Статьи, обзоры, интервьюКупить, чтобы сдать: сохранить и приумножить
В первую очередь эта статья будет актуальна тем, кто сегодня имеет свободные денежные средства и готов, понимая общую текущую ситуацию, инвестировать их в недвижимость на срок от 3 лет с целью сбережения собственного капитала и получения дополнительного стабильного пассивного дохода в среднесрочном измерении.
Не станем отрицать тот факт, что и рынок аренды, особенно краткосрочной, в настоящее время переживает не лучшие времена. Однако даже в нашей стране опыт двух последних десятилетий подсказывает, что именно этот сегмент рынка оживает и стабилизируется одним из первых, поскольку спрос на жилье есть и находится в приоритете всегда.
Не менее значимым аргументом в пользу приобретения недвижимости в этом периоде, на наш взгляд, являются недавно прозвучавшие заявления и уже имеющие место различные практические действия многих государств и международных финансовых институтов относительно планов финансовой поддержки в рамках борьбы с пандемией и помощи экономике, в том числе за счет эмиссии денег.
Перевод накоплений со счетов либо выход из «наличности» в более осязаемый актив, который через несколько лет при необходимости можно будет продать, но уже в новом масштабе цен, поможет вам минимизировать риски финансовых потерь в будущем.
Шкулепа Наталья Евгеньевна
Для того, чтобы инвестировать в недвижимость с умом, необходимо учитывать все «подводные камни» этой финансовой операции.
Какие параметры действительно важны при выборе квартиры как вложения с последующей сдачей в аренду? Что такое ликвидность объекта и как ее оценивать? Какие расходы несет арендодатель? Как решать юридические вопросы, чтобы сдавать квартиру в наем без нарушения закона?
Разобраться в этих и других нюансах и избежать ошибок в организации аренды жилья на долгосрочной и краткосрочной основе поможет руководитель группы квартирного отдела агентства «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» Наталья Шкулепа.
ПОДБИРАЕМ КВАРТИРУ
Выбор способа инвестирования сбережений
Приобретение недвижимости всегда считалось одним из самых надежных вложений. В наших реалиях уже не только старшее поколение, но и среднее помнит, как быстро могут обесцениваться деньги. Крупные суммы белорусы давно предпочитают хранить в иностранной валюте. Извлечь из средств дополнительных доход можно, оформив вклад в банке. Однако максимальная ставка по безотзывному вкладу в валюте сейчас составляет около 2% годовых. Если положить на депозит 40 тысяч долларов США, через год доход составит 800 долларов, то есть 66 долларов в месяц. Сдавать в аренду квартиру, купленную за такие деньги, можно однозначно дороже, даже долгосрочно, не говоря уже о посуточном найме.
Если вы решили сделать выбор в пользу инвестирования своих сбережений в недвижимость, стоит взвешенно и тщательно подойти к поиску объекта вложений.
Самым ликвидным и быстро оборачиваемым объектом на рынке недвижимости является квартира. Изменение цены квадратного метра в двухкомнатной квартире стандартных параметров давно стало индикатором колебания не только рынка недвижимости, но и текущего состояния экономики в целом.
Но при любых вложениях есть свои риски, приобретая квартиру, стоит учесть специфические нюансы, о которых желательно подумать заранее. Ваша задача, как инвестора, не просто приобрести квартиру исходя из неких личных предпочтений, а подойти к выбору с учетом множества факторов и переменных.
Во-первых, определитесь от какого вида аренды вы планируете получать доход: долгосрочной или краткосрочной (посуточной). От этого зависит практически все – от выбора района до требований к ремонту и этажу.
А во-вторых, всегда помните о том, что этот объект вам скорее всего придется потом продавать. Рынок сегодня пресыщен предложениями. И это с одной стороны, облегчает вам выбор квартиры для инвестирования. А с другой, выставив объект на продажу в будущем, вы станете в один ряд с другими продавцами. И, чтобы вернуть при необходимости свои вложения быстро и без потерь, вкладывать стоит изначально в ликвидные объекты.
Что же означает термин «ликвидность»?
Ликвидность в экономике — это свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Ликвидный — значит обращаемый в деньги. Обычно различают высоколиквидные, низколиквидные и неликвидные ценности (активы). Чем легче и быстрее можно обменять актив с учетом его полной стоимости, тем более ликвидным он является.
Ликвидность каждой конкретной квартиры, как объекта недвижимости, зависит от многочисленных факторов и подвержена колебаниям в связи с происходящими изменениями на рынке недвижимости. Поэтому самостоятельная оценка объекта с этой точки зрения не всегда может быть объективна – лучше проконсультироваться со специалистами в сфере недвижимости, которые отслеживают ситуацию на рынке в течение длительного периода.
Выбор типа аренды: долгосрочная или краткосрочная (посуточная)
Безусловно, квартира – это финансовое вложение, из которого можно извлекать пассивный доход. Но он все же не такой пассивный, как вклад или депозит: придется иметь дело с квартирантами, соответственно, быть готовым к определенным заботам и рискам.
