Как изменить границы земельного участка

На практике встречаются случаи (свидетельство этому обращения посетителей нашего сайта), когда ввести в эксплуатацию построенное (реконструированное) капитальное строение невозможно по причине того, что в процессе оформления документации выясняется, что оно расположено непосредственно с заступом за границу или вообще за границей земельного участка, на котором должно находиться.

Казалось бы, в такой ситуации, если изменение границы земельного участка не влечет нарушения прав других землепользователей и/или соседи согласны на изменение границ смежных земельных участков, то логично было бы изменить границы таким образом, чтобы капитальные строения «вошли» в пределы земельного участка. Нести соответствующие расходы по переоформлению документации собственники капитальных строений как правило согласны. Однако в жизни все решается гораздо сложнее.

Эта тема актуальна, точно определённые границы земельного участка обеспечат защиту от юридических проблем, которые могут возникнуть с землёй.

В данной статье вместе с заместителем директора агентства недвижимости «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» Александром Пашкевичем постараемся разобраться в вопросах, возникающих при уточнении границ земельных участков.

1. Виды границ земельного участка и обязательные условия для их изменения

Прежде чем приступить к изложению материала для большей ясности восприятия не лишним будет выяснить, что собой представляет граница земельного участка, что понимается под её изменением, а также основные базисные условия, при которых возможно изменение границы участка.

Согласно законодательным актам границей земельного участка признается условная линия на поверхности земли и проходящая по этой линии условная вертикальная плоскость, отделяющие земельный участок от других земель, земельных участков.

Если на местности поворотные точки границы земельного участка были закреплены межевыми знаками, то граница земельного участка признается фиксированной.

Если на местности поворотные точки границы земельного участка не были закреплены межевыми знаками, а сама граница участка установлена только по планово-картографическим материалам с точностью, определяемой их масштабами, то граница признается нефиксированной.

Под изменением границы земельного участка понимается изменение:

  • • длины линий границы участка (его сторон);
  • • количества поворотных точек;
  • • углов поворота границы земельного участка.

При изменении границы земельного участка кадастровый номер и назначение земельного участка остаются неизменными. В случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством изменение границы земельного участка может одновременно предусматривать также изменение площади земельного участка.

Обязательными условиями для изменения границ земельного участка являются:

- наличие государственной регистрации земельного участка в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

- согласие всех заинтересованных лиц – совладельцев (в том числе сособственников) изменяемого земельного участка, а также землепользователей смежных земельных участков.

2. Порядок изменения границ земельного участка

Процедура изменения границ земельного участка предусматривает следующие стадии:

  • •разработка проекта изменения границ земельного участка;
  • •установление границ земельного участка;
  • •государственная регистрация изменения земельного участка на основании изменения его границ.

Не допускается выполнение работ по изменению границ земельных участков в случае:

  • •несоответствия фактического использования земельных участков их целевому назначению (например, на участке, предоставленном для огородничества, построена баня);
  • •несоответствия фактических границ земельных участков границам, указанным в правоудостоверяющих документах и (или) документах регистра недвижимости (например, забор «проходит» не по границе участка);
  • •самовольного строительства на самовольно занятом земельном участке (на земельный участок отсутствуют правоустанавливающие документы, сюда же можно отнести возведение капительного строения за пределами предоставленного земельного участка или с «заступом» за границу);
  • •наличие земельного спора;
  • •несоответствие изменяемых границ земельных участков утвержденной градостроительной документации;
  • •если изменение границ земельных участков влечет занятие земель (земельных участков), предусматривающих определение и возмещение потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, а также убытков землепользователям;
  • •если смежные земельные участки, границы которых изменяются, имеют разное назначение в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества и (или) относятся к разным категориям земель;
  • •если изменение границ земельных участков влечет увеличение площади земельных участков, в том числе в случае изменения фиксированных границ земельных участков за счет земель, расположенных в границах населенных пунктов, не предоставленных землепользователям в установленном порядке и не находящихся в пользовании граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц;
  • •изменение границ земельных участков влечет нарушение иных требований законодательства Республики Беларусь.

Для изменения границ земельного участка, находящегося в частной собственности, собственнику участка можно сразу обращаться в организацию (или к индивидуальному предпринимателю), специализирующейся на выполнении такого рода работ (далее – исполнитель работ) для разработки проекта изменения границ земельного участка. Если же земельный участок предоставлен в пожизненное наследуемое владение, постоянное (временное) пользование или аренду, то землепользователю необходимо обратиться в местный исполнительный комитет по месту нахождения земельного участка, который, если не усмотрит противопоказания к изменению границы, обязан в течение 5 рабочих дней направить исполнителю работ поручение на разработку проекта изменения границ земельного участка.

