Подоходный налог при продаже недвижимости: платить или не платить, вот в чем вопрос…

1. Статус налогового резидента и гражданство продавца

Один раз в 5 лет налоговые резиденты Республики Беларусь (пункт 44 статьи 208 НК) могут продать без уплаты подоходного налога один жилой дом с хозяйственными постройками (при их наличии), одну квартиру, одну дачу, один садовый домик с хозяйственными постройками (при их наличии), один гараж, одно машино-место, один земельный участок, принадлежащие на праве собственности, а также доли в праве собственности на указанное имущество.

Физлицо признается налоговым резидентом Республики Беларусь, если оно:

• • фактически находилось на территории РБ более 183 дней в календарном году.
• • фактически находилось на территории РБ более 183 дней в предыдущем календарном году, если в текущем календарном году невозможно определить статус физлица.

Иностранные граждане, являющиеся нерезидентами нашей страны, платят налог вне зависимости от того, продают они первую или вторую по счету недвижимость.

Каким образом определяется налоговое резидентство продавца недвижимости подробно изложено в статье «Подоходный налог при покупке недвижимости юрлицом у физлица (или ИП)».

Что касается граждан Республики Беларусь, которые не являются налоговыми резидентами и постоянно проживают за пределами страны, то для них с 1 января 2017 года так же, как и для всех остальных граждан РБ, предусмотрена льгота при продаже объектов недвижимости, перечисленных в пункте 44 статьи 208 НК Республики Беларусь. То есть первая продажа указанной выше недвижимости не будет облагаться подоходным налогом.

2. Продажа второй недвижимости одного вида в течение 5 лет: расчет налога, применение вычетов

Продажа двух и более разных видов недвижимости налогом не облагается. Например, если раз в пять лет проданы квартира и дом, вопросов по налогообложению у вас не возникнет. Если же продается две квартиры за пять лет, два гаража, два земельных участка, два дома и доли в доме, и т.д., то необходимо уплатить подоходный налог с продажи второго объекта недвижимости в размере 13% от полученной разницы между ценой продажи и покупки, либо же иными расходами, связанными с приобретением данного имущества. Обязанность по уплате налога предусмотрена Законом прежде всего в целях предотвращения незаконного предпринимательства в сфере оборота недвижимости.

Как рассчитывается сумма налога? Пунктом 1.2 статьи 211 Налогового кодекса определено, что произведенные в белорусских рублях расходы, связанные с приобретением возмездно отчуждаемого имущества, подлежат пересчету в доллары США по официальному курсу, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день осуществления таких расходов. Определенные в долларах США расходы пересчитываются в белорусские рубли по официальному курсу, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату фактического получения доходов от возмездного отчуждения имущества. Разница между доходом и расходом является объектом обложения подоходным налогом.

Пример 1: Вы приобрели квартиру за 50 000$ в эквиваленте, а продали за 65 000$ в эквиваленте - налогом облагается 15 000$.

Налог составит: 15 000$ (доход от продажи) * 13% (ставка подоходного налога) = 1 950$ (подоходный налог к оплате). Оплата производится в белорусских рублях.

В состав расходов могут быть включены расходы на строительство, приобретение (включая приватизацию) или улучшение недвижимого имущества, а также погашение кредита, взятого на строительство или покупку недвижимого имущества и некоторые другие расходы. Но в зачет продавец может включить только сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов.

Документы, подтверждающие расходы:

• • копии договора купли-продажи или договора финансовой аренды (лизинга), предусматривающего выкуп предмета лизинга, - при приобретении возмездно отчуждаемого имущества;
• • копии кредитного договора или договора займа - при приобретении указанного имущества за счет кредитных или заемных средств;
• • копии договора о строительстве - при осуществлении расходов на строительство возмездно отчуждаемых одноквартирных жилых домов или квартир;
• • копии договора на приобретение товаров (выполнение работ, оказание услуг). Если товар приобретается (работы выполняются, услуги оказываются) у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, в договоре должны быть указаны фамилия, имя, отчество, место жительства, серия и номер документа, удостоверяющего личность такого физического лица;
• • квитанций к приходным кассовым ордерам, платежных инструкций о перечислении денежных средств со счета плательщика на счет продавца (подрядчика, исполнителя), товарных и кассовых чеков, актов о закупке товаров (выполнении работ, оказании услуг) у физических лиц и других документов, подтверждающих фактическую оплату товаров (работ, услуг), погашение кредита и (или) займа (включая уплату начисленных процентов за пользование кредитом и (или) займом), уплату лизинговых платежей, уплату паевых взносов.

