Раздел общей недвижимости в вопросах и ответах

1. Оформление раздела недвижимого имущества при расторжении брака

– За 15 лет брака построили дом, купили квартиру, приобрели капитальный гараж в гаражном кооперативе. Через месяц в суде состоится заседание по делу о расторжении брака. С бывшим супругом спора о разделе недвижимого имущества нет. Посоветуйте, как наименее затратно (относительно времени и денег) оформить раздел имущества?

Ответ:

– В Вашей ситуации целесообразно рассмотреть возможность использования одного из трех нижеизложенных способов раздела общего совместно нажитого в период брака имущества.

Первый способ. До вступления решения суда о расторжении брака в законную силу заключить с супругом брачный договор. В договоре предусмотреть, какое нажитое в браке имущество (таким образом можно разделить и движимое имущество) переходит в собственность каждой стороне. Брачный договор заключается у нотариуса. Так как в составе имущества имеется недвижимость, то брачный договор необходимо будет также зарегистрировать в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (бывшее БТИ).

Ваши расходы составят суммы по оплате нотариального тарифа за удостоверение нотариусом брачного договора, а также по оплате услуг регистратора за государственную регистрацию брачного договора и регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество (если в соответствии с условиями брачного договора собственником конкретной недвижимости становится тот из супругов, на которого данное недвижимое имущество не зарегистрировано).

Второй способ. До вступления решения суда о расторжении брака в законную силу или уже после оформления развода (в данном случае значения не имеет) оформить соглашение о разделе общего имущества, совместного нажитого в период брака. Так как в составе имущества имеется недвижимость, то соглашение о разделе имущества необходимо будет заключить у нотариуса, а затем нотариально удостоверенное соглашение зарегистрировать в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (бывшее БТИ).

Ваши расходы составят суммы по оплате нотариального тарифа за удостоверение нотариусом соглашения о разделе общего имущества, а также по оплате услуг регистратора за государственную регистрацию соглашения и регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество (если в соответствии с условиями брачного договора собственником конкретной недвижимости становится тот из супругов, на котором данное недвижимое имущество не зарегистрировано).

Третий способ. До момента юридического оформления расторжения брака или после его расторжения Вы совместно с супругом (бывшим супругом) можете обратиться к нотариусу с письменным заявлением о выдаче свидетельства о праве собственности на долю в имуществе, нажитом в период брака. Если в заявлении Вами с супругом не будет указано иное соотношение долей в праве собственности на имущество, то нотариус выдаст свидетельство, согласно которому все имущество будет поделено в равных долях. За выдачу свидетельства о праве собственности на долю в имуществе, нажитом в период брака, необходимо будет уплатить нотариальный тариф, а затем понести расходы по оплате услуг регистратора за государственную регистрацию перехода права собственности.

Недостатком данного способа является то, что нотариус не будет делить имущество в натуре (например, одному супругу остается дом, а второму - квартира), а выдаст документ, согласно которому у каждого супруга появится доля в праве собственности на недвижимость (по 50% в праве на дом, по 50% в праве на квартиру и т.д.).

2. Согласие на продажу квартиры от бывшей супруги

– Должен ли я получить согласие бывшей супруги на продажу квартиры, если квартира была куплена мною в период брака за счет взятого мною банковского кредита, возврат большей части которого осуществлялся мною самостоятельно уже после расторжения брака. Бывшая жена все это время не работала.

Ответ:

– Квартира, которую Вы приобрели в период брака, независимо от того обстоятельства, что был оформлен кредитный договор и произведена оплата ее стоимости, является общей с бывшей супругой совместной собственностью.

Вы с бывшей супругой имеете равные права владения, пользования и распоряжения квартирой даже в том случае, если бывшая супруга в период брака была занята ведением домашнего хозяйства, уходом за детьми или по другим уважительным причинам не имела самостоятельного заработка (дохода).

Если Вы захотите продать квартиру, получение согласия бывшей супруги - обязательно. Возможно, с учетом всех имеющих место обстоятельств, Вам целесообразно рассмотреть вопрос о разделе нажитого в период брака имущества. При разделе имущества суд при определенных обстоятельствах вправе отступить от признания равенства долей на имущество между бывшими супругами.

