Самовольное строительство в Беларуси. Часть II. Правовые последствия, ответственность

1. Самовольное строительство осуществлено на самовольно занятом земельном участке

Кодексом предусмотрено, что единственно возможным последствием самовольного строительства на самовольно занятом участке является снос возведенного строения.

Решение о сносе принимается местным исполнительным комитетом. Решение также должно предусматривать возложение на виновное лицо обязанности возвратить самовольно занятый земельный участок, который должен быть приведен в пригодное для использования по целевому назначению состояние, в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.

Как уже говорилось в первой части статьи, случаев строительства на земельном участке при отсутствии каких-либо документов на него не так уж и много.

В агентстве имел место прецедент, когда при ознакомлении с имеющейся у потенциального продавца жилого дома документацией (дом еще не был введен в эксплуатацию) выяснилось, что здание построено на соседнем земельном участке.

Участки для строительства «нарезаны» в чистом поле, действительно, их немудрено перепутать. Это произошло достаточно давно, для соседа не было принципиальной разницы (участки были идентичными по площади), – все было урегулировано посредством «обмена» земельными участками (заключались встречные договоры купли-продажи). Если бы владелец соседнего участка не захотел «меняться», то строение пришлось бы либо сносить, либо «дарить» соседу.

На практике чаще всего имеет место «заступ» строения за границы участка при строительстве или проведении реконструкции. Обычно обнаруживается это уже на стадии оформления технической документации на возведенные (реконструированные) строения. Специалист агентства по государственной регистрации (бывшее БТИ) во время проведения замеров на местности для изготовления ведомости технических характеристик в состоянии при помощи приборов установить прохождение границ участка в точном соответствии с земельно-кадастровой документацией.

В первой части статьи упоминался случай, когда строение хозблока с гаражом было расположено с «заступом» на соседний участок, что препятствовало оформлению консервации коробки жилого дома, - в конечном итоге конфликт был разрешен посредством сноса данного строения его хозяйкой. И другого варианта не было, несмотря на то, что соседний земельный участок принадлежал родственнику, и они могли между собой договориться.

Выходом могло стать изменение «маршрута» пролегания границы между участками, что позволило бы решить вопрос без демонтажа хозблока, однако местный исполком отказался принимать такое решение по той простой причине, что законодательство не разрешает осуществлять изменение границ участка в случае установления факта самовольного строительства на самовольно занятом земельном участке.

В другом случае по вине строителей баня на приусадебном участке в одной из пригородных деревень была построена с частичным заступом за границу участка (выходила на «свободную» землю сельсовета). И в этот раз сельисполком отказал в изменении границ участка, мотивируя отказ наличием «самоволки». В результате баню, представляющую собой бревенчатый сруб размером с небольшой дом, пришлось перемещать на несколько метров вглубь участка, при этом дополнительно были осуществлены работы по демонтажу части капитального фундамента, выступающего за границу земельного участка.

Напрашивается простой вывод – при определении места расположения капитального строения на земельном участке до начала осуществления строительных работ лучше всего следовать известной половице – «семь раз отмерь, один раз отрежь».

2. Последствия строительства на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо на земельном участке, предоставленном с нарушением требований законодательства

Законодательство к нарушениям требований законодательства относит предоставление земельного участка государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение.

Для всех перечисленных случаев законодатель предусмотрел одинаковые последствия, а также установил одинаковую процедуру рассмотрения и принятия по ним решений.

Кодексом закреплено, что по всем перечисленным случаям самовольного строительства решение уполномочены принимать только областные (Минский городской) исполнительные комитеты. Облисполком (Минский горисполком) в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель, должен определить дальнейшую «судьбу» земельного участка, а относительно самовольного строения вправе принять одно из двух возможных решений:

• • снести самовольную постройку и привести земельный участок в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения указанный действий;
• • привести самовольную постройку в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения указанный действий.

Как видим, выбор у исполкома небольшой, и оба варианта для лица, осуществившего самовольное строительства, влекут не только потерю недвижимости (или её части), но также требуют несения дополнительный расходов на снос строения (или приведение его в первоначальное состояние), а также проведение необходимых земляных работ.

