Статьи, обзоры, интервьюЛизинг недвижимости для физических лиц в Беларуси: простые ответы на непростые вопросы
Привлечение банковского кредита для покупки недвижимости – привычная практика для многих белорусов уже не один десяток лет. Но с 2014 года в Беларуси существует и активно развивается и другой финансовый инструмент – лизинг, или иными словами – финансовая аренда жилой недвижимости.
Чем он может быть выгоден и на каких условиях происходит оформление? Можно ли взять в лизинг квартиру или дом в Бресте? Куда обращаться, чтобы воспользоваться этой возможностью? На эти и другие вопросы о лизинге недвижимости для физических лиц в Беларуси отвечаем в нашей статье с помощью специалистов лизинговых компаний.
ЛИЗИНГ: ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ
Какова суть лизинга?
Лизинг можно назвать «гибридом» аренды и кредита. С арендой его сближает то, что лизингополучатель пользуется имуществом, регулярно оплачивая лизинговые платежи, при этом не являясь собственником – предмет лизинга до момента выкупа принадлежит лизингодателю.
А с кредитом – возможность по итогу приобрести имущество в собственность, не имея изначально достаточно средств на его приобретение.
Весь процесс лизинга выглядит следующим образом: лизингодатель (лизинговая компания) выкупает у продавца имущество и затем передает его лизингополучателю, чья обязанность – ежемесячно оплачивать определенную сумму. Лизинговые платежи включают стоимость жилья (или часть стоимости), вознаграждение лизинговой компании, а также другие расходы компании, связанные с покупкой, оформлением и передачей жилья в лизинг. Клиент, выплативший в период действия лизингового договора все платежи, становится его законным владельцем.
Лизингом как финансовым инструментом активно пользуются юридические лица: благодаря ему можно начать или расширить деятельность, располагая лишь частью средств. Например, заключить договор финансовой аренды оборудования, транспорта, недвижимости и сразу же использовать это имущество, постепенно выплачивая лизинговые платежи. Кроме того, уменьшить налогооблагаемую базу для расчета налога на прибыль, так как платежи по лизингу относятся на себестоимость (включаются в структуру затрат). Лизинг также используют и физические лица при покупке автомобилей, жилой недвижимости и даже бытовых товаров.
Какие на сегодня существуют требования к предмету лизинга?
В Республике Беларусь предметом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество длительного пользования, кроме земельных участков и других природных объектов.
Юридические основы лизинга в Беларуси – все документы здесь.
На какую жилую недвижимость можно оформлять договор лизинга?
Законодательно не установлены какие-либо требования к жилой недвижимости – этот вопрос имеют право решать лизинговые компании на свое усмотрение. Главное условие – жилье должно быть готовым, то есть полностью построенным. В лизинг оформляют квартиры как в новостройках, так и на вторичном рынке. С помощью данного финансового инструмента в Беларуси можно также приобрести индивидуальный жилой дом, либо же квартиру в блокированном жилом доме – таунхаусе. В этих случаях до погашения платежей в собственности лизингодателя будет находиться капитальное строение, а участок будет закреплен за ним на праве аренды.
В чем основные отличия лизинга от кредитования недвижимости?
Лизингополучатель может оформить в лизинг имущество на более выгодных (процентная ставка / первоначальный взнос) или более лояльных (требования к платежеспособности) условиях по сравнению с банковским кредитом.
Оценивая доход, лизинговые компании, в отличие от банков, готовы рассматривать не только вашу заработную плату, но и иные документально подтвержденные источники дохода. Существенным отличием является возможность учета доходов, получаемых за рубежом.
Ваша кредитная история будет оцениваться так же, как и при обращении за банковским кредитом, но при этом лизинговая компания имеет возможность подходить к каждому клиенту индивидуально и более гибко.
Кроме того, процедура оформления лизинга недвижимости во многом проще, чем кредитования, – требуется меньше документов и посещений офиса лизингодателя.
В то же время приобретенная в кредит недвижимость сразу переходит в собственность покупателя (при этом она даже может не находиться в залоге – такую возможность предоставляет ряд белорусских банков). А квартира или дом, оформленные по договору лизинга, являются собственностью лизинговой компании до момента, пока лизингополучатель не совершит все платежи и не выкупит ее.
Еще одно отличие заключается в том, что банки кредитуют покупку квартир и на этапе строительства, а по условиям лизинга в финансовую аренду можно взять только готовое (построенное и введенное в эксплуатацию жилье). Но в таких случаях лизингодателями предусмотрена иная возможность – вариант использования услуги возвратного лизинга.
