Все о кредитах на покупку жилья в Беларуси

ШАГ 1 - ОЦЕНИТЕ СЕБЯ. ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ЗАЕМЩИКУ

Несмотря на то, что в каждом банке свои условия выдачи кредитов, можно выделить некоторые общие черты кредитополучателя, которому будут рады в любом банке: такой человек живет в большом городе, имеет высшее образование и работу в стабильной компании с достойной зарплатой. Но даже если вы не узнали в этом описании себя, еще не значит, что в получении кредита вам откажут. В 2015 году Нацбанк начал выставлять «оценки» тем, кто хочет взять кредит: самая низкая – 0, а самая высокая – 400. Исходя этого кредитополучателей распределяют по категориям от А1 («идеальный заемщик») до E3 («человек, которому кредит лучше не давать»). Такая методика называется скоринговой моделью, и ее используют во всем мире. Принимая решение о выдаче кредита, банки ориентируются в числе прочего и на эти критерии, однако при этом у каждого белорусского банка есть и свои подходы к оценке кредитополучателей. И раскрывать эти подходы специалисты кредитных отделов не спешат. Однако общий список оцениваемых критериев одинаков для всех.

- гражданство и дееспособность

В качестве кредитополучателей могут выступать только дееспособные физические лица. Ими могу быть как граждане Республики Беларусь, так и иностранные граждане, и лица без гражданства, постоянно проживающие и имеющие постоянный источник доходов в Республике Беларусь.

- пол и возраст

Минимальный возраст заемщика на момент предоставления кредита на любые цели должен составлять не менее 18 лет. Максимальный возраст на момент возврата кредита по договору – не более 75 лет. При рассмотрении заявки на кредитование жилья возраст заемщика имеет большое значение. С точки зрения банка чем старше человек, тем более осмысленно и предсказуемо он себя ведет в вопросах кредитования.

До 25 лет люди более импульсивны, подвержены эмоциональным покупкам, и это сказывается на их кредитоспособности. По мере увеличения возраст начинает положительно влиять на скоринговую оценку. Однако, в случае обращения за кредитом на покупку недвижимости граждан пожилого возраста из-за длительного срока кредитования (15 - 20 лет), банк рассмотрит заявку только при условии поручительств физических лиц из числа членов семьи или близких родственников, не достигших общеустановленного пенсионного возраста.

Пол заемщика при рассмотрении заявки на получение кредитных средств значения не имеет. В этом плане в нашей стране соблюдается политика гендерного равенства.

- уровень дохода

Ваш доход – самый важный критерий, влияющий на принятие банком решения о предоставлении вам кредитных средств, а также на одобрение запрашиваемой суммы. Согласно требованию Нацбанка, ежемесячные платежи по долговым обязательствам не могут превышать 40% дохода заемщика. Если совокупный платеж больше, то новый кредит вам не дадут, какой бы хорошей ни была кредитная история. Это ограничение в большей степени касается выдачи кредитов на потребительские нужды.

При кредитовании недвижимости ситуация несколько иная: исходя из длительности кредитования и значительности суммы, при рассмотрении заявки на кредит на покупку жилья банк обычно учитывает совокупный доход семьи. Чаще всего это суммарный доход супругов, но иногда могут потребоваться справки о доходах близких родственников (разумеется, с их согласия).

Указав свой среднемесячный доход в кредитном калькуляторе на сайте банка, можно узнать, какую максимальную сумму вам готовы предоставить. В большинстве случаев в расчет берется доход за последние три месяца (это предполагает, что ваш стаж работы на текущем месте работы составляет не менее этого срока). Если ежемесячные суммы начислений в справке сильно разнятся, могут потребоваться сведения о доходах за более продолжительное время, например, полгода или год.

Гражданам пенсионного возраста кредиты на приобретение недвижимости предоставляются исходя из размеров их пенсии или при осуществлении ими трудовой деятельности – размера среднемесячного дохода от трудовой деятельности за последние три месяца.

Многие не учитывают такой немаловажный фактор, как показатель долговой нагрузки. Обращаясь за получением нового кредита, а тем более за кредитом на покупку жилья, рекомендуется досрочно погасить мелкие кредиты на бытовую или компьютерную технику, закрыть неиспользуемые карты рассрочек, погасить задолженности по овердрафту и т.д. Таким образом вы сможете улучшить свои показатели в качестве потенциального заемщика, и увеличить сумму, которую банк будет готов выделить вам на покупку недвижимости.

