Статьи, обзоры, интервьюКак происходит продажа квартиры с помощью агентства – делимся профессиональными секретами
И покупка, и продажа недвижимости всегда очень волнительны, особенно когда с этим сталкиваешься впервые в жизни. В голове бесконечной чередой крутится множество вопросов… Как это будет происходить? С чего начать? Какие документы нужны? Сколько времени займет? Какого результата ждать? Мы решили помочь вам преодолеть тревожное состояние и предлагаем вниманию собирательную историю продажи самой типовой квартиры при содействии агентства недвижимости. Как это бывает, к чему готовиться продавцу и какую роль в этом процессе играют специалисты – читайте в нашем рассказе.
I. ВЫБИРАЕМ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ И СПЕЦИАЛИСТА. ОПРЕДЕЛЯЕМСЯ С ЦЕНОЙ. ПОДПИСЫВАЕМ ДОГОВОР НА ОКАЗАНИЕ УСЛУГ
Знакомьтесь, это Анна и Павел. Они решили продать свою однокомнатную квартиру на Вульке и купить жилье побольше – семья ждет прибавления и хочет улучшить свои жилищные условия.
Родители Анны несколько лет назад покупали квартиру с помощью агентства «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» и остались очень довольны и организацией процесса, и результатом, поэтому посоветовали молодым супругам обратиться к тому же агенту Марии. Контактов специалиста, к сожалению, у них не осталось, но быстрый поиск в интернете помог найти телефон.
Анна звонит Марии, и они договариваются встретиться в офисе агентства в этот же день. Собственность оформлена на Анну, однако квартира была куплена после заключения брака, а это значит, является совместно нажитым имуществом.
Все вопросы супруги будут решать вместе, поэтому вечером после работы они оба приезжают в агентство, чтобы познакомиться со своим агентом и задать волнующие их вопросы.
Как может быть еще. При выборе специалиста и агентства обычно важны рекомендации знакомых или родственников – в ближайшем окружении зачастую находятся люди, которые недавно продавали или покупали недвижимость и могут посоветовать специалиста. Если таких нет – информацию об агентствах города можно найти в интернете. Обязательно посетите сайты компаний, оцените объем и актуальность выставленных на продажу объектов, стоит также почитать отзывы, в том числе на специализированных ресурсах и в соцсетях.
Современные технологии позволяют многие вопросы решать удаленно – через мессенджеры, электронную почту, социальные сети или же по телефону. Такое общение оперативно и удобно, однако первая личная беседа в офисе будет более продуктивной. Ведь агент сможет просмотреть документы, получить ответы на принципиально важные для сделки с недвижимостью вопросы и предметно проконсультировать по вашей ситуации с учетом всех имеющих место обстоятельств.
Мария обращает внимание обоих супругов, что с собой обязательно необходимо взять правоустанавливающие документы (в случае Анны и Павла это договор купли-продажи, также это может быть договор дарения, брачный договор, свидетельство о праве на наследство и т.д.), свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт и документ, удостоверяющий личность собственника.
Продавцы приходят в офис и лично знакомятся с Марией. Она заполняет вместе с ними карточку объекта с подробными характеристиками квартиры и помогает определиться с ценой, исходя из текущей ситуации на рынке и состояния жилья. Мария показывает в базе несколько похожих вариантов, которые сейчас выставлены на продажу в агентстве: одну квартиру в доме, где живут Анна и Павел, и две – в соседних многоэтажках. Благодаря этому продавцы могут сориентироваться и изначально выставить свою недвижимость на продажу по реальной рыночной цене.
Павел рассчитывал на несколько большую сумму и не сразу соглашается с аргументами Марии, но агент обращает внимание на все составляющие цены, рассказывает о текущей ситуации на рынке и предупреждает, что из-за завышенной стоимости продажа может затянуться, а через какое-то время стоимость точно придется корректировать. Супруги согласовывают сумму, которую хотели бы получить. Именно за эту цену Мария и ее коллеги будут предлагать квартиру покупателям. При этом агент объясняет Анне и Павлу, что они вправе изменить цену в любой момент и неограниченное количество раз. Прислушиваться к рекомендациям специалиста в этом вопросе или нет – индивидуальное решение каждого клиента.