А в случае с расходами на модернизацию или реконструкцию капитальных строений (зданий, сооружений) возможность их включения в расчет зависит еще и от наличия полученного в установленном порядке разрешения на производство строительных работ.

Если же документов, подтверждающих расходы нет, можно применить имущественный налоговый вычет в размере 20% от общей суммы подлежащего налогообложению дохода.

Пример 2: Вы продаете жилой дом за 90 000$ в эквиваленте, который вы построили своими силами и никаких документов, подтверждающих расходы на строительство, не сохранилось. В этом случае расчет подоходного налога будет выглядеть следующим образом:

налог составит: (90 000$ (цена продажи) - 20% (имущественный вычет) )* 13% (ставка подоходного налога) = 9 360$ (подоходный налог к оплате). Оплата производится в белорусских рублях.

Ситуация на рынке недвижимости не статична, происходят колебания цен, и может сложиться так, что цена продажи объекта в долларовом эквиваленте ниже, чем цена покупки или суммы расходов, связанных с его приобретением.

В этом случае подоходный налог не уплачивается, так как собственно никакого дохода у продавца нет, одни убытки. Но факт отсутствия дохода не освобождает продавца от необходимости предоставить декларацию в налоговый орган в установленный срок.

3. Случаи освобождения от уплаты подоходного налога при отчуждении недвижимости

Подоходным налогом не облагаются:

• • сделки возмездного отчуждения имущества, полученного физическим лицом по наследству;

Вне зависимости от того сколько объектов недвижимости вы получили в наследство и состоите ли в отношениях близкого родства с человеком, завещавшим вам свое недвижимое имущество, а также независимо от срока, в течение которого вы решите их продать, все сделки по отчуждению унаследованного имущества не будут облагаться подоходным налогом.

• • сделки возмездного отчуждения имущества, заключенные с физическими лицами, состоящими в соответствии с законодательством между собой в отношениях близкого родства или свойства, опекуна, попечителя и подопечного, за исключением договоров купли-продажи и (или) иных гражданско-правовых договоров, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Если вы, являясь собственником, например, двух и более квартир, решите их продать в течение 5 лет, то отчуждение объекта близкому родственнику не будет считаться сделкой, подлежащей обложению подоходным налогом. СПРАВОЧНО:

• • Для целей исчисления подоходного налога к лицам, состоящим в отношениях близкого родства, относятся родители (усыновители), дети (в том числе усыновленные, удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки, прадед, прабабка, правнуки, супруги. К лицам, состоящим в отношениях свойства, относятся близкие родственники другого супруга, в том числе умершего.
• • Под возмездным отчуждением имущества понимается не только заключение договора купли-продажи, но также договоры мены и ренты (пожизненного содержания).

4. Декларация по подоходному налогу и уплата налога

Еще раз обращаем внимание: даже если от продажи второго объекта недвижимости одного вида в течение 5 лет вы не получили доход, то все равно необходимо предоставлять декларацию в налоговый орган в установленный срок. Подать декларацию нужно по 31 марта включительно следующего за отчетным периодом года, то есть года, в котором произошло отчуждение недвижимости. Например, если дата продажи 12.08.2020г, значит срок подачи декларации не позднее 31.03.2021г.

Декларацию можно заполнить в налоговой инспекции по месту регистрации недвижимости. При себе продавцу надо иметь паспорт, документы, подтверждающие полученный доход и обязанность представить декларацию, обязательно договор о продаже второй квартиры (дома, гаража и т.д.) и желательно договор или сведения о продаже первой квартиры (дома, гаража и т.д.). Также надо при себе иметь документы на льготы (вычеты) по налогу, если вы на них претендуете.

