Статьи, обзоры, интервьюПокупаем участок на вторичке: с фундаментом, коробкой или домом под снос
Желая возвести свой дом, что бы вы выбрали: купить участок без строения, с недостроенным объектом или домиком под снос? По нашему опыту, большая часть покупателей предпочла бы первый вариант: он дает сравнительно больше свободы в действиях и возможностей контроля за процессом стройки с самого первого этапа. Однако пустые участки в нашей стране реализовываются только на первичном рынке – их можно купить у государства на аукционе или же получить через исполком. О специфике таких покупок вы можете почитать в публикации "Где и как можно приобрести земельный участок в Беларуси"
Привалова Диана Станиславовна
На вторичном рынке по законодательству земельный участок для строительства и обслуживания жилого дома можно приобрести только со строением.
Выбор обычно стоит между старым домиком, который подлежит реконструкции / сносу или незавершенным законсервированным капитальным строением: фундаментом либо коробкой дома в разной стадии готовности.
В этой статье с помощью руководителя земельного отдела агентства Дианы Приваловой мы рассмотрим возможные варианты покупки на вторичке участка для возведения дома и особенности каждого из них.
Фундамент
Фундамент – это «сердце» будущего дома, и от того, как он запроектирован и построен, зависит надежность всего жилища. При заливке фундамента можно выделить главные этапы: укладка подушки, бетонирование с гидроизоляцией и обратной засыпкой, строительство цоколя. В зависимости о того, на каком этапе приостановлено строительство и произведена консервация объекта, на рынке представлены к продаже три вида объектов:
- • участок c фундаментной подушкой и частичным бетонированием;
- • участок с возведенным фундаментом, гидроизоляцией и засыпкой;
- • участок с фундаментом и оформленным цоколем.
Если вы предпочли бы строить с нуля, то участок с фундаментной подушкой – это идеальный выбор. Наличие на участке фундаментной подушки может как упросить начальный этап строительства, так и усложнить его. Качество выполненных работ и используемых материалов стоит проверить с помощью строительной экспертизы, а не просто полагаться на оценки и слова продавца. Если же вердикт специалистов вас не устроит, то при наличии только подушки проще переделать фундамент под свои требования и пожелания.
Чаще всего сегодня на рынке встречаются земельные участки с возведенным фундаментом. Их разновидностей достаточно много, но, в основном, это ленточные, столбчатые, плитные и свайные.
Вид почвы, наиболее распространенный в нашем регионе, позволяет строительство простого и недорогого мелкозаглубленного ленточного фундамента. Он универсален и подойдет практически для любого здания от небольшой хозяйственной постройки до крупного многоэтажного особняка. Различие будет лишь в глубине заложения и ширине ленты. Такой фундамент позволяет организовать полноценный подвал или цокольный этаж, провести качественное утепление полов, удобно разместить все подходящие к дому инженерные коммуникации.
В последние годы появлялись новые тенденции в строительстве. Люди отдают предпочтение небольшим по площади жилым домам из легкой каркасной конструкции, включающим в себя холл, кухню, компактные подсобные помещения и от двух до трех жилых комнат. Именно такие строения могут быть возведены на более экономном в материалах и трудозатратах столбчатом фундаменте.
По этой технологии опора создается не по всему периметру здания, а только по углам, в точках пересечения стеновых конструкций, и с определенным шагом – на прямых участках. Опоры-столбы могут быть выложены из кирпича или бутового камня, выполнены монолитными из бетона, сооружены из готовых железобетонных блоков, а иногда даже сделаны из качественной древесины устойчивых к гниению пород.
Если грунт неустойчивый, например, заболоченный или торфяной, что не редкость для нашей местности, то лучшим решением, как правило, является плитный фундамент – самый прочный и надежный из всех известных видов. Он различается от степени погружения в грунт и комбинирования плитно-свайных и плитно-ленточных вариантов.
Такой фундамент требует больших затрат на бетон и изоляционные материалы, ведь размер его равняется габаритам основания дома. По этой причине он является самым дорогостоящим, что влияет на цену продаваемого объекта.
Достаточно редко, но встречаются и свайные фундаменты. Как и плитные, они возводятся в местности с высокой влажностью почв и неустойчивым грунтом. В этом случае в почвы погружаются вертикальные железобетонные опоры. Сверху они обычно связываются монолитной плитой или ростверком, которые являются основанием для стен. Аналогично плитному, свайный фундамент требует больших финансовых затрат, что отражается на цене земельного участка.
Если говорить о фундаменте с оформленным цоколем, то визуально разница между фундаментом и цоколем обывателю не видна. Тем более, если последний выполнен в одной плоскости с фундаментом и залит в опалубке монолитным бетоном. По строительным нормам между этими двумя элементами обязательно прокладывается гидроизоляция, поэтому можно условно разделять так: все, что ниже нее, – фундамент, выше – цоколь.
