Статьи, обзоры, интервьюЕщё не дом, но уже и не квартира: нюансы и особенности части дома
Часть дома / квартира в блокированном доме – это чаще всего половина дома, разделенного на две части. Такое жилье привлекает удобным месторасположением в усадебной застройке в черте города, наличием собственного приусадебного участка и более низкой ценой в сравнении с целым домом.
Привалова Диана Станиславовна
Эти объекты регулярно появляются в продаже на рынке недвижимости Бреста и пользуются спросом у покупателей. Так, среди проведенных агентством «АЛЬТЕРНАТИВА» сделок земельного направления, каждая десятая – именно такой вид жилья.
С помощью руководителя земельного отдела агентства Дианы Приваловой мы постараемся ответить на самые часто задаваемые вопросы про этот тип недвижимости: в чем заключается разница между частью (долей) жилого дома и квартирой в блокированном доме, как их продавать и в каком случае стоит покупать.
Чем различаются часть дома и квартира в блокированном доме?
Начнем с разделения понятий: часть дома (доля в праве) и квартира в блокированном жилом доме. Визуально это идентичные объекты, однако с юридической точки зрения существует немалая разница.
Доля в праве общей долевой собственности означает, что есть один объект недвижимости – индивидуальный жилой дом, которым владеют несколько собственников. Доля может быть невыделенной, то есть существующей только на бумаге: в правоустанавливающих документах зафиксировано в какой пропорции собственники владеют домом. Само строение при этом не разделено на части, в пользовании находятся общие помещения (кухня, санузлы, жилые комнаты).
В этой статье мы будем рассматривать второй вариант – выделенную в натуре долю, которая фактически является отдельным жильем. Такой дом разделен на изолированные части, каждая из которых включает жилые помещения, кухню и санузел, а также имеет индивидуальный вход с приусадебного участка.
При этом в правоустанавливающих документах – это одноквартирный жилой дом, находящийся в долевой собственности. Однако точно такой же объект юридически может быть оформлен как квартира в блокированном жилом доме. Чтобы понять разницу между видами жилых домов, обратимся к определениям в Жилищном кодексе.
Одноквартирный жилой дом – жилой дом, состоящий из одной квартиры, имеющей вход непосредственно с придомовой территории.
Блокированный жилой дом – жилой дом, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет вход непосредственно с придомовой территории.
Многоквартирный жилой дом – жилой дом, состоящий из вспомогательных помещений, а также двух и более квартир, каждая из которых имеет вход из вспомогательного помещения.
Таким образом, если в доме есть одна квартира и вход осуществляется с придомовой территории – это одноквартирный жилой дом (его еще часто называют индивидуальным).
Если квартир две и больше, и вход в каждую организован прямо с улицы – это блокированный жилой дом. Если же в доме две и более квартир, но попасть в них можно только из вспомогательного помещения (подъезд, фойе), – такой дом относят к многоквартирным.
Соответственно, часть дома, отделенная от другой части и имеющая собственный вход, может быть оформлена и как доля в праве, и как квартира в блокированном жилом доме.
Каковы плюсы квартиры по сравнению с долей в праве для собственника? Поскольку квартира в блокированном доме – это отдельный самостоятельный объект, это означает, что собственник гораздо меньше зависит от соседей. Например, если вы захотите продать квартиру, вы не будете обязаны предоставлять ему первоочередное право выкупа, как в случае с долей. Не нужно его согласие, если вы хотите зарегистрировать по месту постоянного проживания не члена семьи, сдать помещение в наем или сделать перепланировку/реконструкцию в рамках квартиры. А если вы владеете долей, во всех вышеперечисленных случаях вам придется взаимодействовать с совладельцем.
Когда и как появились части дома и блок-квартиры?
Почему одни части дома оформлены как доля в праве, а другие – как квартира в блокированном жилом доме? Для ответа на этот вопрос необходимо углубиться в историю.
В бывшем СССР жилищный вопрос всегда стоял остро. Для его решения нередко в родительском доме для детей, обзаводившихся собственными семьями, выделялась комната, к которой впоследствии могли быть пристроены другие помещения и отдельный вход. Образовывалось единое домовладение в одной семье, но поколения были территориально условно разделены. Кроме того, в то время был законодательно ограничен предельный размер жилого дома или его части, находящихся в личной собственности: его жилая площадь не могла превышать 60 квадратных метров. Этот запрет обходили, возводя пристройку к дому, которую оформляли на одного из совершеннолетних детей. Также общая долевая собственность, как и в настоящее время, возникала в результате наследования жилого дома несколькими наследниками.
Стимулом для разделения дома также было желание сдавать в аренду одну из частей. Институт найма в советские времена был развит: жилья, в том числе, ведомственного и общежитий, на всех не хватало. Студенты охотно снимали части дома, квартиры, комнаты, даже койко-места.