Что такое возвратный лизинг недвижимости?
Как уже отмечалось выше, по белорусскому законодательству предметом лизинга для физлица может быть только готовое жилье. Но если, например, у потребителя уже есть в собственности квартира и он хочет приобрести новую, которая только строится, то тогда можно использовать схему возвратного лизинга недвижимости.
Эту финансовую услугу по-другому можно назвать лизингом под залог недвижимости. В этом случае лизингополучатель продает лизинговой компании свою старую квартиру, получая возможность за вырученные средства построить новую, а прежнюю со временем выкупить обратно, погасив все лизинговые платежи.
Как это происходит? Лизинговая компания оценивает ваше жилье, покупает его и выделяет вам средства в размере 80% от его стоимости для направления их в счет оплаты по договору долевого строительства.
Вы остаетесь жить в старой квартире, выплачивая лизинговые платежи по ней. В итоге вы получите в собственность два объекта – и новую, и вашу прежнюю квартиру (когда выкупите ее у лизингодателя).
Возвратный лизинг может быть и нецелевым, то есть с возможностью потратить полученные средства на иные нужды по своему усмотрению, а не только на строительство нового жилья.
Что такое выкупная стоимость?
Это сумма, за которую вы можете выкупить предмет лизинга после погашения всех платежей. Как правило, лизинговые компании устанавливают выкупную стоимость в размере 1% от стоимости недвижимости. Это финальный платеж, после которого лизингополучатель имеет право оформить жилье в собственность.
ТРЕБОВАНИЯ, ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ
Как оцениваются доходы лизингополучателя?
К оценке доходов и принятию решения о заключении договора финансовой аренды лизинговые компании подходят лояльно и более гибко, чем банки, поскольку имеют меньше рисков, являясь собственником недвижимости до момента ее выкупа лизингополучателем.
При оценке доходов рассматриваются, как уже отмечалось, разные их источники, а не только официальная заработная плата. Главное – чтобы вы могли их подтвердить с помощью документов (контрактов и договоров, справок и выписок, налоговых деклараций и т.д.)
- • доходы, полученные за рубежом;
- • выручка индивидуальных предпринимателей в качестве личного дохода;
- • доход от сдачи имущества в аренду;
- • дивиденды;
- • гонорары;
- • оплаты по договору подряда;
- • для работающих пенсионеров – пенсия и заработная плата в совокупности, а также иные выплаты и поступления.
Это могут быть:
Во внимание может приниматься совокупный доход поручителей и близких родственников лизингополучателя.
Какие понадобятся документы для оформления лизинга недвижимости?
Стандартный пакет состоит из документа, удостоверяющего личность (паспорт, вид на жительство) и справки о доходах с места работы. Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем – выписки о поступлении на счета и налоговой декларации минимум за 3 месяца. Также могут понадобиться документы, подтверждающие доходы из других источников (при их наличии) и иные документы по требованию лизингодателя (например, военный билет или удостоверение призывника, независимая оценка стоимости предмета лизинга и т.п.) В лизинговой компании вам необходимо будет заполнить заявку на лизинг жилья и согласие на предоставление кредитного отчета.
Какие права есть у лизингополучателя до момента выкупа?
Вы можете пользоваться недвижимостью, проводить в ней ремонт и перепланировку (в соответствии с нормативными процедурами). Однако пока собственником остается лизинговая компания, имущество нельзя продавать, дарить, закладывать в залог и т. д.
Для того, чтобы продать квартиру или дом, придется погасить все платежи (это возможно сделать досрочно после года действия лизингового договора) и переоформить право собственности на себя.
Как осуществляются лизинговые платежи?
Обычно лизинговые платежи вносятся ежемесячно по графику равными долями.
По соглашению сторон размер платежей также может пересматриваться как в сторону увеличения (если, например, лизингополучатель желает частично досрочно выполнить свои обязательства), так и в сторону уменьшения с учетом финансового положения клиента. При этом лизинговая компания не имеет права увеличивать платежи, например, из-за роста рыночных цен на аналогичные объекты или стоимости квадратного метра жилья.
Уплачиваются лизинговые платежи исключительно в белорусских рублях. Если договором они привязаны к валюте, платить необходимо все равно в национальной валюте по официальному курсу.
Каковы последствия просрочки платежей или полного отсутствия возможности у лизингополучателя продолжать платить?
