Статьи, обзоры, интервью«Маленькая – зато своя». Можно ли купить трешку по цене двушки?
Со школьной скамьи мы знаем, что у любой математической задачи есть несколько вариантов решения. Квартирный вопрос – это та же задача: сложение метров, вычетание финансов, деление комнат… У «жилищного вопроса» тоже есть разные варианты решения, и чтобы оно было правильным, надо учесть все условия и оценить переменные.
В этой статье мы постарались собрать самые распространенные запросы клиентов, решением которых может стать приобретение квартиры в жилом фонде хрущевок и брежневок, широко представленном на рынке нашего города Бреста. Прокомментировали их специалисты квартирного отдела агентства недвижимости «АЛЬТЕРНАТИВА Брест».
– Добрый день! Cразу после рождения ребенка мы хотели решить свой квартирный вопрос, но все время оттягивали, а сейчас поняли, что уже нельзя откладывать. Хотим переехать из съемной квартиры в свою. Нам важно, чтобы она находилась в центре. Тут у нас вся жизнь – работа, детский сад. Но новостройка нам пока не по карману. Что бы вы посоветовали?
Отвечает Яна Вильчинская:
– Многие не готовы кардинально менять место проживания, не хотят ездить на работу из другого района. Социально значимые объекты – школа, детский сад – при выборе тоже в приоритете. Если бюджет ограничен, то лучший вариант для центра – это хрущевка. Возраст домов и сравнительно небольшие площади квартир ощутимо влияют на цену. Поэтому хрущевки часто выбирают те, кому за минимальные деньги принципиально жить в центре города.
О хрущевках
Эти дома стали строиться в СССР в середине 1950-х годов как первое массовое типовое жилье. Архитектурный стиль советских хрущевок – функционализм, который характеризуется чистыми геометрическими линиями, отсутствием деталей и излишеств. И внутри хрущевка также подчиняется принципам функциональности в соответствии с изначальной целью: предоставить как можно большему количеству людей отдельное жилье.
В послевоенном Советском союзе этот вопрос стоял остро. Многие люди были вынуждены жить в деревянных бараках или коммуналках. Сталинки, которые возводились в небольшом количестве до войны, а также более массово в начале 1950-х, не решали эту задачу – они были слишком большими, к тому же, малоэтажными. В одном с виду большом доме могло разместиться не так много семей. Хрущевки же стали наиболее эффективным решением ситуации с нехваткой отдельных квартир.
Эти 4-5-этажные дома без лифта в Бресте возводились, в основном, из кирпича. В 1950-1960-е годы ими был застроен центр города. Особенности планировки:
- маленький коридор без привычной для более поздних построек прихожей;
- совмещенный санузел. В нем есть интересный для современного городского жителя элемент: внутреннее окошко, выходящее на кухню. В годы постройки этих домов нередко случались перебои с электричеством, и окно давало гарантию, что санузлом можно будет воспользоваться даже тогда, когда в доме нет света;
- если в квартире несколько комнат, то одна из них, как правило, проходная;
- площадь кухни – от 5 до 6,5 кв.м. Под подоконником – специальный «холодильный» шкаф, в котором за счет тонкой перегородки с улицей сохранялась более низкая температура. Холодильники в те времена были предметом роскоши, и эта ниша их успешно заменяла.
Хрущевки любят и те, кто не находит подходящую планировку среди типового панельного жилья, а для новостройки пока недостаточно средств. В этом случае выгодно купить хрущевку без ремонта и сделать перепланировку и ремонт полностью на свой вкус. В итоге люди имеют для себя немалые выгоды: заплатив минимум денег, остаются в центре со всеми удобствами развитой инфраструктуры и делают ремонт на свое усмотрение.