В приграничном Бресте всегда находилось довольно много военных, для офицерского состава также снимали жилье. Поэтому некоторые люди свои дома изначально строили разделенными на две части с таким расчетом: в одной живет семья, а вторую сдают.
Кроме того, ряд предприятий возводил для своих работников одноэтажные дома, разделенные на части/квартиры. Один из примеров в Бресте – застройка для железнодорожников вдоль путей на Киевке (ул. Пивоварная). Это место стали называть – поселок Железнодорожный, поскольку земельные участки в определенном радиусе от путей находились в ведении ЖД, а земля в то время была в дефиците.
Однако по нормам рядом с железной дорогой нельзя было строить многоэтажные дома. Поэтому были возведены длинные одноэтажные дома, которые позиционировались как квартиры, со входом с отдельной придомовой территории. В каждом доме могло быть 4, 6 и 8 квартир.
Долгое время вопрос оформления вышеперечисленных видов жилья оставался неурегулированным. В зависимости от целого ряда обстоятельств в одних случаях части дома были оформлены как доли, в других – как квартиры. До сих пор при желании продать свое жилье некоторые собственники с удивлением узнают, что владеют долями, хотя в техпаспорте могут быть отмечены именно квартиры под номерами. Однако в правоустанавливающих документах указано, что в собственности – доля в праве на жилой дом, пусть по факту – это отдельное изолированное жилое помещение.
С развитием института частной собственности, в процессе приватизации жилья, строительства многоквартирных и одноквартирных жилых домов в Беларуси, была создана нормативно-правовая база, регулирующая эту сферу. В оформленных после этого правоустанавливающих, регистрационных и технических документах таких противоречий уже нет.
Каков порядок разделения дома и участка?
Чтобы выделить долю из общего имущества, нужно с согласия всех собственников перевести одноквартирный жилой дом в блокированный с квартирами по числу дольщиков. В зависимости от планировки возможно вычленение квартир без строительных работ или с проведением реконструкции.
По требованиям законодательства вход в каждую блок-квартиру должен осуществляться непосредственно с земельного участка, а сами квартиры – состоять из одной или нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений. Квартиры в блокированном доме могут быть расположены через стенку, в том числе не несущую на одном этаже или через перекрытие на разных этажах.
Для перевода доли в квартиру необходимо обратиться в местный исполком через систему одного окна, затем – в агентство по госрегистрации и земельному кадастру для оформления документации. Траты при выделении блок-квартир (на выполнение строительных работ, если необходимо, и оформление документации) не одномоментны, а растянуты во времени. Расходы, как правило, распределяются между совладельцами по их договоренности пропорционально долям, но не обязательно. Если к согласию прийти не удается, можно урегулировать этот вопрос через суд.
Создав квартиры в блокированном жилом доме, собственники могут также разделить между собой участок. Однако это не обязательно. Исходя из практики, в большинстве случаев при выделении квартир земля остается в долях. Владение участком в долях не влияет на возможность и процесс продажи квартиры в блокированном доме. Несмотря на то, что земля находится в совместной собственности, вам не нужно будет получать согласие соседа при желании продать свою блок-квартиру.
Разделить участок возможно во внесудебном и судебном порядке с учетом обстоятельств (расположены квартиры друг над другом или нет, местонахождение гаражей, сараев и иной недвижимости и т.д.). Без судебного разбирательства можно обойтись, если стена между квартирами делит участок поровну в долях. Так бывает редко, чаще всего – в новых постройках, которые изначально проектировались с разделением на квартиры (например, таунхаусы).
Поэтому зачастую участок либо так и остается в долях, либо разделяется по решению суда. При этом даже после разделения участка и смены его назначения (вместо «строительство и обслуживание жилого дома» на «обслуживание квартиры в блокированном жилом доме») у соседей в пользовании остаются места и имущество общего пользования: коммуникации, проход к участку, сарай, гараж, колодец и т.д. Порядок их пользования может определяться по договоренности либо посредством судебного решения.
Как делать пристройку, реконструкцию, перепланировку и ремонт?
Отдельно коснемся вопроса изменения внешнего и внутреннего вида и конфигурации дома, разделенного на доли или блоки. Сначала поговорим о долях. Во-первых, для проведения перепланировки и реконструкции, как уже указывалось выше, необходимо согласие второго собственника. Во-вторых, если один из совладельцев в своей части дома сделал пристройку, нужно обязательно произвести перераспределение долей, заключив соглашение у нотариуса и зарегистрировав его в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру (БТИ).
