Сделка с иностранными гражданами в Беларуси: какие подводные камни?

– По каким причинам, по вашим наблюдениям, иностранцы покупают недвижимость в Бресте? Граждане каких стран чаще всего это делают в настоящее время и как это было ранее?

– Спокойная обстановка и размеренная жизнь в Беларуси, город Брест на границе с Евросоюзом – это аргументы, которые являются определяющими для иностранцев, переезжающих к нам. Чаще всего это граждане государств бывшего СССР (в лидерах – Россия и Казахстан), реже – ближайших европейских стран, например, Польши и Германии.

В 2000-е годы недвижимость в Беларуси, в частности, в Бресте была более востребована у россиян. Покупали как для постоянной жизни, так и для сезонного проживания или сдачи в аренду. Сейчас такой яркой тенденции уже нет. Наметилась другая: из стран бывшего постсоветского пространства все чаще приезжают люди, имеющие здесь родственников и желающие на пенсии пожить именно в Беларуси.

В подавляющем большинстве случаев и сейчас, и ранее покупатели-иностранцы каким-то образом связаны с Беларусью. Просто так, без каких-либо деловых контактов и родственных связей, не переезжают. В основном это жители Беларуси, которые в свое время уехали за рубеж, поменяли гражданство, и теперь хотят приобрести недвижимость на родине: с целью финансового вложения и извлечения прибыли от аренды, для своих родителей или просто для себя, чтобы иметь возможность приезжать домой. А если покупателями выступают иностранцы, у которых нет в Беларуси никаких корней, то, как правило, связующим звеном является заключение брака или предложение работы.

– Что вызывает больше трудностей при работе с клиентами-иностранцами?

– Бывает непросто объяснить сложность оформления сделки, обремененной обстоятельствами. Люди, имеющие опыт покупки или продажи недвижимости в других странах, полагают, что здесь все происходит аналогично. Зачастую многие убеждаются, что информация по этим вопросам, полученная из интернет-ресурсов, на деле малоприменима. Поэтому профессиональная риэлтерская помощь имеет существенное значение. Оформление может быть длительным по времени, и бывает, что сделка по различным причинам не может быть завершена. Трудно объяснить иностранному гражданину все нюансы наших реалий от приватизации до перерегистрации несовершеннолетних детей. К тому же, жители других стран чаще всего ограничены по времени пребывания, поэтому рассчитывают на быстрое разрешение вопросов, а это не всегда возможно по объективным причинам.

- Мешает ли языковой барьер? Часто ли вам приходится прибегать к услугам переводчиков, сотрудничать с представителями посольств и консульств?

– В нашем коллективе есть люди, которые владеют несколькими иностранными языками на профессиональном уровне. Кроме того, иностранцы часто приходят с сопровождающими – родственниками или друзьями, которые помогают в коммуникации. Многие понимают русский язык. При необходимости привлекаются переводчики. С дипломатическими представительствами мы контактируем постоянно. Готовим для клиентов образцы документов, которые впоследствии заверяются посольствами, консульствами или иностранными нотариусами.

Делопроизводство в Беларуси ведется на двух государственных языках, практики перевода договора купли-продажи на другие языки нет. Если иностранец владеет русским, то он пишет от руки: «Договор мною прочитан» либо «Договор зачитан вслух, и смысл мне понятен» – нотариус зачитывает текст, если устная речь воспринимается лучше. В случае, когда иностранец совсем не знает и не разговаривает на русском языке, договор купли-продажи подписывается в присутствии переводчика, имеющего право нотариального перевода, с соответствующей удостоверительной надписью. Принимаются все меры, чтобы участники сделки понимали ее суть, были ознакомлены и согласны с условиями.

– Есть ли особенности оформления сделки, одной из сторон которой является гражданин другой страны?

– При покупке квартиры есть определенные требования: иностранец должен иметь нотариально заверенный перевод паспорта на государственный язык и при совершении сделки должен присутствовать переводчик в случае необходимости. Для российских граждан нет ограничений, они могут приобретать квартиры на тех же условиях, что и граждане Беларуси.

Если речь идет о приобретении жилого дома с земельным участком, ситуация несколько сложнее. В соответствии с национальным законодательством землей могут владеть только граждане Республики Беларусь. Поэтому при покупке иностранцем дома или коттеджа земля, на которой он расположен, должна быть «расприватизирована» и она будет оформляться в аренду.

То же касается обратной ситуации: когда дом покупается у иностранного гражданина, то земля, как правило, находится в аренде (исключение – если недвижимость была получена им по наследству, тогда вид права может быть и пожизненно наследуемым владением, и частной собственностью). Но этого не стоит опасаться: аренда никак не ограничивает права пользования земельным участком.

Читайте о видах права пользования в статье «Что нужно знать при выборе земельного участка»

– Если иностранец покупает или продает недвижимость в РБ, он заплатит налог или какие-либо дополнительные сборы?

