.

Сервитут нельзя отнести к распространенному обременению недвижимого имущества. Такая ситуация стала следствием осуществления застройки городов и сельских населенных пунктов в соответствии с разработанными планами (проектами планировки районов индивидуального жилищного строительства с формированием первичной инженерно-транспортной инфраструктуры), соблюдения установленных законодательством требований и ограничений при формировании или делении земельных участков, размещению капитальных строений (многолетних насаждений) на участке относительно его границ и так далее.

Но, если жизненная ситуация сложится таким образом, что без использования территории соседнего участка (или иной недвижимости) невозможно будет решить вопрос с вашим недвижимым имуществом, то знание о сервитуте может позволить вам выйти из затруднительного положения, сэкономив время и средства.

Специалисты юридического отдела нашего агентства - риэлтеры с многолетним опытом работы в сфере недвижимости, готовы оказать помощь в решении вопросов, связанных с установлением, изменением или прекращением обременений в отношении недвижимого имущества, а также в сопровождении сделок с объектами недвижимости вне зависимости от наличия или отсутствия сервитута.