Статьи, обзоры, интервьюЖилищные облигации
Планируя решить свой жилищный вопрос немаловажно заранее тщательно изучить все существующие сегодня на рынке недвижимости механизмы и финансовые инструменты: как уже ставшие привычными – кредитование и долевое строительство, так и относительно новые для жителей нашей страны - лизинг и жилищные облигации. Оценка преимуществ и недостатков каждого из них поможет принять максимально взвешенное решение с учетом вашей ситуации.
Довгяло Ирина Вацлавовна
Жилищные облигации введены в действие в Республике Беларусь в 2002 году и стали своего рода альтернативой долевому строительству. Этот инструмент достаточно популярен и наиболее востребован прежде всего в столице.
По данным Минфина, в нашей стране насчитывается уже два с половиной десятка эмитентов – коммерческих застройщиков. Для них выпуск жилищных облигаций является одним из способов привлечения средств граждан для строительства жилья.
Принимая во внимание тот факт, что многие наши клиенты, продав недвижимость в Бресте, затем покупают новостройки в Минске, мы решили завершить серию статей данным материалом.
Понять каким образом происходит приобретение квартиры с использованием жилищных облигаций, а также ознакомиться с особенностями и нюансами данного инструмента, предлагаем вам совместно с главным бухгалтером агентства ЗАО «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» Ириной Довгяло.
1. Что такое жилищные облигации
Жилищные облигации являются именными ценными бумагами и имеют бездокументарную форму. Облигация удостоверяет тот факт, что вы внесли деньги на строительство определенной в ней площади в жилом доме. Это нематериальный актив, который закрепляется лично за его покупателем. Они выпускаются не на бумаге, а в виде записей на специальном счете "депо", открытом в депозитарии, поэтому их невозможно потерять или уничтожить.
Жилищная облигация обязательно имеет следующие показатели:
- • номинальную стоимость
- • эквивалент номинальной стоимости.
Номинальная стоимость жилищной облигации выражается в деньгах. Эквивалент номинальной стоимости - в квадратных метрах. Минимальный метраж, который может быть зафиксирован облигацией, - 0,1 кв. м., однако чаще всего одна облигация эквивалентна одному квадратному метру.
Жилищные облигации имеют право выпускать только застройщики-эмитенты. Весь процесс выглядит следующим образом: получив участок под застройку и разрешение на строительство, строительная компания выпускает облигации.
Желающие приобрести квартиру через жилищные облигации постепенно выкупают их, доводя общее количество до величины площади квартиры, тем самым финансируя строительство. Когда строительство завершается, застройщик погашает облигации — передает право на квартиру. Облигаций не может быть выпущено на количество квадратных метров, превышающее реально запланированную площадь строительства. Это исключает внесение денег за одну и ту же площадь в жилом доме несколькими людьми.
2. Заключение договора с эмитентом
Если вы решили построить квартиру с использованием жилищных облигаций, то вам следует изначально обратиться к застройщику. Уточнить возможна ли подобная операция при строительстве квартиры в конкретном доме в определенной локации, согласно проектной документации, и в случае положительного ответа - заключить договор.
При этом договор с эмитентом отличается от договора на покупку жилья или участия в долевом строительстве и должен содержать определенные существенные условия, в том числе:
- • описание объекта жилищного строительства в соответствии с проектной документацией с указанием особенностей строительства, а также описание помещения, являющегося предметом договора, с указанием сведений о полном или частичном выполнении отделочных работ и гарантийного срока;
- • размер денежных средств, подлежащих внесению в оплату стоимости помещения путем приобретения жилищных облигаций;
- • количество жилищных облигаций с указанием суммы их номинальных стоимостей и суммарного эквивалента номинальной стоимости, выраженного в квадратных метрах;
- • порядок и сроки приобретения жилищных облигаций;
- • срок исполнения обязательств по договору с эмитентом, в том числе сроки передачи помещения;
- • порядок приемки-передачи помещения;
- • ответственность за неисполнение условий договора.
3. Номинальная стоимость и цена облигации
Отдельно хотим заострить внимание на различии между номинальной стоимостью жилищной облигации и ее ценой. Номинальная стоимость фиксируется в облигации и остается неизменной, в то время как ее цена является договорной, а значит может меняться в процессе возведения дома. Зачастую она наиболее выгодная в самом начале строительства, а по мере готовности дома увеличивается. Вместе с тем при отсутствии спроса на квартиры в строящемся доме эмитент может установить и более низкую цену на облигации по сравнению с той, что была вначале.