Как может быть еще. Определение реальной рыночной стоимости объекта – это одна из важнейших составляющих успешной сделки в разумные сроки. Сегодня рынок недвижимости пресыщен предложениями, и завышенная цена на старте мало привлекает потенциальных покупателей, которые при прочих равных обычно выбирают предложение за меньшие деньги. Нередко собственники оценивают свое жилье, исходя из субъективных ощущений, по принципу «столько вложил – хочу вернуть... а еще некоторую сумму сверху», забывая, что ремонт морально устаревает, имеют место естественная амортизация материалов, износ инженерных систем, техники и мебели... Объективно соотнестись с этим всем сразу получается далеко не у всех.
Другая не менее распространенная позиция - ориентироваться на цены «из прошлого». Ситуация на рынке недвижимости, в каждом из его сегментов, да и в экономике страны в целом постоянно меняется. Именно поэтому только специалист может оценить ваше жилье с точки зрения сегодняшних реалий и ближайших перспектив.
В эту же встречу Анна подписывает договор на оказание риэлтерских услуг. Сначала она сомневается в необходимости сразу его заключать и переживает, что после подписания придется оплачивать услуги агентства, даже если квартиру не продадут. Мария объясняет, что, во-первых, агентство недвижимости по белорусскому законодательству не имеет права оказывать услуги вне договорных отношений. Это обязательное условие работы, без которого агентство не сможет рекламировать объект и полноценно заниматься подбором варианта сделки.
А во-вторых, продавец оплачивает услуги агентства «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» только по факту оказания риэлтерских услуг, не ранее, чем покупатель будет найден и стороны документально оформят свои намерения совершить сделку. Как правило, полная оплата услуг производится в день удостоверения договора купли-продажи. На сегодняшний день тарифы на риэлтерские услуги фиксированы. Они утверждены Советом министров Республики Беларусь и одинаковы для всех без исключения риэлтерских организаций страны. Для Анны и Павла, как для продавцов, тариф рассчитывается в процентах от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи, и не может превышать 3%.
Как может быть еще. Разные агентства могут предлагать различные услуги и варианты оплаты, поэтому стоит тщательно прочитать весь договор и задать вопросы, если они у вас возникли. В случае незаключения договора клиент берет на себя всю ответственность за неисполнение обязательств, а юридическое лицо, которое соглашается работать на таких условиях, по факту не несет никакой ответственности ни на этапе подбора варианта, ни за возможные последствия при совершения и после заключения сделки.
II. ПРОВОДИМ ПРЕДПРОДАЖНУЮ ПОДГОТОВКУ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. ДЕЛАЕМ ФОТО- И ВИДЕОМАТЕРИАЛЫ, ОРГАНИЗУЕМ ПОКАЗЫ
Итак, у Анны и Павла появляется персональный помощник, и в агентстве начинается активная работа. Информация об объекте вносится в базы данных, и с этого момента все агенты уже могут предлагать эту квартиру потенциальным покупателям. Но пока не хватает одной очень важной составляющей, которая помогает продавать недвижимость, – мультимедийных материалов. Именно поэтому на следующий день, прихватив фото-видеотехнику, Мария посещает квартиру.
Перед ее приходом Анна проводит уборку. По совету Марии она также складывает в коробку любимые статуэтки, фотографии и другие личные вещи и редко используемые предметы, а еще по вдохновению покупает в магазинчике у дома несколько элементов декора. Новые диванные подушки, свечи и ваза для фруктов станут акцентами, привлекающими внимание и дополняющими уют, и, конечно, пригодятся в квартире, которую Павел и Анна приобретут после продажи.