Цоколь защищает фундамент от воздействия окружающей среды и природных факторов и является переходной зоной между ним и стенами. По строительным нормам высота цокольной части определяется индивидуально, но не может быть ниже 50 сантиметров. Пренебрежение данной рекомендацией снижает прочность стройматериалов, сокращает их срок эксплуатации, так как при уменьшении высоты стены дома будут подвержены переувлажнению от тающих снегов, дождевых брызг или капельного поступления влаги из почвы.
Встречаются три вида цоколя: выступающий, западающий и цоколь в одной плоскости. По разновидности цокольная конструкция бывает ленточной, столбчатой и плитной в соответствии с конструктивными особенностями фундамента. На более поздних этапах строительства цоколь требует облицовки, но объекты в стадии готовности «фундамент с цоколем» продаются без нее.
Покупая земельный участок с любым типом фундамента, необходимо соотнести три параметра. Во-первых, оценить месторасположение объекта: район размещения, близость к инфраструктуре, подъездные пути, какие есть коммуникации на участке или рядом с ними.
Во-вторых, рассчитать стоимость объекта, находящегося на земле, а именно оценить качество используемого материала, профессионализм выполненных работ, «возраст» фундамента, возможность использовать его для строительства дома по выбранному вами проекту. Попросите у продавца архитектурный проект жилого дома, возможно, ваши взгляды совпадают в главном – размере дома по периметру и высоте строения, с небольшой корректировкой во внутренней планировке. Тогда вам не нужно будет менять конструктивную часть фундамента, а только провести экспертизу возведенного строения, чтобы убедиться в его качестве.
В-третьих, проанализировать обустройство самого участка: выровнен ли он, установлено ли ограждение, сделана ли подсыпка, есть ли чернозем. Нередко продаются наделы, на которых владелец уже провел работы по благоустройству, сам или с участием соседей огородил по периметру, вымостил дорожки, оборудовал стоянку для автомобиля, организовал зону отдыха. Это выгодно, потому что стоимость строительных материалов, транспортные расходы, оплата труда рабочих существенно могут удорожить ваше строительство. Поэтому наличие на участке полностью или частично выполненного благоустройства – весомый аргумент в пользу данной покупки.
Возможно, ваша главная цель – приобретение земельного участка в определенном районе. Если вы будете демонтировать сооружение при любых обстоятельствах, выбор сделать проще – стоит ориентироваться только на параметры самого надела. Но если ваши финансовые возможности ограничены, то лучше всего купить земельный участок с хорошим фундаментом, чтобы не увеличивать затраты на перестройку, демонтаж и заливку нового.
Коробка дома
В СНиПе (строительных нормах правилах) понятия «коробка дома» нет: нормативно не определено, какие конструктивные элементы (в категориях необходимости и достаточности) входят в этот термин. На практике коробкой обычно называют строение, состоящее из фундамента, стен с монтированными перекрытиями, лестничными маршами, если они есть в проекте, и крышей.
Коробка, выставленная на продажу, может иметь лицевую и даже внутреннюю отделку, и выглядеть как готовый дом. Но пока объект не будет зарегистрирован – законсервирован или введен в эксплуатацию – де-юре (в учетных регистрах, по документам) его вообще не существует. Только после прохождения процедуры регистрации объекта, предусмотренной действующим законодательством, можно получить итоговый ответ на вопрос о степени готовности – объект является незавершенным законсервированным капитальным строением (в быту – «коробкой») или же жилым домом.
Подробнее об НЗКС, сроках строительства и консервации строений читайте в статье «Что нужно знать при выборе земельного участка»
В зависимости от стадии, на которой строение законсервировано, то есть строительство было приостановлено, говорят о проценте готовности коробки и/или конкретно перечисляют, что сделано. Причем, процент высчитывается относительно общего объема работ по проекту, поэтому довольно часто имеют место случаи, когда визуально одинаковые коробки при регистрации в документах будут иметь разный процент готовности.
С одной стороны, купив коробку, вы избавляетесь от множества организационных и строительных вопросов, свойственных начальному этапу, с другой – в дальнейшем можете быть достаточно ограничены в своих действиях. Многое переделать в коробке уже невозможно или крайне сложно и затратно, поэтому особое внимание надо обратить на материалы и качество строительства.
Если говорить о цене, недостроенный дом, конечно же, будет стоить дешевле, чем аналогичный готовый. В отдельных случаях покупка коробки также обходится гораздо дешевле покупки участка и последующего самостоятельного строительства. Но при этом стоит обязательно подсчитать все затраты на завершение всех работ, чтобы они не стали для вас неожиданным сюрпризом, и соотнести свои желания с ограничениями, предусмотренными проектом и уже сделанными работами.