По законодательству допускается просрочка платежей до трех месяцев. Если этого времени не хватило для решения вопроса, лизингодатель может пересмотреть график платежей, увеличить выкупную стоимость квартиры и тем самым уменьшить ежемесячные выплаты. Если же лизингополучатель и после этого не сможет исполнять свои обязательства, существуют два варианта развития событий:
Первый – если к моменту расторжения договора вы не выплатили половину стоимости жилья: оно останется в собственности лизинговой компании, а внесенные деньги вам не вернут. Второй – если выплачено 50% и более: недвижимость тоже изымут, но вы сможете рассчитывать на компенсацию, которая зависит от рыночной стоимости жилья на текущий момент.
Вначале недвижимость оценят, а затем вам, как лизингополучателю, вернут разницу между рыночной стоимостью и той суммой, которую вы остались должны лизинговой компании.
Например, квартира изначально стоила 60.000 руб. Из них без учета выплат по процентам вы погасили 35.000 руб. и остались должны 25.000 руб.
Если на момент расторжения договора и оценки недвижимости рыночная стоимость квартиры возрастет и составит, к примеру, 70.000 руб., вам вернут 45.000 руб. Если же рыночная стоимость упадет и составит, например, 50.000 руб., – вернут 25.000 руб. При этом выплаты по процентам, то есть фактически арендная плата за проживание, не возвращаются. Что, в принципе, очевидно и логично.
Существует также и принципиально иная возможность: переоформить договор лизинга на другого члена семьи с письменного согласия всех совершеннолетних, проживающих совместно. Таким образом, права и обязанности по договору перейдут к другому лицу.
НЮАНСЫ И ОГРАНИЧЕНИЯ В ПОЛЬЗОВАНИИ
Как оплачиваются коммунальные платежи?
Несмотря на то, что фактически собственником на протяжении действия договора лизинга является юридическое лицо, лизингополучатели оплачивают жилищно-коммунальные услуги по таким же тарифам для физических лиц, как и собственники или наниматели жилых помещений.
Кто может зарегистрироваться по месту проживания в лизинговом жилье?
Лизингополучатель может не только сам прописаться в доме или квартире, но и зарегистрировать своих близких родственников – супруга / супругу, детей и родителей. Других родственников можно вселить и зарегистрировать только с письменного согласия лизинговой компании и всех проживающих совершеннолетних.
При этом все, кто будет проживать в лизинговом жилье, должны быть указаны в договоре. Если этот список изменился (например, родился ребенок), необходимо обратиться в лизинговую компанию для внесения этой информации в договор.
Снимается ли лизингополучатель с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий?
Оформляя финансовую аренду на квартиру или дом, лизингополучатель становится собственником жилья только после его полного выкупа у лизингодателя.
До этого времени он может продолжать состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. В отличии от ситуации с покупкой недвижимости с привлечением банковского кредита, когда жилое помещение сразу переходит в собственность кредитополучателя и тогда его снимают с учета нуждающихся.
Можно ли сдать жилье в наем?
Законодательством не предусмотрен запрет на право заниматься сдачей в аренду недвижимости, оформленной в лизинг. Это может быть, как вся квартира (дом), так и комната в ней. Но для заключения договора найма с третьими лицами вам потребуется согласие лизингодателя.
СРАВНИВАЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЛИЗИНГОВЫХ КОМПАНИЙ
Сегодня в Беларуси три лизинговые компании предлагают возможность оформления жилой недвижимости в лизинг: ООО «АСБ Лизинг», СООО «Райффайзен-Лизинг» и ОАО «Агролизинг».
Кстати, первая в Беларуси квартира в лизинг была оформлена именно в Бресте: в 2015 году компанией ООО «АСБ Лизинг» (дочерняя организация ОАО «АСБ Беларусбанк»). При этом в организации заверяют, что в Брестской области не было прецедентов расторжения лизингового договора с их клиентами и изъятия жилой недвижимости по причине неуплат лизинговых платежей. Менеджер «АСБ Лизинг» в Бресте рассказал об алгоритме действий в случае желания физлица воспользоваться услугой лизинга в этой компании:
– Первым шагом необходимо выбрать квартиру в готовом (полностью построенном) доме и забронировать ее у застройщика, сообщая, что планируете оформить лизинг. Затем прийти в офис «АСБ Лизинг», имея при себе паспорт и документы, подтверждающие финансовое состояние (при желании – доходы близких). Если клиент желает привлечь поручителей, требуется их присутствие и соответствующие документы об их доходах. В течение получаса специалист формирует анкету-заявку и отправляет ее в минский офис компании. Срок рассмотрения составляет 3-5 рабочих дней.