Жилфонд обновляется, и то новое жилье, которое сейчас строится, возводится за счет денег дольщиков. А они часто имеют в собственности как раз хрущевку, которую продают, чтобы добавить сбережений или кредитных средств и улучшить свои жилищные условия. Поэтому такие квартиры в постоянном обороте. Хрущевка – это скорее вынужденное решение, но нередко оно бывает наиболее выгодным во всех смыслах. По причине года постройки и планировки с небольшой кухней квартиры в хрущевках обходятся дешевле, чем более новое жилье в спальных районах или старый фонд в центре. Я бы рассматривала такую квартиру как ступеньку к следующему уровню. Пожалуй, не старалась бы сделать из нее квартиру мечты, вкладывая много денег, но это личное предпочтение. Знаю немало хрущевок, в которых сделаны качественные дорогостоящие ремонты.
Не надо забывать, что эта недвижимость также пользуется спросом для вложения свободных денег с коммерческой целью. Например, для сдачи в аренду, особенно, в краткосрочную, которая очень востребована в центре города. Возможно, сейчас этот вопрос для вас не актуален, но неплохо быть в курсе и иметь запасной вариант: вдруг изменятся жизненные обстоятельства, и он вам пригодится. Купить однушку в хрущевке, сделать из нее студию, ремонт – и можно сдавать, получая пассивный доход. А хрущевки на первом этаже в центре также часто переводят в нежилой фонд и открывают магазины, офисы. Сама локация к этому располагает. От продажи такой квартиры под перевод в коммерческое помещение в центре города можно впоследствии выручить больше средств, чем продав идентичный объект на других этажах или в других локациях.
– Ищем квартиру для семьи, у нас двое детей: сын и дочь. Сумма, на которую мы сегодня можем рассчитывать, до 40 тысяч долларов. Приценивались и поняли, что хватает только на хорошую двушку, а нам хотелось бы все-таки три комнаты, чтобы у детей были свои, а у нас – своя. Не можем решить, стоит ли еще подкопить или все-таки можно найти какой-то подходящий вариант сейчас?
Отвечает Оксана Михайлова:
– Можно, конечно же, поднакопить и подождать, но жить-то нужно уже сегодня. Ко мне нередко приходят с подобным запросом: семьи с детьми исходя из ограниченного бюджета ищут одно-двухкомнатные квартиры. Обычно я советую посмотреть варианты в брежневках.
О брежневках
Этот тип домов массово стал возводиться в СССР во времена Брежнева, с середины 1960-х. В Бресте целые массивы брежневок появились на Востоке ( Московская, Янки Купалы, Кривошеина, Заводская и другие ), отдельные дома есть в центре, на Вульке, Ковалевке, Граевке.
Брестские брежневки – это панельные пятиэтажки без лифта. Во многом планировки квартир похожи на хрущевские, но есть и различия. Комнаты в брежневках обычно изолированы: двушки – всегда, трешки – в большинстве случаев. Жилые комнаты немного больше по площади, чем в хрущевке. Появляются прихожие, и в них предусмотрено место для встроенного шкафа. Еще одно отличие от хрущевки – раздельный санузел.
Почему именно брежневка? Потому что как раз за те же деньги можно получить больше комнат. Сравним с ближайшим «родственником» по цене, площади и году постройки, – панельными 9 - этажными домами так называемой типовой планировки, которые стали строиться в микрорайонах Бреста в 1970-х. Жилые комнаты в обоих вариантах по размеру примерно одинаковые. Увеличивается квадратура кухни – от 7,7 до 9 м, тогда как в брежневке – от 5 до 5,5 м. Также появляется полноценная прихожая. Конечно, это удобно. Но если цель в том, чтобы в квартире было больше комнат, то на размеры нежилых помещений можно закрыть глаза.
Выходит, что общая площадь двушки-брежневки будет практически такой же, как в однушке в более новых домах, а брежневской трешки – как двухкомнатной квартиры типовой планировки.
При этом в типовых многоквартирных домах не предусматривалось подвалов, а батареи были в стенах. В брежневках подвалы есть, а батареи расположены внутри комнат, и тепло сохраняется в помещении.
Если вопрос с тесной кухней стоит остро, – в брежневке можно сделать перепланировку, например, объединить маленькую кухню и соседнюю комнату, оформив просторное общее пространство гостиной.
