Статьи, обзоры, интервьюЕсть ли жизнь на даче?
У большинства людей дачи уже достаточно давно не ассоциируются со сборно-щитовыми или построенными «из того, что было» домиками летнего типа. В городах с развитым пригородом с каждым годом явно растет популярность строительства на дачных участках экологичных жилых домов для постоянного проживания. Построенные по современным архитектурным проектам, многие из них по своим качественным характеристикам не уступают полноценным жилым домам и коттеджам с привычными удобствами на благоустроенных участках.
Жук Татьяна Ивановна
Насколько выгодно решать жилищный вопрос посредством покупки или возведения дома-дачи на территории садоводческого товарищества? В этой статье заместитель начальника земельного отдела агентства «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» Татьяна Жук расскажет, в каких случаях действительно имеет смысл покупать садовый дом жилого типа, и на что нужно обратить свое внимание. А также поможет сориентироваться, где же в Бресте и пригороде можно найти дачу для постоянного проживания.
– Дачи жилого типа в садоводческих товариществах пользуются спросом уже не один десяток лет. Такой дом может стать удачным решением для временного проживания, куда на весенне-летний сезон переезжают горожане, а на зимний период возвращаются обратно в свои квартиры. Востребованы и комфортабельные жилые дома на дачных участках, которые мало отличаются от недвижимости усадебной застройки и отвечают самым взыскательным требованиям: там можно жить круглый год.
Цена жилой дачи ниже, чем жилого дома
Самый главный аргумент при покупке объекта в составе садоводческого товарищества – привлекательная цена. Покупатели чаще всего выбирают такой вариант, исходя из ограничений своего бюджета и нежелания отказываться от мечты иметь загородное жилье по демократичной цене. Приобрести жилую дачу можно в более выгодном ценовом диапазоне – в среднем на 20 - 30% ниже в сравнении с аналогом в частном секторе.
А если покупать участок под строительство, то сэкономленные средства помогут компенсировать затраты при постройке коробки дома под черновую отделку с крышей и окнами. Кстати, некоторые белорусские банки готовы кредитовать покупку садовых домиков или участков наравне с жилой недвижимостью.
Цены как на садовые домики, так и на пустые участки в СТ формируются с учетом множества факторов. Во-первых, кадастровая стоимость участков в товариществе существенно ниже, чем в усадебной застройке, и они, как правило, меньше по площади. Во-вторых, целевое назначение участков де-юре ограничено правилами ведения коллективного садоводства и зарегистрировать на них капитальное строение как жилой дом не представляется возможным. Перевести дачу в жилое помещение тоже нельзя. Поскольку любое здание, возведенное в СТ, будет считаться садовым домиком, это отражается на цене. На стоимость объектов влияет месторасположение товарищества и самого участка на этой территории, наличие и состояние коммуникаций, подъездных путей, элементы инфраструктуры поблизости и т.д.
Расположение в городе или пригороде
В удобных локациях Бреста с каждым годом значительно уменьшается количество выставленных на продажу участков под строительство жилых домов. Город разрастается за счет территорий соседних деревень, брестчане за неимением альтернативы строят дома в сельских населенных пунктах в 15-20 километрах от городской черты. Но далеко не каждый человек готов жить в таком отдалении от инфраструктуры. Поэтому, как это ни парадоксально, но иногда выгоднее с точки зрения близости к городским удобствам купить участок или дом в садовом товариществе.
В самом Бресте расположено 20 садовых товариществ. К примеру, первый садоводческий массив «Строитель-5» на Янки Купалы образовался в конце 50-х на заболоченной окраине и постепенно превратился в островок дачного рая, со всех сторон окруженный благами цивилизации. Покупка недвижимости в такой локации может быть хорошим вариантом решения жилищного вопроса – фактически вы живете в частном доме в оживленном районе города. Правда, достаточно редко продаются именно эти близкие и выгодные по расположению объекты.