Бланк декларации вам безвозмездно предоставят в налоговой инспекции, либо можно заранее скачать его с сайта министерства по налогам и сборам. Отчуждение имущества происходит не так часто, и вполне естественно иметь сомнения и задаваться вопросами правильности трактовки того или иного пункта, поэтому при заполнении декларации не стесняйтесь обращаться за консультацией к налоговому инспектору.

В декларации в обязательном порядке необходимо указать право на получение вычетов (льгот по подоходному налогу). Это прежде всего имущественный вычет по возмездно отчуждаемому имуществу: затраты на его приобретение либо строительство на основании документов, либо в размере 20% при отсутствии документов.

Но это не единственный вычет, который может уменьшить сумму подоходного налога к уплате. Вы можете применить и второй вид имущественного вычета по затратам на строительство жилья (не обязательно по продаваемому объекту), социальный вычет при платном обучении или при страховании жизни. По вопросу возможности в конкретном случае применить дополнительные вычеты вас также может проконсультировать инспектор МНС.

Срок уплаты подоходного налога – не позднее 1 июня года, следующего за отчетным. Возвращаясь к нашему примеру, в случае продажи недвижимости 12.08.2020г, добросовестный продавец-налогоплательщик предоставляет декларацию до 31.03.2021г и уплачивает подоходный налог до 01.06.2021г включительно. Данные о платеже попадут в базу МНС автоматически, поэтому дополнительно сообщать инспектору о том, что налог уплачен, нет необходимости.

Возможность заплатить подоходный налог до 01 июня года, следующего за продажей, предоставлена только белорусским гражданам резидентам. Иностранные граждане и нерезиденты Республики Беларусь, должны уплатить подоходный налог заранее, до регистрации сделки. Помимо уплаты, необходимо получить документ в налоговом органе по месту нахождения недвижимости, подтверждающий отсутствие задолженностей перед бюджетом. Без такого документа (справки) удостоверение сделки невозможно ни нотариусом, ни регистратором.

5. Штраф за просрочку и ответственность за уклонение от уплаты налогов

И в заключение считаем необходимым рассказать о возможных последствиях для продавца, умышленно либо по незнанию не уплатившего подоходный налог в установленный срок. Как известно, незнание законов не освобождает от ответственности. За неуплату имущественных налогов в срок предусмотрена пеня за каждый день просрочки и административный штраф.

Если нарушение допущено неумышленно, штраф может достигать 15% от суммы неуплаченного налога и не менее 0.5 базовой величины. Ставка пени зависит от ставки рефинансирования Нацбанка.

За уклонение от уплаты налогов предусмотрена ответственность гораздо серьезнее, возможные последствия для продавца недвижимости прописаны в статье 243 Уголовного кодекса Республики Беларусь.

Если гражданин уклонился от уплаты налогов, либо занизил стоимость объекта, что причинило ущерб государству в крупном размере (крупным размером ущерба признается уклонение от уплаты сумм налогов, сборов на сумму, в тысячу и более раз превышающую размер базовой величины), то за это нарушение предусмотрен штраф или арест, или ограничение свободы на срок до трех лет, или лишение свободы на тот же срок.

Если уклонение от уплаты повлекло причинение ущерба в особо крупном размере (в две тысячи пятьсот и более раз превышающий размер базовой величины), то наказанием может быть ограничение свободы на срок до пяти лет или лишение свободы на срок от трех до семи лет с конфискацией имущества.

Если у вас остались сомнения в том, необходимо ли уплатить подоходный налог при отчуждении принадлежащего вам имущества, советуем обратиться в отдел консультаций ИМНС, либо подать электронное обращение на сайт министерства по налогам и сборам с просьбой разъяснить обязанности налогоплательщика и порядок действий с учетом ситуации. Ответ получите в установленный законодательством срок.