Статьи, обзоры, интервьюЗачем и как консервировать «незавершенку» и можно ли это сделать повторно?
Пашкевич Александр Николаевич
Каждый, кто начинал возведение дома или продолжал стройку после предыдущих владельцев, знает о сроках строительства и о рисках потери земельного участка из-за их несоблюдения.
Один из вариантов выхода из ситуации, когда вы не успеваете завершить стройку в установленный законодательством срок, – это консервация, то есть приостановление строительства на период до трех лет с возможностью последующего продолжения работ.
Эта статья будет полезна тем, кто затеял стройку и понял, что пока не в состоянии ее завершить, тем, кто собирается купить участок с фундаментом или коробкой и хочет знать обо всех нюансах строительства, а также тем, кому необходимо продать свой недостроенный объект. В особенностях процесса консервации помогает разбираться юрист, заместитель директора агентства недвижимости «АЛЬТЕРНАТИВА Брест», Александр Пашкевич.
Что такое консервация и для чего она необходима
Строительство жилого дома требует наличия у застройщика значительных финансовых средств и по времени занимает не один год. Поэтому неудивительно, что часто будущему домовладельцу для обеспечения непрерывного процесса строительства дома мечты не хватает либо денег, либо времени, а иногда и того, и другого. К тому же, увеличение сроков строительства может быть продиктовано также независящими от него объективными причинами: отсутствие в районе застройки инфраструктуры, необходимой для инженерного обеспечения жилого дома (электро-газо-водоснабжения), неудовлетворительное состояние ведущей к участку автомобильной дороги и т.д. Поэтому не редки случаи, когда стройка растягивается на многие годы, если не на десятилетия.
При этом действующее законодательство (Указ Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. № 87 «О некоторых мерах по сокращению незавершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач» (далее – Указ № 87)) предусматривает требование к застройщикам осуществить возведение фундамента, стен и крыши жилого дома в течение трех лет с даты регистрации права на земельный участок его первым владельцем. У застройщика также есть право продлить этот срок один раз максимум на два года.
Для целей Указа № 87 при накрытии коробки дома крышей строительство жилого дома считается завершенным независимо от ввода дома в эксплуатацию. При этом смена владельца земельного участка не влечет изменения срока строительства. Исключение составляют случаи перехода прав на земельный участок в результате наследования. Невыполнение требования о сроке строительства может повлечь изъятие государством земельного участка. Поэтому особое значение для застройщиков имеет возможность приостановить течение указанного срока. Это возможно путем проведения консервации.
Консервацией является приостановление строительства на срок не более трех лет с выполнением отдельных видов работ по обеспечению сохранности строящегося дома (при необходимости) и благоустройства земельного участка, на котором он расположен.
Консервация жилого дома востребована еще по одной причине. В Беларуси запрещена продажа на вторичном рынке земельных участков, предоставленных для строительства и обслуживания жилого дома, если на них отсутствуют зарегистрированные жилые дома или незавершенные законсервированные капитальные строения. То есть продать находящийся в собственности земельный участок и/или «незавершенку» вы сможете, если только произведете консервацию объекта.
Сроки строительства и степень готовности жилого дома при консервации
Законсервировать стройку можно, начиная с фундамента до фактически построенного дома. Например, отсутствие выполненных в полном объеме работ по монтажу какой-либо инженерной коммуникации дома может послужить основанием к консервации всего строения.
В практической деятельности мы сталкивались с документами, согласно которым консервация произведена в отношении не в полном объеме возведенного фундамента (указывается процент готовности фундамента исходя из проектной документации). Обычно у соответствующих служб местных исполкомов консервация не вызывает вопросов, если в ведомости технических характеристик стадия готовности дома указана до 90%.
Следует помнить, что, если строящийся дом не накрыт крышей, его консервация возможна только в период действия установленного трехлетнего срока строительства (пяти лет в случае продления срока строительства). При условии истечения указанного срока вместо консервации местный исполком вправе инициировать изъятие земельного участка.
При этом, чтобы провести консервацию, не обязательно дожидаться конца сроков строительства. В 2012 году совместным письмом Госкомимущество РБ и Минстройархитектуры РБ разъяснили: действующими нормативными актами не установлено, что гражданин должен обратиться за осуществлением консервации непосредственно перед истечением установленных Указом № 87 сроков для завершения строительства. Собственник вправе сделать это в любой момент при возникновении обстоятельств, свидетельствующих о невозможности завершения строительства жилого дома.
В письме также разъяснено, что законодательство не запрещает по желанию гражданина осуществить консервацию жилого дома, который уже имеет фундамент, стены и крышу, но не готов к приемке в эксплуатацию.
