Сложный выбор: подарить недвижимость или составить завещание?
Разобраться со всеми тонкостями и нюансами завещания и договора дарения помогает юрист с многолетним опытом работы, заместитель директора "АЛЬТЕРНАТИВА Брест" Александр Пашкевич.
![Пашкевич Александр Николаевич](/upload/iblock/3bb/3bb384c526fd3db23033d7a87b8c724b.png)
Пашкевич Александр Николаевич
Желание «еще при жизни» распорядиться своей недвижимостью возникает у многих людей по различным причинам: при наличии непростых, в том числе неприязненных, отношений между членами семьи или родственниками, из желания разделить имущество по справедливости – раз одному из детей помогли построить дом, то второму должна остаться квартира, с целью предотвратить внутрисемейные раздоры при разделе наследства и т.д. Нередко людей в возрасте при этом посещает неозвученная вслух мысль: «Кто из близких лучше досмотрит?»
В качестве советчиков в такой ситуации обычно выступают друзья, соседи, авторитетные бывшие коллеги или сослуживцы, которые имеют разный жизненный опыт, однако, к сожалению, зачастую не способны оценить юридические последствия тех или иных действий. А консультировать в этом вопросе должны все же специалисты, потому что его решение действительно не такое простое, как может показаться на первый взгляд.
Зачастую вопрос, вынесенный в заголовок, упрощают, полагая, что разница между дарением и завещанием заключается исключительно во времени перехода недвижимого имущества в собственность того, кому она подарена или завещана (в настоящее время или потом). Однако в действительности это не совсем так. Рассмотрим плюсы и минусы каждого из этих вариантов.
![](/upload/resize_cache/iblock/a53/399_299_2/a53830abd6d92943d9cfdc244c067627.jpg)
Итак, плюсы завещания состоят в том, что:
– собственник сам назначает наследника, которому перейдут все права на недвижимое имущество;
– собственник в любое время может изменить, отменить завещание или поменять наследника;
– после составления завещания у собственника ничего не меняется в плане возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом (несмотря на наличие оформленного завещания он может продать, подарить или иным образом произвести отчуждение жилого помещения любому лицу по своему усмотрению, при этом не обязательно предпринимать какие-либо действия в отношении уже оформленного завещания);
– будучи пенсионером или имея инвалидность, собственник продолжает пользоваться льготами по уплате налогов, оплате коммунальных услуг, электро- или газоснабжения;
– если о составленном завещании не сообщать родным и близким, то сложившиеся привычные семейные, родственные и иные отношения также не претерпят изменений.
В то же время отчуждение недвижимости конкретному лицу через завещание имеет свои минусы, которые состоят в следующем:
– в законодательстве присутствует такое понятие как «обязательная доля в наследстве». Если попытаться объяснить данный термин простым языком, то он означает, что при определенных условиях часть наследства может быть получена лицом, которого собственник не указывал в завещании. Получается, составление завещания не всегда гарантирует, что имущество в полном объеме перейдет указанному в документе наследнику. И данное обстоятельство является самым уязвимым местом в случае использования завещания в качестве способа передачи недвижимости конкретному лицу. По этой причине желательно еще до составления документа выяснить, может ли возникнуть у кого-либо из родственников, не указанных в завещании, право на обязательную долю. Перечень таких лиц ограничен и достаточно краток:
а) несовершеннолетние дети собственника (несовершеннолетним считается лицо с момента рождения до достижения им восемнадцати лет);
б) нетрудоспособные дети, супруг и родители собственника (к таким лицам законодательство относит пенсионеров по возрасту (что в жизни встречается довольно часто) и инвалиды I - III группы (то есть инвалиды 1-3 группы из числа детей, супруга (супруги) или родителей собственника недвижимости вне зависимости от возраста).
Лицо, имеющее право на обязательную долю в наследстве, вправе отказаться от нее (за исключением несовершеннолетних детей). Однако оформить отказ заранее нельзя, поэтому как поступит человек, узнать можно будет только по факту после открытия наследства.
![](/upload/resize_cache/iblock/9b3/399_299_2/9b3bb715c379b083b1872cc5cdae0477.jpg)
Законодательством установлено, что размер обязательной доли в наследстве составляет не менее половины доли, которая причиталась бы при наследовании по закону. Разберемся на конкретном примере. После смерти собственника жилого дома остались его два сына и дочь. В оформленном завещании единственным наследником недвижимости указана дочь. Однако к моменту смерти собственника один из сыновей достиг пенсионного возраста и по этому основанию у него возникло право на обязательную долю в наследстве. Если бы завещание составлено не было, то все дети, являясь наследниками первой очереди, наследовали бы жилой дом по закону, и каждый получил бы по 1/3 доле в праве на него, в том числе и сын-пенсионер получил бы 1/3 долю. Как сказано выше, размер обязательной доли в наследстве составляет не менее половины доли, которая причиталась бы при наследовании по закону. Следовательно, обязательная доля сына-пенсионера составит 1/6 в праве на жилой дом (половина от законной доли). Таким образом, дочь по завещанию станет собственницей 5/6 доли в жилом доме, сын-пенсионер в силу наличия обязательной доли – 1/6 доли в жилом доме, а второй сын в наследовании жилого дома участвовать не будет.
Следовательно, для установления факта наличия в наследстве обязательной доли необходимо установить круг возможных наследников по закону из числа наследников первой очереди – детей, супруга(и) и родителей. Если кто-то из детей собственника умер, то причитающуюся умершему долю в наследстве наследуют дети умершего – внуки наследодателя (так называемое «право представления»). Следует также отметить, что при определенных предусмотренных законом обстоятельствах обязательная доля может быть уменьшена, но только по решению суда.