3. Продажа квартиры, подаренной бывшему супругу

– Может ли бывший супруг продать квартиру без моего согласия при следующих обстоятельствах? Квартира была подарена бывшему муже его бабушкой сразу после свадьбы. После оформления документов на квартиру в ней был сделан дорогостоящий ремонт (включая перепланировку квартиры), деньги на который мне дали мои родители. Я в квартире не зарегистрирована.

Ответ:

– Если в период брака произведена государственная регистрация изменения квартиры в связи с перепланировкой (при этом вносятся изменения в технический паспорт квартиры), то, исходя из сложившейся практики, продать квартиру бывший супруг без Вашего согласия не сможет.

Согласно законодательству имущество супругов, полученное ими в период брака в дар, является собственностью каждого из них. То есть после оформления договора дарения квартира поступила в собственность супруга, и он мог распорядиться ею по своему усмотрению без Вашего согласия.

Однако после проведения ремонта с перепланировкой квартира может быть признана Вашей с мужем общей совместной собственностью при условии, что за счет принадлежащих лично Вам или общих с мужем денежных средств в квартиру были внесены вложения, значительно увеличивающие стоимость квартиры.

Повлиял ли произведенный ремонт на увеличение стоимости квартиры «значительно» или «незначительно» – вопрос спорный, требующий отдельного рассмотрения. Поэтому, при удостоверении договора купли-продажи нотариусы (регистраторы) требуют согласия супруги (супруга), если из документов следует, что в период брака было произведено изменение объекта недвижимости.

Если в регистрационных документах на квартиру отсутствуют сведения об изменении квартиры, то лицо, удостоверяющее договор, исходит их того, что квартира является личной собственностью супруга, которому она подарена. Поэтому, если перепланировка квартиры не была зарегистрирована в БТИ в период брака, бывший супруг может оформить продажу квартиры без Вашего согласия.

Признать за Вами долю в праве собственности на квартиру можно в судебном порядке, опять же при условии, что в суде Вами будет доказано, что произведенный в период брака ремонт был осуществлен за счет Ваших личных или общих с бывшим супругом денежных средств и ремонт квартиры значительно увеличил её стоимость.

4. Раздел незавершенного строительством капитального строения на две квартиры

– В связи с расторжением брака возможно ли разделить незавершенное строительством капитальное строение (жилой дом) на две квартиры, чтобы иметь возможность достроить квартиру отдельно от бывшего супруга? Жилой дом законсервирован на стадии коробки под крышей.

Ответ:

– Разделить коробку жилого дома на две квартиры Вы не сможете, так как законодательством запрещен раздел незавершенных законсервированных капитальных строений. Поэтому «достроить квартиру отдельно от бывшего супруга» не получится. В зависимости от конкретной ситуации имеет смысл рассмотреть возможность создания долевой собственности на строящийся жилой дом с внесением изменений в проектную документацию – получить разрешение на строительство блокированного жилого дома.

Однако достраивать блокированный жилой дом до его ввода в эксплуатацию придется совместно с бывшим супругом. Как показывает жизнь, проживать с бывшим супругом «через стенку» не самое лучшее решение. Проще продать коробку и строиться отдельно.

5. Информация о введенном в эксплуатацию жилом доме, строительство которого было начато до расторжения брака

– Где я могу получить информацию, продал ли бывший супруг жилой дом, который до состояния «коробка под крышей» мы построили в период брака, а затем он после расторжения брака самостоятельно вводил его в эксплуатацию?

Ответ:

– Информацию о собственнике жилого дома на текущий момент Вы можете получить в местном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (бывшее БТИ). Данная информация содержится в Выписке из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на капитальное строение.

Для получения выписки необходимо:

• • назвать точный адрес нахождения жилого дома;
• • предоставить регистратору свой общегражданский паспорт;
• • оплатить услуги за выдачу выписки.

Разумеется, вопросов при разделе недвижимости возникает намного больше, чем в описанных ситуациях. В некоторых случаях не обойтись без судебного разбирательства и помощи адвоката. Однако при искреннем желании действительно разрешить споры, сторонам все же удается найти компромисс и разделить имущество, сэкономив при этом и время, и деньги, и нервы.

С иными вопросами от наших клиентов и ответами на них вы можете ознакомиться в разделе «Консультации» на нашем сайте. А помочь, как с продажей недвижимости, так и с подбором нового жилья, готовы специалисты нашего агентства. Обращайтесь, выбор есть всегда!