- кредитная история

Первое, на что обратит внимание банк при решении вопроса о выдаче кредита, это ваша кредитная история. Очевидно, что шансы у претендента с просроченной задолженностью могут снизиться до нуля. И наоборот, заемщик, у которого в кредитной истории числятся исправно выплаченные кредиты, будет пользоваться доверием банков. Но, вместе с тем, нужно понимать, что статус «хорошая история» не присваивается по умолчанию, а формируется со временем. У человека, который только начинает кредитоваться, никак не может быть рейтинга А1, но это еще не значит, что этот заемщик ненадежный.

Банки используют такое понятие как «кредитный рейтинг». Он состоит из ряда параметров:

• • информация о просроченных платежах (составляет 25% скоринговой оценки);
• • информация о долговых обязательствах (25%).
  
• • данные о том, какие у человека были кредитные продукты и когда (24%);
• • информация о количестве запросов кредитной истории со стороны банков (15%);
• • демографические сведения (11%).

Идеальной выглядит ситуация, когда за кредитом обращается человек, который использовал разнообразные кредитные продукты более 5 лет и не допускал значимой просрочки ни по одному из них. При этом у него были не только потребительские кредиты, но и, скажем, поручительство или кредит на покупку автомобиля. То есть человек выступал в разных качествах и во всех проявил себя как добросовестный заемщик.

Вопреки бытующему мнению, невыплаченные штрафы, долги по коммунальным платежам или по алиментам в кредитной истории не учитываются. Важно также знать, что у любой кредитной истории есть свой срок давности. По указанию Нацбанка эти данные хранятся пять лет. Все, что было раньше, значения уже не имеет.

Заказать свою кредитную историю можно онлайн на сайте — creditregister.by. Один раз в календарном году эта услуга предоставляется бесплатно, за повторные разы физлицам нужно заплатить 2,79 рубля (если речь идет о кредитной истории в электронном виде).

- лица на иждивении

Демографические сведения (ваше семейное положение и наличие детей) также имеют значение для банка при принятии решения о предоставлении кредита на покупку недвижимости. Желательно, чтобы потенциальный заемщик был семейным. Считается, что такие люди более ответственны при выплате кредита. Наличие или отсутствие несовершеннолетних детей в семье не всегда трактуется однозначно. Некоторые банки считают, что чем меньше иждивенцев в семье, тем лучше. Другие, наоборот, придерживаются точки зрения, что кредитополучатели с детьми более дисциплинированы при выплате заемных денег. В любом случае ваш доход должен покрывать ежемесячные расходы не только на выплату кредита, но и на содержание лиц на иждивении, коими являются ваши несовершеннолетние дети и, к примеру, неработающая супруга.

- поручители

Очень серьезно стоит подойти к выбору поручителей. Нередко банки отказывают в выдаче кредита именно из-за этого пункта. Их количество будет зависеть от запрашиваемой вами суммы, но чаще всего банк считает необходимым участие не менее двух человек, готовых поручиться за вас на длительный срок (15-20 лет). Общие требования к поручителям мало чем отличаются от оценки вас как заемщика: гражданство, возраст, доход, кредитная история и т.д.

Отдельно заострим внимание на проверке клиентов системой безопасности банка. Вам могут отказать в выдаче кредита, если сведения о вас или ваших поручителях имеются в базе данных МВД. И речь идет не только о тяжких уголовных преступлениях. Органы внутренних дел предоставляют всем банкам данные о различных правонарушителях без расшифровки, какое именно преступление или правонарушение совершил человек. В «черный список» вы можете попасть, если вас оштрафовали за непристегнутый ремень или переход улицы в неположенном месте. Если вам не одобрили кредит именно по этой причине, вы или ваш поручитель можете написать заявление, что не возражаете против детальной проверки в МВД. В этом случае банк может пересмотреть вашу заявку на получение кредита.

ШАГ 2 - ОЦЕНИТЕ НЕДВИЖИМОСТЬ. ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ОБЪЕКТУ НЕДВИЖИМОСТИ

Если вы обращаетесь за получением кредита на потребительские нужды, банку все равно, как и на что вы потратите эти деньги. Кредит на покупку жилья все же является целевым, поэтому кредитно-финансовый институт будет тщательно оценивать не только уровень вашей платежеспособности, но и недвижимость, которую вы планируете приобрести.