Ремонт супруги делали в прошлом году, относились к своему имуществу бережно, поэтому прилагать дополнительные усилия им нет необходимости.
Как может быть еще. Объекты недвижимости продаются в разном состоянии. Каким бы оно ни было, атмосфера чистоты и аккуратность всегда будут плюсом для любого покупателя. Иногда стоит сделать совсем небольшой косметический ремонт, а в некоторых случаях выгоднее все демонтировать и продавать в состоянии «подготовлена к ремонту». В статье «Как подготовить квартиру, чтобы продать быстро и "выгодно"! вы можете ознакомиться с основными принципами и лайфхаками, которые помогут подготовить недвижимость к продаже.
В нашем агентств - АЛЬТЕРНАТИВА Брест - используется ряд современных технологий фото- и видеосъемки: помимо стандартных фотографий специалисты создают виртуальные туры и видеообзоры по продаваемым объектам.
Все эти форматы рекламирования привлекают повышенное внимание со стороны покупателей и способствуют быстрой и выгодной продаже недвижимости. Мария делает серию фотографий, снимает все помещения камерой 360 градусов, а также на видеокамеру.
Сотрудники рекламного отдела готовят текст-описание, а также прорисовывают планировочные решения, и объявление о продаже квартиры Павла и Анны появляется на сайте агентства, а также более чем на 10-ти популярных площадках-агрегаторах, включая наиболее популярные в Беларуси ресурсы - kufar.by, realt.by, domovita.by, onliner.by, irr.by ...
Далее наши агенты - на сегодня их только в квартирном отделе более 30 специалистов - включают эти предложения в индивидуальные подборки... Каждый для своих клиентов, обращающихся в агентство с целью покупки или обмена.
Как может быть еще. При желании продавец может предоставить собственные фотоснимки объекта в хорошем качестве или же заказать съемку у профессионального фотографа. Иногда продавцы настаивают на том, чтобы их квартира или жилой дом в силу различных обстоятельств появлялись на сайтах только с изображением планировки, без фотографий помещений. При этом всем очевидно, что отсутствие качественных материалов, реально отражающих состояние и комплектность объекта, ощутимо влияет на работу агентства: на фоне предложений других продавцов снижается количество самостоятельных обращений-инициатив потенциальных покупателей к нашим специалистам по таким рекламным объявлениям, а также затрудняется предварительная работа на первоначальных стадиях - "вывода нового объекта на рынок" и "вхождения нового покупателя в рынок". Поэтому, не имея веских оснований, мы не рекомендуем своим клиентам отказываться от предложения сделать фото- и видеобзоры.
Параллельно Мария начинает подыскивать вариант квартиры взамен той, которую продают супруги. Такие встречные сделки широко распространены, и при сопровождении специалистов агентства все процессы и финансовые вопросы будут согласованы максимально эффективно.
В ближайшее время после заключения риэлтерского договора агент посещает квартиру с первыми потенциальными покупателями. Павел находится в командировке, а Анна на это время переезжает к родителям. Заблаговременно она оставила дубликат ключей в агентстве, рассудив, что, находясь в положении, не захочет постоянно ездить в квартиру, чтобы открывать двери.
Большой плюс для Анны и Павла в том, что им не нужно отвлекаться на постоянные телефонные звонки, что было бы в случае самостоятельной продажи квартиры. Мария держит их в курсе того, как проходят поиски покупателя на их квартиру, но не перегружает информацией. Благодаря этому Павел может спокойно заниматься работой, а Анна – хлопотами, связанным с предстоящим рождением ребенка.
Как может быть еще. Продавцы могут присутствовать на осмотрах по своему желанию. Предпочтительно, чтобы в квартире во время посещения не было других людей (например, квартирантов и гостей), чтобы не стеснять обе стороны и дать возможность пришедшим в комфортной обстановке осмотреть объект.