И здесь следует отметить, что законодатель все же предусмотрел «шанс» сохранить самовольно возведенное (реконструированное) здание (сооружение), признанное таковым по вышеназванным основаниям. Право собственности на «самоволку» может быть оформлено при наличии (выполнении) трех условий:

• • лицо осуществило самовольное строительство на земельном участке, предоставленном ему на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения (замечу, согласно действующему законодательству, земельный участок может принадлежать на праве собственности и негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь);
• • сохранение самовольной постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
• • вынесено судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку.

Кодексом предусмотрено, что подача в суд заявления о признании права собственности на самовольную постройку в течение сроков, указанных в решении областного (Минского городского) исполнительного комитета, либо обжалование в установленном порядке такого решения приостанавливает его исполнение. То есть, принятое облисполкомом (Минским горисполкомом) решение не является окончательным решением вопроса по «самоволке».

Если, рассмотрев заявление, суд вынесет решение о признании за лицом, осуществившим самовольное строительство, права собственности на возведенное здание (сооружение) или произведенную реконструкцию, то в этом случае судебное решение будет являться основанием для того, чтобы:

• • местный исполком, действуя в рамках своей компетенции, принял решение о принятии самовольной постройки в эксплуатацию (и ее государственной регистрации в установленном порядке) либо о продолжении строительства, если строительство здания (сооружения) не было завершено;
• • местный исполком, действуя в рамках своей компетенции, принял в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель, решение о предоставлении земельного участка лицу, осуществившему самовольное строительство.

И еще о последствиях «самоволки» в рассматриваемой ситуации. Если основанием к признанию строительной деятельности как самовольной явились незаконные действия (в том числе решения) государственного органа или его должностного лица, то в этом случае вред, причиненный лицу, строительная деятельность которого признана самовольной, подлежит возмещению в установленном законодательством порядке за счет казны Республики Беларусь или казны административно-территориальной единицы.

3. Последствия строительства без разрешительной или проектной документации, либо с существенными нарушениями

Самовольное строительство без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил относится к наиболее часто встречающейся «самоволке».

Для таких случаев также предусмотрены одинаковые последствия и одинаковая процедура принятия решения.

Согласно Кодексу решения по всем вышеназванным случаям самовольного строительства (реконструкции) принимаются местным исполкомом, который вправе принять одно из следующих решений:

• • о продолжении строительства либо о принятии самовольной постройки в эксплуатацию (и ее государственной регистрации в установленном порядке), – если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
• • о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий, – если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
• • о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий, – если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Кодексом установлено, что под существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил понимаются нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта.

Если лицо, допустившее самовольное строительство, с решением исполкома не согласно, то оно вправе обжаловать данное решение в суд, который и вынесет свой «вердикт» по данному факту. Кодекс позволяет обжаловать только решение, предусмотренное пунктами 2 и 3 из вышеприведенных трех возможных вариантов. Подача жалобы в суд приостанавливает исполнение решения исполкома.

Из изложенного следует простой вывод. Если уж обстоятельства складываются таким образом, что самовольного строительства по названным основаниям не избежать, – нет разрешения на строительство (реконструкцию) либо отсутствует утвержденная (согласованная) в установленном порядке проектная документация, и при этом отсутствует возможность оформить данные документы, – то, по крайней мере, в этой ситуации желательно подстраховаться и привлечь грамотного проектировщика для создания архитектурного проекта (для себя). Наличие проекта позволит не допустить при строительстве существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил (что более предпочтительно), либо проконсультироваться до начала строительства, а также в ходе осуществления строительных работ для достижения тех же целей. В результате шансы получить решение исполкома с содержанием, предусмотренным пунктом 1 из возможных трех пунктов, существенно возрастут.