На покупку какой недвижимости сегодня можно получить кредит:

• • квартиры в новостройках;
• • квартиры на вторичном рынке;
• • квартиры в блокированных жилых домах (таунхаусы);
• • индивидуальные жилые дома;
• • садовые домики (жилые дачи).

Обычной практикой считается условие, по которому в качестве обеспечения возврата кредита банк берет в залог недвижимость, которую кредитует, а значит ее рыночная стоимость не может быть ниже размера выделяемого кредита.

Ветхое строение, квартира в доме в аварийном состоянии – шанс получить кредит на покупку таких объектов близок к нулю. Прежде чем принять окончательное решение о кредитовании, банк безусловно захочет оценить объект, который вы хотите купить. Это могут сделать специалисты агентства по госрегистрации и земельному кадастру (БТИ) либо независимые оценщики. В некоторых случаях эту услугу оказывает сам банк.

Происходит оценка следующим образом: специалист приезжает в квартиру (дом), делает фотоснимки всех помещений, производит оценку по ряду обязательных критериев (год постройки, материал стен, состояние ремонта, месторасположение и т.д.) и выдает объемное заключение, в котором будет зафиксирована рыночная стоимость вашего будущего жилья. Для банка это гарантия, что в случае невозврата кредитных средств объект будет продан за сумму, способную компенсировать его потери. В этой процедуре есть один важный момент. Заказать оценку может только собственник, то есть продавец недвижимости, которую вы хотите приобрести. А оплачивать услугу будете вы, и в случае отказа в выдаче кредита никто понесенные расходы вам не возместит.

ШАГ 3 - ВЫБЕРИТЕ БАНК. СРАВНЕНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЙ БАНКОВ

Сегодня в Беларуси кредиты на покупку жилья по общих основаниях выдают шесть банков: Беларусбанк, Белагропромбанк, Белинвестбанк, Франсабанк, Банк БелВЭБ и Белгазпромбанк. В городе Минске жилищное кредитование осуществляет также Белорусский народный банк, однако в областных центрах и регионах пока данная программа приостановлена, поэтому в нашем анализе БНБ-Банк не представлен.

Таблица 1. Сравнение всех предложений банков в Бресте по кредитованию покупки недвижимости, предоставляемые физическим лицам на общих основаниях ( по состоянию на 23 февраля 2020 г. ):