С застройщиком согласовывается проект договора, а с клиентом – окончательные условия, которые может предложить лизингодатель. Затем определяется дата сделки, процедура оформления проводится исключительно через агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, после чего лизингополучатель можете переезжать в новую квартир или дом. Выплатив лизинговые платежи и выкупную стоимость, клиент получает недвижимость в собственность.
По словам специалиста СООО «Райффайзен-лизинг» (дочерняя организация ОАО «Приорбанк»), Брест является вторым после Минска городом Беларуси по объему сделок с жилой недвижимостью в этой компании:
– Особой популярностью на Брестчине пользуется лизинг недвижимости на вторичном рынке, а также услуга возвратного лизинга. Кстати, в «Райффайзен-Лизинг» она является нецелевой, то есть, деньги, полученные от продажи своего жилья лизинговой компании, можно тратить не только на строительство новой квартиры, но и на другие цели. Для брестчан, как жителей приграничного города, которые нередко трудятся в соседней Польше, особенно актуальна возможность учета доходов, получаемых за рубежом.
Кроме того, компания предлагает дополнительные услуги и сервисы для клиентов, постоянно пребывающих за границей, например, организацию сдачи взятой в лизинг недвижимости в аренду, а также контролирование процесса восстановительных работ при наступлении страховых случаев. Клиенты ценят возможность оформить лизинг без поручителей, более доступные и гибкие условия по сравнению с кредитованием.
Для того, чтобы оформить лизинг в «Райффайзен-Лизинг», сначала стоит связаться со специалистами отдела лизинга жилой недвижимости и узнать, какую сумму вам смогут профинансировать при ваших доходах.
Консультации проходят удаленно – по телефону или в мессенджерах, а документы для оформления заявки и лизингового договора можно передать в столичный офис через филиал «Приорбанка» в любом городе. Когда вы находите жилье, которое хотите купить, то сообщаете специалистам «Райффайзен-Лизинг» контакты продавца этой недвижимости (застройщик, собственник) или представителей его интересов (доверенное лицо, агентство недвижимости). Вся дальнейшая работа ложится на плечи наших специалистов: осмотр и проверка недвижимости, оценка рыночной стоимости. В день сделки лизинговая компания оплачивает покупку. Вы подписываете акт приема-передачи и получаете квартиру или дом в лизинг. Выплатив всю сумму, вы получаете акт перехода права собственности недвижимости и переоформляете жилье на свое имя.
В отделе работы с физлицами ОАО «Агролизинг» (дочерняя организация «Белагропромбанк») рассказали, что на данный момент лизинг жилой недвижимости оформляется только в Минской, Витебской и Гродненской областях, однако компания планирует в скором времени открыть представительство в Бресте. Приобрести квартиру в лизинг можно следующим образом:
– Клиенту необходимо выбрать объект недвижимости и, если он продается на вторичном рынке, провести независимую оценку. Затем лизингополучатель представляет в «Агролизинг» необходимый комплект документов.
Компания оценивает окупаемость, риски, приемлемость и соответствие проекта условиям своих лизинговых продуктов. Проводится согласование условий и заключение договоров с продавцом, клиентом-лизингополучателем, поручителем, заимодавцем (в случае привлечения внешнего финансирования), страховщиком и другими контрагентами.
Затем происходит оплата предмета лизинга по договору купли-продажи и передача предмета недвижимости в лизинг по договору лизинга.
При выполнении сторонами всех условий лизингового договора происходит выкуп предмета лизинга и его переоформление в собственность лизингополучателя.