Зачем? Приведем пример. Изначально вы владели ½ частью дома, равной 70 кв.м. Общая площадь дома таким образом составляла 140 кв.м. Затем вы достроили к своей части еще 30 кв.м. Общая площадь дома стала равна 170 кв.м.
По правоустанавливающим документам каждый из дольщиков имеет в собственности ½ дома – а с учетом увеличения площади это уже по 85 кв.м. Получается, что ваш сосед теперь владеет частью вашей части дома. И при продаже этот вопрос в любом случае придется урегулировать.
Также если с согласия соседа вы сделали реконструкцию (пристройку), но при этом не обращались за разрешением в исполком (то есть провели ее самовольно), перед продажей ее обязательно нужно будет узаконить. При этом инженер, который производит обмер и выдает ведомость технических характеристик, будет проводить инвентаризацию всего дома.
И если у вашего соседа тоже есть самовольная пристройка, узаконить придется и ее. А ведь бывает, что она сделана не до конца, работы остановлены, денег на завершение нет. Но тогда и вы не можете зарегистрировать изменения и продать свою долю. В таких случаях приходится договариваться с соседом, возможно даже, финансировать завершение работ.
В случае, если доля выделена и оформлена в блок-квартиру, таких проблем не возникнет. При этом все же придется совместно решать вопросы, касающиеся внешней реконструкции, ремонта фасада и крыши дома, поскольку они затрагивают интересы ваших соседей.
Как проходит продажа части дома?
Обязательно ли переводить долю в квартиру для того, чтобы продать ее? Нет. Если вы не готовы заниматься оформлением квартиры, особенно, в случае, когда не имеете прямого отношения к жилью (например, получили его в наследство), – можете выставлять в продажу долю без перевода ее в отдельную квартиру.
Стоит учитывать, что, если жилье по документам является долей в праве, его цена скорее всего будет ниже, чем точно такого же объекта, оформленного как блок-квартира.
Ваш покупатель сможет сам перевести долю в квартиру, при этом понесет дополнительные расходы, что отражается на стоимости объекта.
Если вы приняли решение продать свою долю, обязательно сверьте данные техпаспорта, правоустанавливающие документы и на соответствие фактического состояния вашего объекта.
Соответствует ли ваша доля занимаемой площади? Нет ли у вас или соседа неузаконенной реконструкции или перепланировки? Готов ли совладелец к диалогу или нужно наладить коммуникацию? По закону вы обязаны сначала предложить ему выкупить вашу долю. Если он откажется, вы имеете право продавать ее не ниже той же цены иному лицу.
Подробнее о продаже общей долевой недвижимости читайте в статье «Как продать долю в доме? Все варианты и советы юриста»
Кому подходят части дома / квартиры в блокированном доме?
Эти объекты часто приобретают те, кто привык жить в усадебной застройке, но не может себе позволить купить целый дом. Причиной, как правило, является ограничение в средствах, ведь часть стоит меньше, чем отдельный дом. Такое жилье востребовано у семей с детьми, у тех, кому хочется иметь дома мастерскую или гараж либо не имеющих возможности по состоянию здоровья жить на высоких этажах.
Для кого-то часть дома – это переходный вариант между квартирой и отдельным домом, а кто-то обосновывается в таком жилье надолго. В то же время, по сравнению с квартирой в многоэтажном доме, частный дом (как и его часть) требует большего внимания: необходимо кроме прочего заниматься обслуживанием и участка, и фасада строения. Зато с помощью пристройки можно расширить пространство, чего никак не сделать в многоквартирном доме. Многие покупатели приобретают части домов именно с расчетом, что в будущем проведут реконструкцию и увеличат площадь жилья.
Удобное месторасположение – это один из основных аргументов при покупке такого вида объектов. Нередко покупатель ищет жилье только в определенном месте. Особенность Бреста заключается в том, что в районах усадебной застройки ближе к центру города, где создана довольно развитая инфраструктура, выставляются на продажу, в основном, именно блок-квартиры или части домов. Отдельно стоящий жилой дом в таких удобных локациях найти непросто, и его цена, как правило, будет высокой: за ту же сумму можно купить дом в лучшем состоянии, но в более отдаленном микрорайоне.
Еще одна причина покупки части дома – это состояние дома и технические характеристики участка, соответствующие цене объекта. Многие покупатели готовы платить за большой, благоустроенный земельный участок с подведенными коммуникациями и жилье с хорошим ремонтом, и их не останавливает наличие соседа за стеной.
В этой статье мы постарались кратко и содержательно рассказать о таких видах объектов недвижимости как часть дома и квартира в блокированном доме. Если вы хотите перевести долю в квартиру, узаконить перепланировку/реконструкцию, разделить участок, продать или купить жилье такого плана, – обращайтесь, специалисты агентства готовы проконсультировать и решить эти задачи «под ключ».