Исполнитель работ при разработке проекта должен предусмотреть возможность подъезда к участку (ширина проезда не менее 3,5 м), а также обеспечить соблюдение требований относительно прохождения границы земельного участка на расстоянии не менее 3 м от жилого дома (садового домика), не менее 1 м - от хозяйственных построек, пергол и беседок, не менее 4 м - от вольеров с домашними животными, не менее 3 м - от высокорослых плодовых деревьев (яблоня, груша, черешня и т.п.), не менее 2 м - от среднерослых плодовых деревьев (вишня, слива и т.п.), а также от карликовых плодовых и декоративных деревьев, не менее 1 м - от ягодных (смородина, малина, виноград и др.) и декоративных кустарников, иные обязательные требования, предъявляемые к установлению границ земельного участка.

Если проект разрабатывается в отношении границ земельного участка с фиксированными границами, то исполнитель работ обязан произвести обследование земельного участка с выездом на местность.

Если в результате обследования будет установлено:

  • •несоответствие фактического использования земельного участка его целевому назначению;
  • •несоответствие фактических границ земельного участка (установленного ограждения) границам, указанным в правоудостоверяющих документах и (или) в документах регистра недвижимости;
  • •наличие самовольно возведенных капитальных строений (зданий, сооружений);
  • •несоответствие утвержденной градостроительной документации;
  • •наличие земельного спора,

то каждое из этих обстоятельств является основанием для приостановления разработки проекта изменения земельного участка.

Изменения (нарушения), выявленные при обследовании, отображаются исполнителем работ на земельно-кадастровых планах земельных участков. На исполнителя работ возложена обязанность письменно информировать местный исполнительный комитет о нарушениях, установленных им при обследовании земельного участка. Возобновить работы по изменению границ земельного участка исполнитель работ вправе только после получения от местного исполнительного комитета сведений о том, что выявленных нарушения устранены.

Вот какой порядок изменения границ земельного участка предусмотрен действующими в настоящее время нормативными документами.

3. Препятствия к устранению выявленных нарушений

Что значит устранить выявленное исполнителем работ нарушение, выражающееся в расположении строения с заступом за границу земельного участка или вообще за границей земельного участка? Фактически это означает, что строение должно быть перенесено на земельный участок в пределах его границ или снесено (разобрано). Но в этом случае у землепользователя отпадает сама необходимость в изменении границ земельного участка.

То обстоятельство, что изменение границы земельного участка не влечет нарушения прав других землепользователей, а также согласие соседей на изменение границ смежных земельных участков никак не влияет на решение вопроса об изменения границ участка.

Получается, что на текущий момент при наличии факта нарушения границы земельного участка изменить эту самую границу уже не представляется возможным. Обычно на практике ситуация «консервируется» и, если местный исполком не настаивает на сносе (переносе) строения, то все ждут изменений в действующее законодательство с надеждой, что все же местному исполкому будет предоставлено право изменять границы земельный участков без принятия кардинальных мер по сносу или переносу капитальных строений или заборов (если при этом не будут ущемляться чьи-либо законные права или государственные интересы).

Если проект разрабатывается в отношении границ земельного участка с нефиксированными границами, то в этом случае исполнитель работ обследование земельного участка на местности не проводит. Однако в этом случае для разработки проекта исполнитель вправе затребовать от землепользователя информацию, подтверждающую отсутствие на земельном участке капитальных строений.

После того, как исполнитель работ согласует разработанный проект изменения границ земельного с землеустроительной и архитектурно-строительной службами местного исполкома, органами санитарного надзора, природных ресурсов и охраны окружающей среды, а также установит границы земельного участка на местности (закрепит поворотные точки границы земельного участка межевыми знаками на местности), документы по изменению границ земельного участка будут направлены в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру (бывшее БТИ), о чем будет проинформирован владелец земельного участка.

Завершается процедура изменения границ земельного участка выдачей землевладельцу Свидетельства (удостоверения) о произведенной государственной регистрации изменения земельного участка.

По иным вопросам, так или иначе связанным с недвижимостью, готовы проконсультировать специалисты агентства АЛЬТЕРНАТИВА. Обращайтесь – будем рады помочь!


Вернуться к списку статей » Все публикации
Логотип ЗАО АЛЬТЕРНАТИВА Брест


Не нашли подходящего варианта у нас на сайте?

Кликните здесь!
Загрузка...