То есть во время строительства дома у вас будет возможность, как сразу приобрести пакет жилищных облигаций равный площади будущей квартиры, так и постепенно выкупать их, но с учетом возможного изменения цены облигации.
Однако опасаться, что застройщик резко «взвинтит» стоимость квадратного метра в процессе возведения дома не стоит, так как возможности корректировки цены ограничены законодательно.
В 2018 году с целью минимизации финансовых рисков для покупателя облигаций установлено следующее требование: номинальная стоимость не может быть ниже максимально допустимой цены размещения жилищной облигации более чем на 30 процентов.
Что это означает на практике? Если номинал у облигации, предположим, равен 1400 рублей, то эмитент может реализовать ее покупателю будущей новостройки максимум за 2000 рублей. Это требование фактически лишает эмитента возможности выпускать ценные бумаги с низкой номинальной стоимостью, размещая их по более высоким ценам.
4. Приобретение и распоряжение облигациями
После подписания договора с застройщиком-эмитентом вам необходимо оплатить жилищные облигации, перечислив деньги на указанный в договоре банковский счет. Оплаченные облигации переводятся на открытый на ваше имя накопительный счет "депо". Происходит это автоматически при проведении платежа и не требует каких-либо дополнительных действий от покупателя. Чтобы удостовериться в том, что облигации находятся у вас, вы можете обратиться в депозитарий за выпиской о состоянии счета.
После зачисления на ваш счет необходимого количества облигаций вам остается дожидаться окончания строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Однако, пока этого не произошло, вы как владелец ценных бумаг имеете право распоряжаться ими по своему усмотрению.
Это значит, что вы можете продать облигации, подарить, совершить другую сделку, воспользовавшись услугами брокера. Но при этом договор с эмитентом вам нужно будет расторгнуть. А в некоторых случаях эмитент может и сам выкупить у вас облигации и перепродать другим желающим построить жилье с их помощью.
5. Способы погашения жилищных облигаций
Первым и самым распространённым способом является получение жилья по окончанию строительства дома. Погашение облигаций путем получения квартиры начинается с оформления акта приемки-передачи жилого помещения.
Акт подписывается сторонами в момент передачи покупателю ключей и может содержать замечания о недостатках, требующих устранения. После составления акта вам необходимо дать поручение депозитарию о переводе облигаций с вашего накопительного счета "депо" на счет "депо" эмитента. Оформить поручение надлежащим образом поможет работник депозитария.
Вторым способом является получение номинальной стоимости облигаций с уплатой дохода в виде процента (если уплата такого дохода предусмотрена условиями эмиссии жилищных облигаций).
Для этого вам нужно письменно уведомить эмитента за 30 календарных дней до даты начала погашения жилищных облигаций о своем намерении получить деньги, а не жилье. Дату начала погашения облигаций можно самостоятельно найти, например, в решении об их выпуске, размещенном на Едином портале финансового рынка Республики Беларусь, или уточнить у эмитента. Зачастую застройщики-эмитенты предусматривают возможность досрочного погашения облигаций.
Например, если дом сдается раньше запланированного времени. Как правило, в договоре предусмотрена обязанность эмитента заблаговременно сообщить вам о дате начала погашения (в том числе и досрочного погашения) облигаций.
6. Имущественный налоговый вычет
При строительстве квартиры путем приобретения жилищных облигаций вы имеете право на имущественный налоговый вычет, применяемый к доходам, облагаемым подоходным налогом, в пределах денежных средств, потраченных на их приобретение.
При этом право на получение имущественного налогового вычета физическое лицо получает с момента несения им расходов по оплате стоимости приобретаемых жилищных облигаций независимо от того, закончено ли строительство жилого помещения или нет.
Однако напомним, что воспользоваться имущественным налоговым вычетом при строительстве жилья могут только граждане Беларуси, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий и состоящие на соответствующем учете.
Сам факт приобретения облигаций не означает автоматического права на льготы по подоходному налогу. Еще один немаловажный момент: если владелец жилищных облигаций выберет способ их погашения деньгами, вместо получения жилья, то сэкономленный при помощи имущественного вычета подоходный налог необходимо будет вернуть. Вы должны будете подать в инспекцию по налогам и сборам налоговую декларацию по подоходному налогу и уплатить налог в бюджет.