Квартира же типовой планировки с таким количеством комнат, как и брежневка, сразу будет стоить на несколько тысяч долларов больше. И чем моложе дом, тем ощутимее разница в цене. С другой стороны, если сравнивать с «польскими» домами, сталинками, построенными до брежневок и хрущевок, то за счет больших площадей, высоких потолков и выгодного расположения в центре, недвижимость в старом фонде также обычно дороже.
Поэтому если бюджет ограничен, брежневка – лучшая возможность недорого приобрести квартиру с отдельными комнатами, особенно, когда в семье несколько детей. Не двушка с кухней 9 кв.м., а трешка с кухней 5 кв.м. – зато у каждого своя комната. Кроме того, вы будете жить в центре c уже устоявшейся инфраструктурой, рядом будет все необходимое: школа, детский сад, магазины, аптеки и др. А зеленым просторным придомовым территориям брежневок и хрущевок, могут позавидовать жильцы многих новостроек.
Такое жилье может стать переходным вариантом: купив его, вы получаете возможность проживать с комфортом, имея достаточное количество комнат, и копить на следующую квартиру.
– Подбираем вариант квартиры, чтобы жить вдвоем. Сейчас временно проживаем у родителей. Уже давно задумываемся переехать в свое жилье, но с нашим бюджетом сомневаемся, что найдем подходящий вариант. Присмотрели несколько интересных квартир в хрущевках и брежневках. По цене они подходят, но пугает маленькая кухня, а также возраст домов. Просим совета у специалистов.
Отвечает Виктория Пунько:
– Я уже много лет живу в двушке-брежневке на Востоке. Клиентам своим подсказываю, даже приглашаю посмотреть, как можно оборудовать маленькую кухню и максимально обыграть пространство. Многие спрашивают: как ты все здесь умещаешь? Такая планировка сподвигает к минимализму и рациональности. Холодильник не загромождает кухню, размещен на месте встроенных шкафов в коридоре. Зеркальный шкаф-купе, светлые двери и обои помогают визуально увеличить прихожую.
Маленькую кухню, размеры которой многих смущают, можно обустроить очень интересно. Это раньше продавалась только типовая мебель, и вместить ее в пять квадратов было очень сложно. А сейчас можно сделать удобный и продуманный гарнитур на заказ, адаптированный под существующие размеры. Или вовсе затеять перепланировку, объединив кухню и гостиную. И люди этим часто пользуются.
Для молодой семьи однокомнатная хрущевка или брежневка – подходящий вариант, в котором сочетаются преимущества отдельного жилья и демократичная цена. Такие квартиры родители часто покупают детям после свадьбы. В двух-трехкомнатных можно жить и с детьми. Я своих двоих вырастила в двушке. Да, комнаты небольшие по размеру, и раньше их было сложно обставить, разместить стандартную мебель. Но сейчас выбор больше, и, как я уже говорила, можно выполнить на заказ практически любое пожелание. Особенности планировки позволяют воплотить интересные решения. Например, в некоторых хрущевках есть так называемая «тещина комната» – маленькое продолговатое помещение со входом из гостиной, которое с легкостью превращается в удобную гардеробную. Или же можно заложить проем и сделать его из второй комнаты, расширив зону спальни.
Я уверена, что молодые семьи должны жить отдельно, а не вместе с родителями. Хрущевки и брежневки позволяют это сделать с небольшим бюджетом. Затем можно подкопить и купить что-то более просторное. А можно обустроить и остаться в своей брежневке, как это сделала я.
Что касается возраста домов, во многих брестских хрущевках и брежневках проведен капитальный ремонт: новые коммуникации, утепление, красивые фасады, в центре нередко – скатные крыши. Эти дома, как правило, стоят по первой линии, и их ремонту уделяется особое внимание. В него вкладываются немалые средства, увеличивается срок эксплуатации самого дома. Да, изначально многие хрущевки строились как временное жилье. Но, как гласит известная поговорка, нет ничего более постоянного, чем временное. Казалось бы – прошло уже столько времени с тех пор, как были возведены эти дома, мы уже живем в другой стране, мир стремительно меняется, а хрущевки и брежневки до сих пор востребованы на рынке недвижимости. И на них всегда есть спрос.