О коробках дома, их видах, строительных нюансах и особенностях при покупке, мы рассказываем в отдельной публикации.
Строение под снос
Покупка земельного участка с ветхим зданием на нем последнее время для многих является наиболее выгодным и предпочтительным вариантом. Во-первых, в большинстве локаций города и пригорода выбор наделов с коробками или фундаментами не так велик, и покупка старого домика может оказаться единственной возможностью приобретения земли именно в этом месте. Во-вторых, купив фундамент или коробку, вы в той или иной степени зависите от строительных решений предыдущего владельца, а снос ветхого строения позволит возвести новый дом, полностью соответствующий вашим пожеланиям.
Чаще всего сносят деревянные дома, построенные до 90-х годов прошлого века, которые расположены в городской черте или ближайшем пригороде. Земельные участки в таких районах крайне востребованы под строительство коттеджей. Решение о сносе дома также принимают, если он возведен не из того материала, который предпочитает покупатель, или имеет строительные изъяны.
Приобретая участок с объектом под снос, человек несет дополнительные финансовые расходы, оплачивая демонтаж (разборку) сооружения и вывоз мусора. Размер затрат индивидуален и рассчитывается в каждом конкретном случае.
Для сноса деревянного дома нужна ручная работа, это трудоемкий процесс, растянутый во времени от двух до четырех дней в зависимости от количества участников. Зато дерево легче утилизировать, используя в качестве материала для растопки или других хозяйственных целей (если не для себя, то может пригодиться соседям).
Для сноса дома, построенного из твердого материала (кирпича или блока), необходима специальная строительная техника.
При этом нужно разрешение на ее работу, если участок расположен в определенной охранной зоне (подробнее читайте в статье «Ограничения и обременения»).
На снос стандартного каменного дома обычно тратится от двух до четырех часов работы гусеничного трактора. А вот на вывоз мусора и его утилизацию может уйти неделя, причем это достаточно финансово затратная задача. Согласно законодательству Беларуси, утилизировать мусор должен производитель работ. Физическое лицо имеет право вывести на захоронение не более 7 кубов отходов в месяц, если объем больше, то нужно получать разрешение в Министерстве природных ресурсов и охраны окружающей среды. Поэтому не обойдется без привлечения строительной организации, у которой данная квота больше. Такой путь наиболее простой и надежный, но и более затратный.
И еще один важный нюанс. Подъездные пути к объектам недвижимости, расположенным в районе старой застройки, могут быть настолько узкими, что возможен проезд транспорта только небольших габаритов. Это увеличивает транспортные расходы и объем ручного труда.
Альтернативой сносу является реконструкция. Основное ее отличие от строительства нового дома после сноса старого: при реконструкции жилая застройка участка привязана к границам существующего дома по двум стенам, а при сносе ветхого строения можно возводить новое в любом месте на земельном участке в соответствии с нормами и правилами градостроительства.
Реконструкцию стоит проводить, если ветхий дом расположен на земельном участке с нарушением действующих норм. В таком случае можно возвести новое строение на старом месте, привязав его к двум несущим стенам существующего домика, если технически это возможно. Если же вы решите сносить ветхое строение, то вам не позволят возводить дом с нарушениями на старом месте. Его необходимо будет строить с учетом всех актуальных норм, что даже не всегда бывает возможно.
Реконструкция дома не связывает владельца сроками, тогда как на возведение нового строения отводится по общему правилу три года. В решении на реконструкцию указывается время, за которая она должна быть завершена, но эти сроки носят рекомендательный характер. Чтобы снести дом, необходимо разрешение, и со дня его получения возникают сроки строительства.
Хотя законодателем не определены сроки строительства при сносе строго объекта и возведении нового, в настоящее время местные исполнительные и распорядительные органы власти, осуществляющие контроль в землепользовании и градостроительстве, из ходят из аналогии права и применяют к таким участкам нормы Указа Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 №87.
Учитывайте, что для того, чтобы построить новый дом, нужно оформить и согласовать проект. Без него строительство будет рассмотрено как самовольное и подпадет под административное правонарушение, со всеми последствиями привлечения к ответственности и наложения штрафа.
И напоследок – о коммуникациях. Именно их наличие является весомым преимуществом покупки участка со строением под снос. В давно сформированных районах городской застройки с развитой инфраструктурой по улице обычно проложен весь набор (газ, свет, вода, канализация). В сельской местности всегда есть электричество, остальные инженерные системы, особенно канализация, – скорее приятный бонус. Встречаются настолько ветхие дома, которые наоборот отключены о электричества без согласия владельца, в целях безопасности. Новому собственнику придется производить подключение «с нуля».
Мы перечислили все возможности покупки на вторичном рынке земельных участков для возведения дома. Появились вопросы? Обращайтесь к специалистам агентства за консультацией!