Направление Каменица-Жировецкая – одно их самых востребованных у брестчан при покупке дач жилого типа в ближайшем пригороде. Фактически это уже жилая, а не садоводческая застройка. Она привлекает удачным месторасположением, близостью к инфраструктуре Бреста, возможностью пользоваться городским маршрутным такси. С каждым новым сезоном количество свободных участков, где можно построить загородный дом, уменьшается. И все-таки гораздо удобнее иметь домик на 15-й линии от трассы, но в непосредственном приближении к городской черте, нежели в десяти и более километрах от города.
Зачастую проживание в пригороде приоритетно, в том числе, исходя из соображений пребывания в более благоприятной экологической обстановке. Природа, свежий воздух, тишина и спокойствие – однозначные преимущества жизни вне областного центра. Лес, где можно прогуливаться и собирать ягоды и грибы, река, озеро или небольшой искусственный водоем для купания… Живущим на даче не нужен спортзал – можно бегать, ездить на велосипеде, плавать, а дополнительной физнагрузкой будут работы на участке, которые необходимы в разном объеме в любое время года. При этом добраться до города можно довольно быстро, как на общественном транспорте, так и на личном.
Возможность покупки пустого земельного участка для строительство
Покупатели, которые хотят приобрести свой дом, рассматривают разные варианты. Кто-то предпочитает коттедж, полностью готовый для проживания, и остается только переехать. Кого-то интересует коробка, чтобы не разворачивать стройку с нуля, но отделку оформить по своему усмотрению. А для кого-то важно построить дом самостоятельно, соответственно, наилучшим выходом будет покупка пустого участка.
По белорусскому законодательству в областных центрах на землях, предназначенных для усадебной застройки, пустой участок можно купить у государства через аукцион или получить по очереди как нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Подробнее можно почитать в нашей статье «Где и как приобрести земельный участок в Беларуси»
На вторичном рынке, то есть у частного продавца, надел без строения (коробки, фундамента, ветхого дома) можно приобрести только в садоводческих товариществах. Так что, если вы хотите построить дом-дачу с нуля под свои потребности, покупка такого участка будет наименее затратным во всех смыслах вариантом. Как уже отмечалось выше, найти участок в хорошем месте сейчас сложно и в частном секторе в черте города, и в пригороде, и в дачном массиве.
Стоит ограничить район поиска и изучить его, тогда шансы на удачное приобретение возрастают. Первые линии застройки уже распроданы, а существующие предложения нередко завышены в стоимости, потому что продавцы понимают ценность и уникальность своих объектов. И все же при прочих равных покупка участка именно в садоводческом товариществе, кроме более низкой цены, будет выгодна при условии, что на территории нет построек. Вы не будете привязаны к существующей коробке или фундаменту, не придется разбирать ветхий домик, и можно начинать стройку сразу по своему проекту.
Дом с участком по цене квартиры
Покупая дачу за те же деньги, которые потратили бы на квартиру сопоставимой площади, вы будете пользоваться всеми преимуществами жизни в частном доме. Шашлыки с друзьями или просто ужин в беседке на улице – об этом владельцы квартир могут только мечтать. А жилая дача позволяет наслаждаться свежим воздухом в приватном уединении без ограничений.
В своих мечтах вы хотите аккуратный дом с небольшим прилегающим участком, который несложно поддерживать в надлежащем состоянии, не превращая в фазенду с огородом? Можно сделать выбор между таунхаусом и садовым домом жилого типа. Поскольку предложений по продаже таунхаусов в Бресте не так уж много, и цена их достаточно высокая, то удобный жилой дом на дачном участке может стать отличной альтернативой. Для занятых людей плюсом будет небольшая площадь участка, что позволит тратить меньше сил, времени и средств на его содержание.