БАНК / УСЛОВИЯ
Ставка по кредиту	12,32% годовых - - - - - - - - - - СР + 3,57%	12,27% годовых - - - - - - - - - - СКО х 1,258 ставка кредита овернайт	12,32% годовых - - - - - - - - - - СР + 3,57%	13,99% годовых - - - - - - - - - - СР + 5,24%	12,32% годовых - - - - - - - - - - СР + 3,57%	12,07% годовых - - - - - - - - - - СР + 3,32%
Срок кредитования	до 20 лет	до 20 лет	до 20 лет	до 20 лет	до 20 лет	до 20 лет
Размер кредита - % от стоимости	до 90%	до 90%	до 80%	до 80%	до 90%	до 80%
Условия досрочного погашения	Возможно без штрафных санкций	Возможно без штрафных санкций	Возможно без штрафных санкций	Возможно без штрафных санкций	Возможно без штрафных санкций	Возможно без штрафных санкций
Особые условия, акции и бонусы	Отсрочка погашения основного долга – 18 месяцев	нет	Возможность выбора удобной даты ежемесячного платежа. В рамках партнерских соглашений, заключенных с рядом агентств недвижимости, в том числе с АЛЬТЕРНАТИВА Брест, срок кредитования – до 25 лет.	Отсрочка погашения основного долга – 2 года. Возможно снижение ставки по кредиту до 12,32% при условии открытия поручителем беспроцентного гарантийного депозита в размере не менее 15,0% от суммы кредитного договора.	нет	До 30.04.2020г. акция – ставка по кредиту на 1-й год снижена до 11,3%
Обеспечение обязательств	• при сумме кредитования до 100 000 руб. – поручительство 2-х и более лиц; • при сумме кредитования свыше 100 000 руб. – залог объекта недвижимости + поручительство 2-х лиц	• поручительство 2-х и более лиц	• при сумме кредитования до 60 % стоимости недвижимости: – сумма кредита до 30 000 руб. – поручительство не менее 2 лиц – сумма кредита свыше 30 000 руб. – поручительство не менее 2 лиц либо залог • при сумме кредитования свыше 60 % стоимости недвижимости – поручительство не менее 2 лиц + залог	• залог + поручительство не менее 1-го лица	• залог + поручительство 2-х и более лиц	• при сумме кредитования до 50% стоимости жилья – возможен только залог недвижимости, без поручителей • при сумме кредитования более 50% стоимости жилья – залог недвижимости + минимум 1 поручитель
Требования к возрасту	Не указаны	На дату обращения за кредитом заявитель должен быть не старше 49 лет, на дату погашения- не старше 70 лет	На дату обращения за кредитом возраст заявителя должен быть не менее 21 года и не более 55 лет. Возраст поручителя не должен быть больше 60 лет.	Возраст на дату обращения за кредитом заемщика и поручителей должен быть не более 64 лет	Не указаны	Если на дату погашения кредита у заемщика наступает пенсионный возраст, банк пересчитает максимальный срок кредитования в месяцах, вплоть до месяца наступления пенсии по возрасту
Требования к доходам	В пределах платежеспособ-ности. Коэффициент платежеспособ-ности – 0,7 Это означает, что банк берет в расчет 70% от чистого дохода заявителя (или от совокупного дохода) при расчете максимальной суммы кредита	В пределах платеж-ти, особые требования не указаны	В пределах платежеспособ-ности. Коэффициент платежеспособ-ности – 0,6 Это означает, что банк берет в расчет 60% от чистого дохода заявителя (или от совокупного дохода) при расчете максимальной суммы кредита. Для поручителя коэффициент платежеспособ-ности – 0,55.	В пределах платежеспособ-ности, особые требования не указаны	В пределах платежеспособ-ности. Коэффициент платежеспособ-ности – 0,2 Это означает, что банк берет в расчет 20% от чистого дохода заявителя при расчете максимальной суммы кредита	В пределах платежеспособ-ности, при этом чистый доход и у заемщика, и у поручителей не должен быть меньше 650 руб.
Совокупный доход	Учитывается совокупный доход семьи и близких родственников	Учитывается совокупный доход семьи и близких родственников	Учитывается совокупный доход семьи и близких родственников	Не учитывается совокупный доход семьи и близких родственников	Не учитывается совокупный доход семьи и близких родственников	Не учитывается совокупный доход семьи и близких родственников
Срок рассмотрения	Предварительное рассмотрение заявки – 3 дня. В случае одобрения заявки у заявителя есть 30 дней, чтобы заключить кредитный договор. С даты заключения договора и до перечисления средств – 1-3 дня	Предварительное рассмотрение заявки – 5 дней. С даты заключения кредитного договора и до перечисления средств – 1 день	Предварительное рассмотрение заявки – 3 дня. С даты заключения кредитного договора и до перечисления средств – 1 день	Предварительное рассмотрение заявки – 7 дней. С даты заключения кредитного договора и до перечисления средств – 1 день	Предварительное рассмотрение заявки – 4 дня. С даты заключения кредитного договора и до перечисления средств – до 3-х дней	Предварительное рассмотрение заявки – 7 дней. В случае одобрения предварительной заявки последующее рассмотрение и акцепт до 10 дней
Независимая оценка - - - - - - - - - - - - - - дополнительные расходы	Не требуется	Не требуется	Требуется	Требуется Производят специалисты банка бесплатно	Требуется	Требуется Заказывать оценку можно после предварительного одобрения кредита
Страхование недвижимости - - - - - - - - - - - - - - дополнительные расходы	не требуется	не требуется	не требуется	не требуется	требуется	по решению кредитного комитета
Оформление договора поручительства - - - - - - - - - - - - - - дополнительные расходы	26 руб., за каждый договор	бесплатно	20 руб., за каждый договор	50 руб., за каждый договор	25 руб., за каждый договор	25 руб., за каждый договор
Оформление договора залога 1 - - - - - - - - - - - - - - дополнительные расходы	50 руб.	-	бесплатно	50 руб.	45 руб.	25 руб.

Примечание:

¹ - кроме оплаты услуг банка за оформление договора залога недвижимого имущества, кредитополучатель несет дополнительные расходы по его регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.

Рекомендовать, в какой банк лучше обратиться мы не станем, этот выбор каждый заемщик должен сделать сам. Но один совет все же дадим: постарайтесь посетить на начальном этапе несколько банков и оставить предварительную заявку на получение кредита на покупку недвижимости. Рассмотрение заявки во всех банках происходит бесплатно, а вы увеличите свои шансы решить жилищный вопрос и сможете наглядно в цифрах увидеть, какой ежемесячный платеж вам придется выплачивать в том или ином банке и какие дополнительные расходы вам придется понести, достаточно ли вам поручителей и так далее. И уже после получения предварительного одобрения выделения кредитных средств от специалистов банка сделать осознанный выбор.

