Указ об ипотеке – что изменилось?

В середине апреля 2020 года Президент Республики Беларусь принял Указ №130 «Об ипотечном жилищном кредитовании». Как следует непосредственно из текста нормативного акта, Указ принят в том числе в целях создания дополнительных условий по обеспечению прав кредитополучателей.

В этой статье постараемся разобраться, какие новые возможности (или гарантии) предоставляет Указ гражданам, желающим улучшить жилищные условия.

При более близком ознакомлении с текстом нормативного документа следует выделить три важных момента для кредитополучателей:

• • Указом не регулируются правоотношения, связанные выдачей кредитов на строительство жилых помещений;
• • Указом более детально регламентированы правоотношения «ипотечного кредитования», которые и ранее присутствовали на рынке банковских услуг, когда при предоставлении гражданам кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке, банки в качестве обеспечения исполнения кредитополучателем обязательств по кредитному договору оформляли право залога приобретаемого жилья;
• • Указом установлены условия, при которых банк вправе обратить взыскание на жилое помещение, на приобретение которого им был выдан кредит покупателю и которое является предметом залога (ипотеки).

Итак, в случае выдачи кредита на покупку квартиры в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирного жилого дома, доли в праве собственности на квартиру или жилой дом банк вправе оформить ипотеку. Оговорено, что при использовании ипотеки в качестве обеспечения исполнения обязательств кредитополучателя по кредитному договору на момент заключения такого договора приобретаемый объект недвижимости должен быть уже зарегистрирован в территориальной организации по государственной регистрации.

Право залога (ипотеки) возникает у банка с момента заключения кредитного договора, а для оформления ипотеки банку достаточно не позднее следующего дня направить в территориальную организацию по государственной регистрации по месту нахождения недвижимого имущества необходимую для этого информацию. Таким образом, оформление ипотеки предельно упрощено. Право собственности на жилое помещение переходит к покупателю с момента регистрации перехода права собственности на основании удостоверенного договора купли-продажи, одновременно регистратор осуществляет регистрацию возникновения залога (ипотеки).

Одновременно с оформлением ипотеки банки вправе использовать и иные способы обеспечения исполнения обязательств кредитополучателя по конкретному кредитному договору (поручительство третьих лиц, страхование и т.д.), однако, согласно указу, в случае неисполнения обязательств обращение взыскания в первую очередь должно осуществляться на находящееся в ипотеке жилье.

Предусмотрено, что при кредитовании сделки купли-продажи одноквартирного жилого дома или квартиры в блокированном жилом доме ипотека распространяется и на земельный участок в случае, когда продавец владеет им на праве собственности или аренды (при условии внесения платы за заключение договора аренды). Покупателям такого жилья следует иметь ввиду, что не все банки и иные финансовые учреждения могут выступать залогодержателями земельных участков. Поэтому при обращении в банк за кредитом следует выяснить наличие у него таких полномочий.

В качестве защиты прав и интересов банка Указом предусмотрено, что до прекращения обеспеченных залогом (ипотекой) обязательств (погашения кредита и уплаты процентов по нему) не допускается применение любых обременений и/или ограничений права владения, пользования и распоряжения находящего в залоге недвижимого имущества, за исключением предусмотренного Указом исчерпывающего перечня: с согласия банка-залогодержателя, в рамках исполнительного производства, специальной конфискации, ареста при совершения уголовно-процессуальный действий, изъятия земельного участка для государственных нужд либо сноса жилья.

Что касается защиты интересов граждан, воспользовавшихся ипотечным жилищным кредитованием, то Указом установлено, что банк-залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке жилье при одновременном наличии двух условий:

• • размер задолженности по основной сумме долга (по кредиту) превышает 10 процентов от суммы предоставленного кредита;
• • кредитополучатель допустил просроченную задолженность по основной сумме долга и (или) процентам за пользование кредитом более 90 дней, а в случае смерти кредитополучателя – более 9 месяцев.

В иных случаях обращение взыскания банком на ипотечное жилье не допускается.

При призыве кредитополучателя на срочную военную службу (альтернативную службу) Указ предусматривает применение к такому кредитополучателю отсрочки погашения задолженности по кредиту и уплаты процентов за пользование кредитом.

Основные положения Указа вступают в силу через полгода после его опубликования – то есть 16 сентября 2020 года. Нормативный документ не распространяется на отношения между банком и кредитополучателем, если кредитный договор, в обеспечение исполнения обязательств по которому банком оформлен залог жилого помещения, был заключен до вступления данного Указа в силу.