III. ПОДПИСЫВАЕМ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР. ГОТОВИМ КВАРТИРУ К ПЕРЕДАЧЕ
Покупатель находится через три недели. С этого момента к работе по сопровождению сделки подключается риэлтер Вадим.
После согласования с обеими сторонами цены и иных условий он готовит Соглашение об условиях заключения сделки с объектом недвижимости (предварительный договор). Его продавец и покупатель подписывают в агентстве в присутствии Вадима.
По условиям этого документа заключение договора купли-продажи запланировано через две недели. К этому времени Анне и Павлу необходимо зарегистрироваться по другому месту проживания и полностью подготовить квартиру к передаче. Продавцы получают от покупателя задаток. В случае, если продажа не состоится по его инициативе, супруги имеют право оставить себе эту сумму, а если желание отказаться от сделки будет у продавцов – они обязаны вернуть покупателю задаток в двойном размере. Этот пункт в Соглашении предусмотрен законодательством, и является для обеих сторон дополнительной гарантией серьезности намерений осуществить сделку в прописанные сроки и на оговоренных условиях. Форс-мажорные обстоятельства, которые могут препятствовать сделке, также оговариваются в Соглашении. В случае их наступления стороны уже не имеют возможности предъявить друг другу финансовые притязания.
Как может быть еще. Вопросы со сроками, условиями, задатком решаются по договоренности сторон с учетом всех обстоятельств. К примеру, если продавец и покупатель согласны, то сделка может состояться и через неделю, и через полгода.
И до, и после подписания предварительного договора могут произойти изменения, существенно влияющие на запланированное совершение сделке (развод, появление других наследников на недвижимость, ранее полученную по наследству и т.д.) Обо всех новых обстоятельствах необходимо обязательно сообщать агенту и риэлтеру, которые помогут минимизировать вероятность возникновения различных рисков.
Теперь Анна и Павел могут планировать процесс переезда. До момента покупки собственной квартиры они будут жить в доме родителей Анны. Им нужно заказать грузовой транспорт на определенную дату и начинать собирать вещи. О том, как переехать быстро и без лишних трудностей, читайте в нашей статье «Как пережить переезд: универсальная стратегия».
После подписания предварительного договора Павел и Анна начинают активно заниматься переселением. Посетив вместе с родителями Анны ЖЭК, супруги регистрируются по новому адресу. Они уже были на просмотрах нескольких квартир вместе с Марией, но пока не выбрали подходящую по всем параметрам. И хотя из роддома Анна хотела бы приехать уже в свою квартиру, молодые люди не хотят спешить и выбрать именно ту, которая будет максимально соответствовать их пожеланиям.
Читайте также: «Как выбрать квартиру мечты»
Агент Мария находится в постоянном контакте с супругами и помогает им в поисках нового жилья. Анна и Павел также общаются с Вадимом, который готовит пакет документов к сделке по продаже их недвижимости. Молодые люди перевозят вещи к родителям и делают уборку – последний раз в этой квартире. Им немного грустно покидать место, где они провели много счастливых дней, но в то же время они очень воодушевлены новыми перспективами.
Как может быть еще. Зачастую клиенты одновременно продают свое жилье и покупают новое, и не имеют возможности временно пожить в другом месте, если вариант продажи уже нашелся, а покупки – еще нет. Сотрудники агентства стремятся оперативно подобрать квартиру или дом взамен, согласовать даты удостоверения сделки и передачи недвижимости новому владельцу, наиболее удобные для всех участников процесса.
Чаще всего в подобных случаях две сделки - по продаже своей и покупке новой недвижимости - происходят одновременно. Нередко складываются так называемые «цепочки», когда продают недвижимость одним клиентам, покупают у других, а те в свою очередь покупают у третьих на деньги с продажи предыдущими и т.д. Как правило, по желанию участников, процесс оформления организован в один и тот же день, чаще всего по предварительной записи у нотариуса или регистратора обязательно в присутствии осведомленного обо всех нюансах каждого из звеньев «цепочки» риэлтера.