ШАГ 4 - ПЛАНИРОВАНИЕ. СРАВНЕНИЕ ПЕРЕПЛАТ И ЕЖЕМЕСЯЧНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ В РАЗНЫХ БАНКАХ

Общая рекомендация от начальника управления «Кредитный регистр» Нацбанка Виктора Пленкина звучит так: «Я бы рекомендовал всем руководствоваться одним из основных принципов финансовой грамотности: любые финансовые действия, в том числе кредитование, должны быть не спонтанными, а плановыми».

Популярность у населения Беларуси кредитования при покупке недвижимости, несмотря на довольно высокие процентные ставки (особенно в сравнении с европейскими странами), связана в том числе с инфляционными настроениями и девальвационными ожиданиями. Ситуация и в нашей стране, и в целом в мире действительно подвержена изменениям, временами – достаточно резким, но долгосрочное прогнозирование этих процессов – задача макроэкономистов. И все же, связывая себя кредитными обязательствами на длительный срок в 15-20 лет, надо учитывать, что серьезные изменения экономической ситуации в стране могут коснуться и вас лично. Поэтому, принимая обязательства по выполнению условий кредитования, стоит очень взвешенно и трезво оценивать свои возможности.

Напомним, что в самом начале статьи мы смоделировали ситуацию, в которой вам на решение жилищного вопроса не хватало 40 000 рублей (около 20 000$ в эквиваленте). Сколько вам придется заплатить каждому из банков за весь срок пользования кредитом и каким будет ежемесячный платеж, рассмотрим в таблице:

Таблица 2. Сравнение ежемесячных платежей и общей суммы переплаты по кредиту

Сумма кредита — 40 000 рублей

Наименование банка	Срок кредитования	% ставка	Ежемесячный платеж		Переплата по кредиту
			Дифференцированные значения по графику - - - - - - - - - - - - - - - - - максимальная сумма	Аннуитетный метод платежей - - - - - - - - - - - - - - - фиксированная сумма	Дифференцированные значения по графику - - - - - - - - - - - - - - - - - максимальная сумма	Аннуитетный метод платежей - - - - - - - - - - - - - - - фиксированная сумма
	20 лет	12,07	569,00 руб.	442,39 руб.	48 481,00 руб.	66 173,00 руб.
	20 лет	12,32	591,67 руб.	-	49 074,00 руб.	-
	20 лет	12,27	582,39 руб.	-	48 997,29 руб.	-
	20 лет + 1 месяц	12,32	576,36 руб.	-	49 661,89 руб.	-
	20 лет	13,99	633,00 руб.	-	56 192,05 руб.	-
	20 лет	12,32	591,67 руб.	-	49 074,00 руб.	-

ВМЕСТО ВЫВОДОВ. ПОЛЕЗНЫЕ ССЫЛКИ

Чтобы облегчить вам поиск ответов на вопросы, связанные с кредитованием недвижимости, предлагаем ссылки на страницы сайтов банков, где указаны контакты и режимы работы специалистов кредитных подразделений. Там же с помощью кредитных калькуляторов можно проверить, достаточен ли уровень вашего дохода для получения желаемой суммы кредита.

Таблица 3. Полезные ссылки

Наименование банка	Контактная информация	Кредитный продукт и кредитный калькулятор
	Отделения и банкоматы	Кредит «Приобретение недвижимости» + кредитный калькулятор
	Отделения банка, банкоматы, инфокиоски	Кредит на приобретение жилья + кредитный калькулятор
	Подразделения и банкоматы	Кредиты на финансирование недвижимости
	Офисы и банкоматы	Кредит "Уласная маёмасць"
	Банкоматы и офисы	Программа «Скоро новоселье» + кредитный калькулятор
	О банке	Кредиты на приобретение жилья + кредитный калькулятор
	Отделения	Программа кредитования "Твоя недвижимость" + кредитный калькулятор

Примечание: Данные по процентным ставкам и иным условиям кредитования актуальны по состоянию на 23 февраля 2020 года. При обращении за кредитом, уточняйте у специалистов банка информацию обо всех произошедших изменениях.