7. Основные преимущества и возможные риски
Как и у любого другого финансового инструмента, приобретение жилищных облигаций имеет свои плюсы и минусы. Ознакомившись с основными из них, вы сможете принять более взвешенное решение о целесообразности их покупки.
Основные преимущества:
- • Стоимость квадратного метра жилья обычно ниже в сравнении с долевым строительством.
- • График покупки облигаций свободный. Жилищные облигации можно выкупать постепенно в процессе строительства по мере собственных финансовых возможностей. В то время как при долевом строительстве требуется внести достаточно крупный первый взнос, а следующие оплаты производить в определённые графиком сроки.
- • Номинальная стоимость облигации не может изменяться со временем.
- • Одна облигация приравнена к одному квадратному метру по стоимости, и в данном случае покупатель застрахован от повышения цен.
- • В ряде банков можно взять кредит на приобретение жилищных облигаций, как и при стандартной покупке жилья.
- • Жилищные облигации можно рассматривать как средство сбережения и накопления, так как на начальном этапе строительства стоимость квадратного метра дешевле, чем к тому времени, когда дом почти готов.
- • Владелец облигаций может быстро выйти из строительства, просто продав свои облигации, без штрафных санкций, которые часто предусмотрены в договоре о долевом строительстве.
Однако есть и риски у данного типа вложения:
- • Облигации могут быть выпущены ещё до прохождения всех согласований планов застройщика с местными властями.
- • Жилищные облигации выпускаются номиналом ниже их рыночной стоимости. Это означает, что в случае банкротства застройщика-эмитента, гарант в виде банка или страховой компании компенсирует вам потери, но только в пределах номинальной стоимости облигаций.
- • Собственник облигаций выступает в роли инвестора, а значит при возникновении проблем держатель облигаций переходит в статус кредитора.
- • Условия договора могут отражать преимущественно интересы застройщика-эмитента.
8. Гарантии владельцу жилищных облигаций
Владельцу жилищных облигаций законодательно предоставлено ряд гарантий, защищающих его права. Наиболее существенные из них:
- • Информация о выпуске облигаций и об их эмитенте есть в открытом доступе. Она в обязательном порядке размещается на Едином портале финансового рынка Республики Беларусь. Там, в частности, можно ознакомится с решением о выпуске облигаций, узнать краткую информацию об эмиссии облигаций, просмотреть отчеты о деятельности эмитента.
Также интересующую вас информацию обязан предоставить по запросу сам эмитент. За представление недостоверной информации эмитент несет ответственность.
- • В случае неисполнения застройщиком-эмитентом своих обязательств, покупатель жилищных облигаций вправе потребовать от него следующих выплат:
- — возмещения причиненных убытков;
- — возврата денег, внесенных в оплату стоимости жилья;
- — процентов в размере ставки рефинансирования, установленной на дату возврата денег. Эти проценты начисляются за весь период, пока ваши деньги находились у эмитента.
- • Большинство жилищных облигаций подлежит обеспечению. Если эмитент в будущем не сможет исполнить свои обязательства, денежные средства вам вернет поручитель, банк или страховая организация, в зависимости от способа обеспечения. Каким именно способом обеспечены ваши жилищные облигации, можно посмотреть, например, в решении об их выпуске, размещенном на Едином портале финансового рынка Республики Беларусь, а также в проспекте эмиссии.
В последние годы в Республике Беларусь все больше застройщиков переходит на продажу квартир через выпуск жилищных облигаций. Благополучное окончание строительства десятков домов и получения в результате жилья существенно повысило доверие покупателей к этому инструменту. Так, по данным аналитиков, в 2019 году сделки по облигациям и долевому строительству в городе Минске пропорционально сравнялись и ориентировочно составляют 50 / 50.
Выпуск этих ценных бумаг у региональных застройщиков уже в ближайших планах, а значит ознакомится с подобным механизмом решения «квартирного вопроса» стоит заблаговременно. При этом покупателю жилищной облигации всегда следует помнить о рисках, присущих инвестиционным операциям, и принимать взвешенное решение при вложении средств в строительство жилья.