IV. ПЕРЕДАЕМ ОБЪЕКТ. ПОДПИСЫВАЕМ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ПРОИЗВОДИМ РАСЧЕТ. ОПЛАЧИВАЕМ УСЛУГИ АГЕНТСТВА
В день сделки стороны и наш риэлтер встречаются в продаваемой квартире. Супруги накануне оплатили коммунальные услуги и предоставляют квитанции, рассказывают новому владельцу о том, где находятся счетчики, как платить за интернет и телевидение, дают контакты председателя кооператива, отвечают на другие вопросы. Передав все комплекты ключей, Анна и Павел прощаются с квартирой и вместе с Вадимом и покупателем едут в Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру.
Как может быть еще. Передачу объекта по обоюдной договоренности сторон можно провести уже после подписания договора купли-продажи в оговоренные сроки. Тогда необходимо дополнительно оформить еще один документ – передаточный акт. Подробнее о том, как происходит передача недвижимости новому собственнику, читайте в статье «Как учесть все нюансы при передаче недвижимости. Универсальные советы».
Риэлтер заранее согласовал время и передал регистратору все необходимые сведения и информацию для подготовки договора купли-продажи. К моменту посещения агентства по госрегистрации это документ уже готов. Стороны его читают, удаляются в специальную комнату для расчетов, затем возвращаются за стол регистратора и подписывают договор. Регистратор удостоверяет договор купли-продажи и регистрирует его (с этого момента документ вступает в силу), а покупатель обращается с заявлением на получение свидетельства о госрегистрации перехода права собственности.
Как еще может быть. Договор купли-продажи можно удостоверить не только в агентстве по госрегистрации, а также у нотариуса. А вот зарегистрировать договор и переход права собственности возможно только в регистрирующем органе – в тот же день или позже.
Все вопросы, касающиеся времени, порядка и формата расчетов, решаются непосредственно по согласованию с участниками сделки. В описанном случае покупатель полностью рассчитывался наличными средствами. Если ему необходимо было оформить кредит, покупка бы оплачивалась частично наличными в день совершения сделки, частично – переводом на расчетный счет продавца. Алгоритм обычно таков: сначала передается наличность и подписывается договор купли-продажи, в котором указывается порядок расчетов. Затем в банк на счет продавца перечисляет денежные средства. Этот процесс занимает некоторое время в зависимости от действий банка.
После перевода денежных средств стороны вместе с риэлтером еще раз посещают нотариуса (в этом случает они заключают соглашение об окончательном расчете) или регистратора (в этом случае достаточно передаточного акта, в котором будет указан факт полного расчета). После этого договор купли-продажи недвижимости регистрируется, и покупатель может оформить переход права собственности.
После сделки продавцы в агентстве недвижимости оплачивают риэлтерские услуги и при желании оставляют запись в книге отзывов и предложений. В офисе они встречают Марию, которая поздравляет их с успешным завершением сделки. Супруги продолжат сотрудничество со своим агентом по подбору новой квартиры. Но это уже другая история….
Случай с вымышленными Анны и Павла – это идеальная ситуация в идеальных условиях. Но так бывает далеко не всегда: на каждом из этапов процесса продажи квартиры могут появляться свои нюансы. Что делать, если произведена и не зарегистрирована перепланировка? А если жилье построено с привлечением кредита, и он еще не выплачен? Как решить вопрос, когда жильцам некуда перерегистрироваться? А если супруги развелись и теперь хотят продать совместно нажитое имущество, но не могут договориться между собой об условиях? Как быть, когда покупатель отказался от сделки в последний момент, а аванс вы уже потратили? Этот список можно продолжать и продолжать перечислением ситуаций, которые даже не могли вам прийти на ум…
Именно в таких случаях квалифицированные специалисты смогут применить свой опыт и знания, чтобы сделка прошла с наилучшим результатом. Обращайтесь и получайте профессиональную помощь в продаже своей недвижимости!
