Выселить нельзя оставить

1. Кто имеет право потребовать выселения?

Сразу следует уточнить, что выселить можно только лиц, проживающих в жилом помещении. Если же граждане выбыли в другое место жительства, но отказываются сниматься с регистрационного учета, их следует признавать утратившими право владения и пользования жилым помещением. Это другая процедура, и она не будет рассмотрена в рамках данной статьи.

Непосредственно выселить граждан из жилого помещения, согласно Жилищному Кодексу, может только собственник жилья и только на основании решения суда. Для начала определим, кто является собственником жилья. В Республике Беларусь в этой роли могут выступать:

• • Физические лица, которые построили, приобрели или приватизировали жилые помещения (квартиры, дома или доли в них), а также получили в дар или унаследовали недвижимость и зарегистрировали право собственности в установленном порядке;
• • Юридические лица (лизинговые компании), предоставляющие жилые помещения в лизинг по договору финансовой аренды;
• • Юридические лица, имеющие на балансе общежития или служебные квартиры;
• • Государство, предоставляющее социальное или арендное жилье по договору найма.

Обратиться в суд для инициирования процедуры выселения может также банк, у которого жилое помещение находится в ипотеке (залоге).

2. Выселение с предоставлением альтернативы

В Жилищном кодексе Республики Беларусь предусмотрено два варианта выселения – с предоставлением иного жилья или без него. Обязательства предоставить жильцам альтернативу при выселении собственник имеет в отношении законопослушных граждан, соблюдающих правила проживания, в определенных обстоятельствах:

1. В период действия договора найма собственник предоставляет нанимателю иное жилое помещение:

• • в случае проведения капитального ремонта жилья;
• • в случае, признания жилья подлежащим сносу;
• • в случае признания жилья аварийным или не соответствующим санитарным и техническим требованиям.

Переселиться в альтернативное жилое помещение граждане обязаны в установленный срок. Условия прежнего договора найма при этом сохраняются.

2. По требованию собственника совершеннолетние члены его семьи могут быть выселены в другое жилье, принадлежащее ему на праве собственности. Это касается и бывших членов семьи, которые проживали совместно с ним на момент приватизации, но не принимали в ней участие.

Для того, чтобы чётко понимать границы права собственника на выселение граждан, проживающих в его помещении, необходимо понимать значение терминов и определений, встречающихся в статьях Жилищного Кодекса. Так жилым помещением, предоставляемым в связи с выселением, является предназначенное для проживания граждан отапливаемое помещение с естественным освещением и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам, иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, находящееся в пределах данного населенного пункта, а в сельской местности – в пределах территории сельсовета.

Членами семьи собственника, нанимателя жилого помещения, лизингополучателя жилого помещения признаются: супруг (супруга), их дети, в том числе усыновленные (удочеренные), родители, усыновители (удочерители). К членам семьи относятся также проживающие совместно с собственником (нанимателем, лизингополучателем) и ведущие с ним общее хозяйство родные братья и сестры, дед, бабка и внуки; иные родственники, свойственники, нетрудоспособные иждивенцы, заключившие письменное соглашение о признании членом семьи; иные граждане, не менее пяти лет проживающие совместно с собственником (нанимателем, лизингополучателем), ведущие с ним общее хозяйство и признанные в судебном порядке членами его семьи.

Бывший член семьи – гражданин, утративший статус члена семьи, в результате расторжения брака, лишения родительских прав, расторжения письменного соглашения о признании членом семьи или по иным основаниям, предусмотренным законодательством, и продолжающий проживать в жилом помещении собственника.

3. Основания для выселения «в никуда»

Причины, по которым владелец может обратиться в суд для принудительного выселения со своей жилплощади иных граждан, бывают разными. Если для частных лиц катализатором чаще становятся сложные межличностные отношения, то, когда дело касается арендного или служебного жилья, основное значение имеет нарушение условий договора найма. Собственник не обязан предлагать альтернативу жильцу, игнорирующему нормы административного или жилищного кодекса Республики Беларусь.

В частности, суд может принять решение о выселении «в никуда»:

• • граждан, не имеющих законного права проживания на жилплощади, по сути самоуправно занявших жилье;
• • гражданина, выступавшего в роли опекуна (попечителя), отказывающегося освободить жилое помещение после прекращения опеки (попечительства);
• • нанимателя по истечении срока договора найма или же в случае его расторжения;
• • нанимателя служебного жилья в случае прекращения трудовых или служебных отношений с организацией, его предоставившей;
• • нанимателя арендного или социального жилья в случае утраты им статуса нуждающегося в улучшении жилищных условий в связи с приобретением жилья общей площадью 15 кв. м и более (для г. Минска - 10 кв. м) на одного человека;
• • собственника жилья и нанимателя в связи с наличием задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг без уважительных причин шесть месяцев и более;
• • собственника жилья, являющегося предметом ипотеки, в случае утраты права собственности на заложенное имущество в пользу банка;
• • совершеннолетних членов семьи собственника жилья (в том числе бывших), не имеющих доли в праве общей собственности на занимаемое жилье, в случае, когда выселяемые лица в течение календарного года три и более раза привлекались к административной ответственности за разрушение, порчу жилья, использование его не по назначению либо систематически нарушали иные требования ЖК, делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме;
• • в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Обращаем внимание, что решение суда о выселении может касаться не только нанимателя или собственника жилья, а также членов их семей, в том числе бывших, а также иных граждан, проживающих совместно с ними, но не состоящих в отношениях свойства или родства.