4. Снос строения или приведения его в первоначальное (до реконструкции) состояние как последствие самовольного строительства

Так как самовольное строительство предусматривает наступление в том числе таких затратных последствий, как снос самовольной постройки и приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние, или приведение самовольной постройки в прежнее состояние, то и данные вопросы Кодексом также достаточно подробно регламентированы. В частности, установлено, что указанные работы на основании вступившего в силу решения исполкома выполняются лицом, осуществившим самовольное строительство, либо законным приобретателем, либо за счет таких лиц. В случае, если решение исполкома в части проведения вышеназванных работ будет выполнено законным приобретателем, то в этом случае он вправе предъявить регрессное требование к лицу, осуществившему отчуждение ему такого земельного участка, о возмещении понесенных затрат.

Если лицо, осуществившие самовольное строительство на самовольно занятом земельном участке (1-й пункт данной статьи), отказывается выполнить решение соответствующего исполнительного комитета о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние, то данные работы осуществляются исполкомом (уполномоченной им организацией) с последующим взысканием в судебном порядке всех произведенных затрат.

Если лицо, осуществившие самовольное строительство (реконструкцию) на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности либо на праве пожизненного наследуемого владения, отказывается выполнить вступившее в силу решение исполкома о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние или приведение постройки в прежнее, до осуществления самовольной реконструкции, состояние, либо не выполнило решение исполкома в установленный срок, либо судом было вынесено решение о непризнания права собственности на самовольную постройку (2-й и 3-й пункты данной статьи), то данные работы осуществляются исполкомом (уполномоченной им организацией) с последующим взысканием в судебном порядке всех произведенных затрат.

Если лицо, осуществившие самовольное строительство (реконструкцию) на земельном участке, находящемся в государственной собственности и предоставленном ему на праве аренды, постоянного или временного пользования, отказывается выполнить вступившее в силу решение областного (Минского городского) исполнительного комитета, либо не выполнило это решение исполкома в установленный срок (2-й пункт данной статьи), то такие действия (бездействие) признаются отказом данного лица от права собственности на материалы, из которых возведена самовольная постройка и влечет за собой осуществление местным исполкомом (уполномоченной им организацией) одного из следующих действий:

• • снос самовольной постройки или приведение постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние (если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил), а также приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с последующим взысканием в судебном порядке всех произведенных затрат;
• • направление в суд заявления о признании материалов, из которых возведена самовольная постройка, бесхозными и признании права коммунальной собственности на них (если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил).

Хотелось бы обратить внимание на один момент. Как указано непосредственно в Кодексе, содержащиеся в нем правовые последствия самовольного строительства применяются в случае, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. Опять же можно предположить, что законодатель в этом случае подразумевает либо изменение последствий самовольного строительства для конкретного лица, осуществившего строительство конкретного объекта, относительно которого Президентом Республики Беларусь будет издан (уже издан) нормативный акт, либо принятие Президентом Республики Беларусь правового акта, которым в целом будут внесены изменения в части правовых последствий самовольного строительства.

5. Административная ответственность за самовольное строительство

И уж совсем напоследок, считаю необходимым напомнить об еще одном возможном неприятном последствии самовольного строительства.

Речь идет о статье 21.12. Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь, которая предусматривает ответственность за самовольное строительство жилых домов, производственных, хозяйственных, культурно-бытовых или иных строений и сооружений в виде штрафа на физическое лицо в размере от двадцати до пятидесяти базовых величин, на индивидуального предпринимателя – от двадцати до ста базовых величин, а на юридическое лицо – до пятисот базовых величин.

Лицо, осуществившее самовольное строительство, может быть привлечено к административной ответственности не позднее трех лет со дня совершения и шести месяцев со дня обнаружения самовольного строительства.

Протоколы об административных правонарушениях по статье «самовольное строительство» уполномочены составлять должностные лица:

• • сельских, поселковых, районных, городских и областных исполнительных комитетов, администраций районов в городах;
• • организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих коммунальные услуги;
• • органов, осуществляющих государственный строительный надзор;
• • органов Комитета государственного контроля Республики Беларусь.

Административное дело по данному правонарушению подлежит рассмотрению единолично судьей районного (городского) суда либо должностным лицом Комитета государственного контроля Республики Беларусь в случае, когда протокол о совершении административном правонарушении также был составлен работником данного органа.