– При покупке – нет. А при продаже иностранный гражданин уплачивает подоходный налог в размере 13% от дохода – разницы между ценой приобретения и ценой продажи. Это необходимо сделать до удостоверения сделки и полного расчета с покупателем, соответственно, иметь средства на его уплату. Но такая обязанность актуальна только в том случае, если он является нерезидентом страны. Если же он докажет свое резидентство, то есть, что находился в стране более 183 дней в году, то подоходный налог при продаже недвижимости не уплачивает.

Кроме того, любой собственник недвижимости, независимо от вида гражданства, при продаже двух и более аналогичных объектов недвижимости в течение пяти лет, уплачивает подоходный налог. Исключение составляет продажа унаследованного недвижимого имущества гражданами Республики Беларусь, в этом случае подоходным налогом она не облагается. Однако граждане, не являющиеся резидентами страны, даже в случае, если продают недвижимость, доставшуюся в наследство, этот налог уплачивают.

Подробнее о налогах и налоговом резидентстве – в статье «Подоходный налог при покупке недвижимости юрлицом у физлица»

– Имеют ли иностранные граждане, у которых есть недвижимость в Беларуси, преимущества при получении визы или вида на жительство?

– В соответствии с Законом Республики Беларусь от 04.01.2010 №105-З «О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь», иностранец, владеющий жилой недвижимостью, имеет право на получение разрешения на временное проживание (РВП) в Беларуси сроком до 1 года с правом последующего продления. При наличии законного источника дохода он также вправе оформить РВП на членов семьи.

Что касается визы, то иностранный гражданин, имеющий РВП, может получить многократную въездную-выездную визу с правом на пересечение границы в течение срока ее действия неограниченное количество раз. В мире есть немало стран, в которых при покупке недвижимости выше определенной стоимости иностранец имеет право претендовать на гражданство (так называемая, «золотая виза»), но в Беларуси это не практикуется. Однако если зарубежный гражданин является инвестором, вложившим не менее 150 000 евро в объекты инвестиционной деятельности (в том числе, в недвижимость) на территории страны, то ему выдается разрешение на постоянное проживание. Получение вида на жительство также возможно при условии непрерывного нахождения в Беларуси в течение 7 лет на основании РВП.

– Поделитесь интересным случаем из вашей практики, когда одной из сторон сделки выступал иностранный гражданин.

– За каждой сделкой стоит своя история, и нередко она глубоко трогает за душу. Например, к нам обратился молодой человек, родители которого эмигрировали в Германию, где он и родился. Заинтересовавшись своими корнями, через интернет он нашел в Бресте родственников и приехал, чтобы познакомиться с ними. Побывал в местах, где выросли его родители, и захотел приобрести здесь недвижимость. Специалист агентства помог подобрать вариант добротного домика в той же деревне, где полвека назад жили его белорусские бабушка и дедушка.

Сложность сделки заключалась как раз в том, чтобы убедить продавцов расприватизировать землю, ведь только после этого иностранный гражданин сможет приобрести дом. Собственники жилого дома изначально отнеслись настороженно к такому требованию. Но наш клиент был полон решимости купить именно этот дом на своей малой родине. Мы смогли убедить продавцов, подобрав аргументы и обеспечив максимальную защиту, чтобы им же было спокойнее: покупатель передал задаток в довольно крупном размере в качестве обеспечения обязательств. Обе стороны по сделке остались очень довольны результатом.

Вспоминается еще одна эмоциональная история, которая разворачивалась прямо на наших глазах. Молодожены – гражданин Италии и жительница Бреста – обратились к нам по вопросу покупки квартиры. Вместе с агентом нашли хороший вариант, заключили предварительный договор, передали задаток. А дальше все зависело от наших итальянских коллег, которые продавали квартиру клиента. Именно за вырученные деньги от этой продажи он планировал купить недвижимость в Бресте. Время шло, но в Италии дело не продвигалось. Жене совсем немного оставалось до родов, муж ездил на родину, чтобы разобраться в ситуации… В итоге супруги приняли вынужденное решение отказаться от совершения сделки. Но буквально в последний день наконец-то пришло радостное известие, что недвижимость в Италии продали. Продавцы квартиры пошли навстречу и согласились перенести сделку еще на две недели, чтобы покупатели успели произвести все расчеты. Ребенок у пары родился уже в новой квартире.

Бывали и забавные казусы. Лет 10 назад один из клиентов, который жил в Америке и планировал купить в Бресте квартиру для будущей жены, слал факсы в офис по ночам, забывая о разнице во времени. Тогда телефонная связь была дорогая, а интернет практически не был развит, поэтому «переписывались» по факсу. Подключались наши специалисты, которые владеют английским, – а у нас в коллективе есть профессиональные преподаватели иностранных языков, – переводили и составляли ему ответы. Высылали в свое рабочее время, так что он тоже получал наши факсы по ночам:)

– Так все же стоит ли опасаться сделок с иностранцами?

– Не стоит, особенно, если вы работаете в связке с риэлтером, который знаком со спецификой процесса, знает требования к документам и понимает, как отвечать на вопросы гражданина другого государства с учетом особенностей и различий в законодательстве, существующих практиках и подходах. А неожиданные нюансы и дополнительные вопросы могут возникнуть в любой сделке, вне зависимости от того, гражданами какой страны являются продавец и покупатель.