Повторная консервация не завершенного строительством жилого дома
Как уже было сказано выше, Указом № 87 предусмотрено, что в установленные сроки строительства дом можно законсервировать только один раз. И здесь мы подходим еще к одному важному с практической точки зрения вопросу – вопросу повторной консервации строящегося жилого дома.
Рассмотрим пример. Гражданин на аукционе купил земельный участок. В течение года построил фундамент, после чего произвел его консервацию. Через год земельный участок с незавершенным законсервированным капитальным строением (фундаментом) продал. Покупатель получил разрешение и продолжил строительство – возвел стены и накрыл коробку крышей. Так как возведенная коробка жилого дома имеет фундамент, стены и крышу, то в рамках Указа № 87 строительство является завершенным, сроки строительства не действуют, а сроки ввода жилого дома в эксплуатацию законодательством не регламентированы. Затем по причине отсутствия денежных средств покупатель строительные работы приостановил.
Проходит несколько лет, планы меняются, и покупатель решает продать построенную коробку жилого дома. На руках у него имеется разрешение на строительство с согласованным архитектурным проектом и документы по покупке земельного участка с незавершенным законсервированным капитальным строением (фундаментом). Так как фактически на земельном участке стоит уже коробка дома, то есть объект продажи изменился, то встает вопрос о новой консервации. Однако Указ № 87 допускает однократное проведение консервации в отношении конкретного объекта. Получается, даже при отсутствии возможности или желания достраивать жилой дом, для его продажи владельцу необходимо обеспечить ввод жилого дома в эксплуатацию.
До 2018 года повторная консервация не рассматривалась в качестве варианта выхода из вышеизложенной ситуации. Все изменилось с выходом разъяснения все тех же Госкомимущества РБ и Минстройархитектуры РБ, которые письмом № 4-7/75/05-1-03/3502 от 16 марта 2018 года попытались разрешить тупиковую ситуацию.
Согласно их позиции, «обязанность по осуществлению консервации незавершенных строительством жилого дома, дачи установлена в случае невозможности завершения строительства (т.е. возведения фундамента, стен и крыши этого дома) в сроки, установленные Указом № 87. В то же время запрет на повторную консервацию установлен непосредственно в целях недопущения затягивания предусмотренных Указом сроков окончания строительства жилых домов, дач.
На основании изложенного полагаем, что в Указе № 87 не установлен запрет на осуществление консервации, в том числе повторной, в отношении жилого дома, дачи, которые для целей Указа № 87 считаются завершенными строительством (имеют фундамент, стену и крышу)».
Следует отметить, что возможность «новой консервации» предусмотрена пунктом 22.3.5. Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200, согласно которому предусмотрена административная процедура по регистрации «создания незавершенного законсервированного капитального строения, его изменения в результате достройки и новой консервации».
Поэтому повторная (новая) консервация строящегося жилого дома вполне реальна и законна, при условии, что ваш объект включает в себя фундамент, стены и крышу. Существует одно «но». Госкомимущество РБ и Минстройархитектуры РБ рекомендует местным исполнительным комитетам при принятии решений исходить из изложенных в письме подходов. Поэтому положительное решение по вопросу повторной консервации зависит исключительно от того, последует ли местный исполком данным рекомендациям.
Порядок проведения консервации и оформления документов
Для осуществления первичной либо повторной консервации действуют одни и те же требования. Необходимо принять меры по обеспечению сохранности (в том числе от разрушения) конструктивных элементов строения, неиспользованных строительных материалов, оградить и привести в порядок территорию земельного участка (засыпать траншеи и ямы, вывезти мусор и строительные отходы и т.д.).
В двухнедельный срок со дня завершения этих работ о предстоящей консервации информировать местный исполком, куда следует предоставить ведомость технических характеристик на созданное незавершенное строение (ее готовит местное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру). Исполком в месячный срок специально созданной комиссией проверяет завершение работ по консервации, после чего оформляет непосредственно акт консервации.
Дата подписания акта является датой, с которой незавершенный строительством жилой дом считается законсервированным. С актом консервации следует обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для регистрации создания незавершенного законсервированного капитального строения и регистрации возникновения права на него. После получения регистрационных документов и технического паспорта на строение всю процедуру консервации можно считать завершенной.
Исходя из нашей практики, вопросы консервации имеют множество нюансов, разобраться в которых самостоятельно может быть непросто. Специалисты юридического направления агентства готовы провести для вас консультацию, а также оказать полный комплекс услуг по оформлению консервации «незавершенки» и, если необходимо, ее последующей продаже. Обращайтесь!