Читайте также: «Таунхаус: особенности жизни в современном блокированном доме»
Одна из модификаций жилой дачи – это реконструированный садовый домик с оборудованным санузлом, утепленными стенами и перекрытой крышей. Такие объекты востребованы у людей среднего и предпенсионного возраста. Компактный дом в жилом состоянии, пригодный как для временного, так и для постоянного проживания, дает им возможность не сидеть «в четырех стенах» многоквартирного дома, а бывать на природе и заниматься возделыванием земли в свое удовольствие.
Не так много отличий от усадебной застройки
Если ваша жилая дача соседствует со множеством других таких же, то проживание по ощущениям будет мало чем отличаться от жизни в частном секторе. Кругом люди, транспортная и торговая инфраструктура пусть не в шаговой доступности, но примерно такая же, как и во многих локациях частного сектора в черте города. Кроме того, те, кто проживает на даче постоянно, заинтересованы обеспечить личный комфорт коллективными усилиями. Так что вы сможете рассчитывать на единомышленников в вопросах благоустройства подъездных путей, чистки снега в зимний период, подвода коммуникаций и т.д.
Участок в СТ не обязательно будет небольшим. Товарищества образовывались в разные временные периоды, и потому их территории в одни годы делили на наделы по 4 сотки, в другие – по 5, есть также участки и по 7-9 соток, например, в СТ «Южное-1» или «Береза-97». Размер участка имеет не меньшее значение, чем форма и расположение, что позволяет обустроить пространство и обеспечить комфорт проживания, не отличающийся от городской коттеджной застройки.
А теперь подробнее поговорим о том, что обуславливает более низкую цену объектов недвижимости в садоводческих товариществах и каковы особенности проживания на даче.
Возврат вложений при продаже
По затратам возвести дом на дачном участке обойдется в такую же сумму, как и в частном секторе, ведь расположение объекта не влияет на стоимость стройматериалов и работ.
Но дачу, даже если она по факту является полноценным жилым домом, очень сложно продать за те же деньги, что и аналогичный объект в усадебной застройке. И пусть в строение и благоустройство вложено много средств, стоимость самого земельного участка, которая при покупке была для вас плюсом, при продаже сыграет в минус. Как и другие факторы, которые перечислялись выше.
Зато для покупателя это, опять же, выгодная возможность приобрести для проживания действительно добротный дом, на постройку которого были затрачены колоссальные средства, по цене на 30-40% дешевле, чем аналогичные предложения в усадебной застройке.
Продать дом, где бы он ни находился, чтобы заработать на этом или просто вернуть вложения, – очень трудная задача. Если вы хотите инвестировать деньги в недвижимость с гарантией возврата через время, стоит покупать более ликвидный товар на рынке – квартиры либо объекты коммерческого назначения. Дом или жилая дача – это скорее варианты для жизни, а не для последующей выгодной продажи.
Коммуникации и тарифы – с нюансами
Важнейшее условие для проживания на даче – это наличие коммуникаций или возможность их подключения. Товарищества в черте города и рядом с Брестом электрифицированы и в большинстве газифицированы. Вода, как правило, тоже есть в доступе. Летний водопровод на зиму отключают, но этот вопрос разрешается при наличии скважины на участке. Центральной канализации в садовом товариществе не будет, но установить и обслуживать местную – несложно, тем более, что и в усадебной застройке Бреста это не редкость.
Альтернативные источники энергии – ветрогенератор, солнечные батареи – пока не пользуются широкой популярностью в наших реалиях.
Поэтому для тех, кто желает организовать полноценное проживание на даче, выбор чаще всего сужается до газифицированных садоводческих товариществ, где тарифы на потребление света и газа установлены на уровне себестоимости (см. примечание).
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 №571 с изменениями, внесенными постановлением Совмина РБ от 23.03.2016 №233
С учетом общей тенденции к потеплению перед зимой можно хорошо утеплить свой домик и реально сэкономить на отоплении – тогда счета не будут так «кусаться».