Сравним предложения этих компаний по лизингу жилой недвижимости в Беларуси:
| БАНК / УСЛОВИЯ |
|
|
|
|
Требования к лизингополучателю |
Гражданин РБ, иностранный гражданин или лицо без гражданства, постоянно проживающие на территории РБ. Возраст заявителя на момент окончания договора лизинга – не более 75 лет |
Гражданин РБ, иностранный гражданин или лицо без гражданства, постоянно проживающие на территории РБ. Возраст заявителя должен быть не менее 22 лет и не более 70 лет (по согласованию до 75 лет) на момент окончания договора |
Гражданин РБ, иностранный гражданин или лицо без гражданства, постоянно проживающие на территории РБ. Возраст заявителя должен быть не более 70 лет на момент окончания договора |
|
Требования к предмету лизинга |
Новая и готовая жилая недвижимость от застройщика (индивидуальные одноквартирные дома и квартиры) |
Готовое жилье в новостройках и на вторичном рынке (индивидуальные одноквартирные дома и квартиры) |
Готовые квартиры в новостройках, на вторичном рынке – с учетом ликвидности |
|
Доход лизингополучателя |
• официально подтвержденные виды дохода, получаемые на территории Беларуси и за рубежом; • возможно включение в совокупный доход доходов близких родственников: супруги(-а), родителей, усыновителей (удочерителей), детей, в том числе усыновленных (удочеренных), а также лиц, ведущих с потенциальным лизингополучателем общее хозяйство (не более 3 человек) |
• официально подтвержденные виды дохода, получаемые на территории Беларуси и за рубежом; • при необходимости и по желанию клиента учитываются доходы любых поручителей |
• официально подтвержденные виды дохода, получаемые на территории Беларуси и за рубежом; • при необходимости и по желанию клиента учитываются доходы любых поручителей |
|
Ставка по лизингу |
Ставка рефинансирования НБРБ, увеличенная на 3% - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 8,75% + 3% = 11,75% годовых |
От ставки рефинансирования НБРБ на прямую не зависит - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 17,5% годовых (в настоящее время) |
Ставка рефинансирования НБ РБ, увеличенная на 3% - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 8,75% + 3% = 11,75% годовых |
|
Валюта лизинга |
• белорусские рубли |
• физические лица - белорусские рубли; • индивидуальные предприниматели - белорусские рубли / евро / доллар США |
• белорусские рубли |
|
Срок лизинга |
• до 20 лет |
• до 20 лет в белорусских рублях; • до 7 лет в иностранной валюте |
• до 10 лет |
|
Авансовый платеж |
• 20 - 40% от общей стоимости недвижимости |
Для финансирования: • квартиры – 20% от рыночной стоимости; • дома – 30% от рыночной стоимости |
• 10 - 40% от общей стоимости недвижимости |
|
Возвратный лизинг |
Целевой – с прямым направлением средств на строительство нового жилья |
Нецелевой – с возможностью распорядиться средствами по своему усмотрению |
Целевой – с прямым направлением средств на строительство нового жилья |
|
Обеспечение обязательств |
Поручительство, задаток, залог (и/или) |
Поручительство – при необходимости или по желанию заявителя |
Поручительство – при необходимости или по желанию заявителя |
|
Условия досрочного выкупа |
Возможно полное досрочное погашение долга после 12 месяцев действия договора лизинга. Штрафные санкции не предусмотрены. Возможно также частичное досрочное погашение обязательств с заключением дополнительного соглашения и перерасчетом платежей |
Возможно полное досрочное погашение долга после 12 месяцев действия договора лизинга. Штрафные санкции не предусмотрены. Возможно также частичное досрочное погашение обязательств с перерасчетом платежей начиная с первого месяца выплат без заключения дополнительного соглашения |
Возможно полное досрочное погашение долга после 12 месяцев действия договора лизинга. Штрафные санкции не предусмотрены. Возможно также частичное досрочное погашение обязательств с заключением дополнительного соглашения и перерасчетом платежей |
|
Страхование по договору |
Имущественное страхование недвижимости и страхование гражданской ответственности лизингополучателя |
Имущественное страхование недвижимости и страхование гражданской ответственности лизингополучателя |
Имущественное страхование недвижимости и страхование гражданской ответственности лизингополучателя |
|
Дополнительная 1 информация |
www.asbleasing.by - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - калькулятор лизинга - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - +375 (29) 617-38-66 Менеджер в Бресте |
www.rl.by - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - калькулятор лизинга - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - +375 (29) 182-21-15 Специалист по лизингу жилой недвижимости в Минске |
www.agroleasing.by - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - калькулятор лизинга - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - +375 (17) 243-30-63 Отдел по работе с физическими лицами в Минске |
1 - На момент подготовки данного материала по сведениям Национального банка Республики Беларусь в реестр лизинговых организаций включено 108 субъектов хозяйствования и только 3 из них осуществляли лизинговую деятельность с жилыми помещениями
Обращаем ваше внимание на то, что приведенная информация актуальна на дату публикации. Если вы заинтересовались возможностью использования лизинга – проконсультируйтесь со специалистами компаний и уточните действующие условия. Если же вам необходимо подобрать объект недвижимости для его покупки в лизинг, обращайтесь – будем рады помочь!