4. Кого выселить невозможно?

Процедура выселения граждан из жилых помещений по требованию собственника в Республике Беларусь имеет свои ограничения в применении. И до обращения в суд истцу (собственнику) следует учесть сложности, с которыми он может столкнуться в процессе судебного разбирательства.

Во-первых, граждане, выселения которых требует собственник, не должны иметь доли в праве собственности на жилое помещение, а также оснований, чтобы добиться признания за собой такого права. В противном случае ответчиком может быть подано встречное исковое заявление, например, заявление о разделе совместно нажитого имущества. Удовлетворение такого требования будет означать отказ в выселении. В результате такой иск принесет собственнику больше вреда, чем пользы.

Во-вторых, следует учесть условия приватизации. Если на момент выкупа жилья у государства граждане, выселения которых требует собственник, проживали совместно с ним, то решение суда скорее всего будет не в пользу собственника.

В-третьих, судом всегда учитываются права несовершеннолетних детей. Положениям статьи 74 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье предусмотрено, что местом жительства ребенка считается место жительства его родителей. А согласно нормам пункта 1 статьи 157 Жилищного кодекса Республики Беларусь дети вправе беспрепятственно проживать в квартире (доме), пользоваться ею наравне с собственником и требовать от него устранения нарушений их права владения и пользования жилым помещением.

В каждом отдельном случае в процессе судебного разбирательства для принятия решения о выселении учитываются аргументы сторон и представленные доказательства. Перед подачей искового заявления собственнику недвижимости следует тщательно подготовить документы и при необходимости воспользоваться профессиональной помощью адвоката.

5. Обращение в суд

Для инициирования процедуры выселения собственнику следует подать исковое заявление в суд по месту жительства ответчика. Вопрос выселения рассматривается гражданским судом. После уплаты госпошлины и подачи заявления, истец (собственник) и ответчик получают уведомление об открытом делопроизводстве, дате и времени, когда нужно будет явиться на заседание.

Выселение из жилья граждан требует весомых аргументов, поэтому собственнику следует подготовить доказательную базу, обосновывающую серьезность причин для выселения и законность его намерений в отношении ответчика. В зависимости от ситуации представляемые в суд документы могут быть разными, например:

• • Выписка из агентства по гос.регистрации и земельному кадастру (бывшее БТИ) подтверждающее право собственности на недвижимость истца и отсутствие этого права у ответчика;
• • Выписка из лицевого счета ЖЭСа (ЖЭКа, ТС и пр.) о составе лиц, зарегистрированных на жилплощади;
• • Договор найма, доказывающий истечение срока его действия;
• • Письма от коммунальных служб с требованием погашения задолженности за жилищно-коммунальные услуги, свидетельствующих о регулярном игнорировании ответчиком сроков оплаты;
• • Задокументированное свидетельство участкового милиционера, подтверждающее наличие вызовов по адресу проживания ответчика, вызванное его аморальным поведением, вследствие чего невозможно проживание с ним на одной жилплощади;
• • Решения суда доказывающие, что ответчик ранее привлекался к административной ответственности за разрушение и порчу жилья.

Судебный процесс нередко занимает длительное время. Судья имеет право опрашивать свидетелей, предложить разрешить споры на основе взаимных уступок. Суд также вправе отказать в выселении, если ответчик полностью погасит долг за коммунальные услуги до вынесения решения, если именно эта причина была указана истцом в заявлении как основание для выселения.

По завершению судебного процесса судья выносит решение. Если оно принимается в пользу истца, то в обязательном порядке должно быть указано:

• • По какой причине ответчик подлежит выселению;
• • В течение какого срока ответчик обязан освободить жилое помещение;
• • В каком размере подлежат возмещению судебные и иные издержки истца;
• • Адрес и характеристики альтернативного жилья, если оно предложено ответчику.

Однако, нередко решение суда ответчиком упорно игнорируется. Если человек не покинул жилплощадь к назначенному сроку, собственник имеет право обратиться к судебным приставам для принудительного исполнения решения.

Если же ответчик не согласен с решением суда и считает себя правообладателем, он может его оспорить, подав встречный иск.

Тема разрешения споров о выселении из жилого помещения по требованию собственника сложная и зачастую сопряжена с издержками как моральными, так и материальными для обеих сторон. Надеемся, что после прочтения статьи вам будет проще разобраться в непростой ситуации и мирно урегулировать вопрос, не доводя до судебного разбирательства. Либо наоборот, приняв взвешенное решение, обратиться в суд для защиты своих прав и охраняемых законом интересов.