К тому же, если недвижимость принадлежит неработающему пенсионеру, при оформлении временной регистрации по месту пребывания в садовом домике можно рассчитывать на субсидируемый тариф на потребление газа.
Раз мы затронули тему денег, то выбор в пользу жилой дачи дает возможность сэкономить на уплате земельного налога и налога на недвижимость.
Земельный налог в РБ привязан к кадастровой стоимости участка, а так как земли садоводческих товариществ оцениваются ниже, чем предназначенные для жилой застройки, то и сумма налога значительно меньше. А если жилая дача принадлежит пенсионеру, то он и вовсе освобождается от уплаты как земельного налога, так и налога на недвижимость, независимо от регистрации по месту его жительства трудоспособных лиц.
Только временная регистрация
В садовом домике нельзя зарегистрироваться по месту жительства. Поскольку жить в Беларуси без такой регистрации запрещено, придется искать, где «прописаться», а такая возможность есть не у всех. В садоводческом товариществе оформляется только временная регистрация по месту пребывания сроком на 1 год с правом продления, но это не отменяет необходимости иметь постоянную в другом месте. Зато в условиях проживания на даче за гражданами сохраняется право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, поскольку садовый домик в товариществе не считается жилым помещением.
Справочно: Порядок регистрации определен Положением о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 №413. Регистрация граждан по месту жительства осуществляется в жилом помещении, а регистрация по месту пребывания – как в жилом, так и в помещении для временного пребывания. В соответствии с подпунктом 4.8 пункта 4 вышеназванного документа садовый домик, дача являются помещением для временного проживания. А на основании пункта 7 статьи 10 Жилищного кодекса РБ дачные и садовые дома не включаются в состав жилфонда.
Жилая дача с пропиской – это давняя мечта белорусов, построивших коттеджи в СТ. В соседней России с прошлого года закон разрешил строительство индивидуальных жилых домов на садовых участках. Но официальной информации о планах по изменению в нашей стране подходов к регистрации граждан в садоводческих товариществах пока нет. Таким образом, в России перевести дачу в жилой дом или изначально оформить дачу как жилое можно, а в Беларуси – нет.
Подъездные пути и дороги в СТ
Здесь как повезет: все зависит от мест а расположения товарищества и самого участка в рамках территории, куда ведет асфальтированная или хорошая гравийная дорога. Внутри, как правило, узкие улочки и неблагоустроенные проезды.
Чтобы дачники могли доехать до места, налажено регулярное движение общественного транспорта (автобусов, маршрутных такси, электричек), в некоторых направлениях только на летний период открываются автобусные маршруты.
Есть дачи, куда в несезон можно добраться только на личном автомобиле, а в целом при наличии собственного транспортного средства не нужно носить сумки с продуктами и вещами от остановки, и есть возможность добраться домой с комфортом в любое время года и суток.
В последнее время прослеживается тенденция активного развития строительства садовых домиков жилого типа параллельно с соседней коттеджной застройкой. В северном направлении есть несколько товариществ, которые «вплетаются» прямо в усадебную застройку Козловичи, которая является примером района, постепенно приобретающего привлекательность. Сейчас средняя цена за земельный участок здесь на аукционе составляет около 35 000 $, что в несколько раз превышает прежнюю.
Улучшено качество подъездных путей, подсыпаны дороги, налажено движение маршрутного такси. Благодаря этому к близлежащим садоводческим товариществам также проявляется все больший интерес, и они имеют все шансы стать новой точкой притяжения для жилой дачной застройки Бреста.
Подведем итог. Если у вас ограничен бюджет, но вы хотите жить в частном доме в Бресте или ближайшем пригороде, покупка коттеджа в садоводческом товариществе или решение построить жилой дом на даче являются хорошими альтернативами недвижимости в усадебной застройке. Переехать в свой дом уже сейчас или ждать, пока изменятся обстоятельства? Этот вопрос каждый покупатель решает для себя сам с учетом всех аргументов «за» и «против».