Как видим, разобраться в нюансах наследования для обычного человека достаточно сложно, поэтому при составлении завещания желательно с помощью нотариуса детально рассмотреть все обстоятельства, которые могут возникнуть при наследовании по завещанию.
Еще одним уязвимым местом наследования по завещанию может стать оспаривание в суде самого завещания лицами, которые в нем не указаны, но которые вправе были бы наследовать недвижимость по закону.
![](/upload/resize_cache/iblock/f11/399_299_2/f117113bc6d0403bc521a3cb60f56339.jpg)
Учитывая возраст собственника и, как следствие, наличие различных заболеваний, в качестве одного из основания к признанию завещания недействительным указывается неспособность его понимать значение своих действий или руководить ими, а также составление завещания под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения и т.д.
Если имеются предпосылки к возникновению такого рода событий, то можно рекомендовать собственнику в день составления завещания пройти психиатрическую экспертизу, наличие заключения по которой позволит быть уверенным, что указанная в завещании воля будет исполнена. Пройти эту процедуру достаточно просто, и в последнее время она перестала быть редкостью.
Если, дочитав до этого места, вы начали склоняться к заключению договора дарения, то с ним также не все однозначно и просто. Точнее, с юридической стороны дарение более понятно по сравнению с особенностями завещания, однако «социально-психологические» последствия уже совершенной сделки для собственника могут быть гораздо ощутимее.
Плюсы дарения состоят в том, что:
– вся подаренная недвижимость переходит в собственность лица, кому собственник ее подарил. Другие лица не вправе претендовать на долю в подаренном имуществе. Как и в случае с завещанием, наличие родственных отношений между собственником и одаряемым (т.е. лицом, которому имущество дарится) для дарения не обязательно.
– после дарения собственник сразу снимает с себя все обязательства, связанные с владением недвижимым имуществом – освобождается от необходимости содержать его и нести связанные с этим расходы (налоги, оплата коммунальных услуг, страховые и/или членские взносы и т.д.).
Что касается недостатков отчуждения недвижимого имущества посредством дарения, то они состоят в следующем:
– заключив договор дарения, и в этом дарение кардинально отличается от составления завещания, в дальнейшем его нельзя изменить или отменить. Законодательство предусматривает отмену дарения только в случае, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Сразу после оформления сделки даритель перестает быть собственником жилого помещения – передумать и возвратить подаренное имущество назад будет уже невозможно.
![](/upload/resize_cache/iblock/6f7/399_299_2/6f7b1fd89e285c5166ece307f58e05c1.jpg)
В нашей практике был случай, когда молодой человек выставил на продажу садовый домик, который ему подарила родная бабушка. Вскоре после выхода рекламного объявления о продаже указанной недвижимости в агентство пришла эта женщина. Она заявила свое несогласие с решением внука продать ее уже бывшую собственность.
Когда бабушка дарила свою дачу, так как по состоянию здоровья уже не могла ухаживать за ней, то искренне предполагала, что молодой и здоровый внук будет следить за домиком и многочисленными насаждениями на участке. Конечно, она надеялась, что в благодарность за подарок внук будет привозить ее отдыхать на дорогую сердцу дачу, где все было создано руками бабушки и ее мужа.
Однако, как выяснилось после оформления дарения, трудовая деятельность на садоводческом участке не входила в ближайшие планы внука. И так как право собственности на садовый домик по договору дарения уже перешло к нему, то юридически воспрепятствовать продаже садового домика бабушка не имела возможности.
Обычно в договоре дарения жилого помещения, в котором собственник проживает на момент сделки, предусматривается сохранение за ним права проживать в нем после перехода права собственности к одаряемому. Это дает ему определенную гарантию не потерять место жительства, если отношения с одаряемым в будущем испортятся. При наличии такого условия в договоре дарения одаряемый не сможет продать жилое помещение без согласия бывшего собственника. При этом важно отметить, что снятие бывшего собственника с регистрационного учета из подаренной квартиры автоматически лишает его всякой возможности каким-либо образом воспрепятствовать отчуждению жилого помещения лицом, которому жилое помещение подарено.
– после оформления договора дарения одаряемый вправе регистрироваться и проживать в жилом помещении, вселять членов своей семьи и близких родственников. Воспрепятствовать этому бывший собственник уже не сможет. Поэтому условия проживания бывшего собственника в жилом помещении могут кардинально измениться. Заранее предусмотреть наступление таких последствий достаточно трудно.
– если собственник имеет право на льготы по оплате коммунальных услуг, налогам и иным обязательным платежам, то одаряемый таких льгот может не иметь, и оплачивать их придется на общих основаниях. Поэтому с момента перехода права собственности указанные платежи, связанные с содержанием и обслуживанием недвижимого имущества, могут существенно возрасти. Юридически обязанность по их оплате лежит уже на новом собственнике, но фактически часто данные расходы по-прежнему несет даритель, так как он продолжает проживать в уже подаренном жилом помещении.
В качестве заключения к вышеизложенному напрашивается вывод, что при оформлении договора дарения могут быть затронуты интересы собственника недвижимости, а при составлении завещания – не учтены интересы того, кому имущество завещано. Есть ли возможность иным способом оформить переход права собственности на недвижимое имущество? Это отдельная тема, которую мы постараемся раскрыть в следующих публикациях.