Посуточный наем более выгоден с точки зрения доходности, но требует куда больше внимания, чем долгосрочная аренда.
Это полноценный бизнес и точно такой же труд, как и любой другой, поэтому стоит сразу ответить себе на вопрос, насколько вы готовы серьезно им заниматься. С основной работой совмещать организацию этого вида аренды очень сложно.
Необходимо подстраиваться под график, удобный для клиентов, это касается как прибытия, так и выселения ваших гостей, а также учитывать время, потраченное на очень тщательную уборку помещений. Отдельного времени требует и работа по привлечению клиентов с помощью маркетинга и рекламы. Поэтому, вкладывая средства в квартиру с намерением заниматься посуточной арендой, необходимо понимать, что зарабатывать получится только прилагая к этому немалые усилия.
А также помимо ожидаемого дохода стоит не забывать и о целом ряде расходов, которые придется нести на постоянной основе: на ремонт и его обновление, приобретение техники и мебели, оплату коммунальных услуг, рекламу, расходные материалы (бытовая химия и гигиенические средства, посуда и постельное белье, чай и кофе…), плату за телевидение и скоростной интернет, замену испорченного гостями имущества, уборку, налоги и страховку.
Если же все-таки хочется, вложив средства в недвижимость, получать более «пассивный» доход, стоит рассмотреть вариант долгосрочной аренды. В этом случае владелец избавляет себя от значительной части расходов, а заботы по содержанию квартиры перекладывает на арендаторов. Пусть это менее прибыльный, но зато более стабильный и безопасный вид аренды с минимизацией затрат для арендодателя.
Выбор района: важные акценты
Критерии подбора объекта недвижимости всегда будут отличаться в зависимости от цели его использования. Для жизни и долгосрочной аренды – одни задачи, для краткосрочного найма – другие. Например, в первом случае наниматели будут обращать внимание на социальную инфраструктуру, а во втором совершенно не важно есть рядом садик или школа.
Наиболее востребованными как у покупателей, предполагающих заниматься краткосрочной арендой, так и у самих арендаторов, являются квартиры в центре города. Для приезжающих с туристическими целями возможность пешком добираться до основных достопримечательностей города имеет большое значение.
Для Бреста – это улицы Советская и Гоголя с аллеей фонарей, Брестская крепость, набережная, музеи и другие элементы культурно-развлекательной инфраструктуры.
При выборе квартиры для краткосрочного найма также обращают внимание на торговые объекты рядом – магазины, супермаркеты, торговые центры. Немаловажно близкое расположение железнодорожного и автовокзала. Вторая точка притяжения для посуточной аренды в Бресте связана с пунктом пограничного пропуска «Варшавский мост» – у гостей города популярны квартиры, которые находятся в нескольких минутах езды на машине от границы.
При долгосрочной аренде район расположения квартир не так важен: в каждом из них, как правило, арендаторы ищут жилье. Изменения в спросе нередко ситуативны и зависят от разнообразных факторов – улучшения инфраструктуры и транспортного сообщения микрорайона, запуска нового производства или наоборот роста экологической сознательности граждан.
Одним арендаторам интересно жить в определенной локации вблизи от родителей и друзей – и они будут подбирать квартиру именно там. Другие «привязаны» к учебе и работе или детским садам и школам. Третьи ищут спокойное место вдали от суеты. Четвертые наоборот хотят жить «в центре событий»... Поэтому намереваясь купить квартиру и сдавать ее долгосрочно, не стоит концентрироваться в первую очередь на месторасположении, а комплексно оценивать совокупность параметров, ликвидность объекта, привлекательность цены и так далее.
Выбор дома: год постройки, материал стен, наличие лифта
Выбирая квартиру для сдачи в аренду посуточно, брестчане чаще других рассматривают два варианта жилых домов в центре: новостройки и старый фонд. Но в каждом случае есть свои нюансы. Вот только некоторые из них.
Новостройки привлекают своим статусом, состоянием дома, свежим ремонтом в общих зонах, наличием нескольких лифтов в подъезде. Но проблемой может стать непрекращающийся ремонт в соседних квартирах, который будет мешать нанимателям отдыхать. В центре города хорошим вариантом также могут быть квартиры в домах польской застройки и «сталинках».
В таких квартирах можно создать неповторимую атмосферу, которая будет привлекать гостей. Высокие потолки, второй свет, расположение в историческом доме – это то, что может украсить отдых путешественника, и что ценят туристы. Но нужно понимать, что в такие квартиры скорее всего необходимо будет вложить немало средств и сил для приведения их в надлежащее состояние.
В случае долгосрочного найма квартиры вопросы касательно состояния дома могут регулироваться арендной ставкой, соответственно, критерии оценки могут быть более лояльными. Но не стоит забывать о целях инвестирования и будущего возврата средств.
Найти нанимателя можно в дом в практически любом состоянии – вопрос только в цене. Но это скорее относится к случаям, когда у вас, уже есть квартира (например, досталась по наследству) и вы планируете ее сдавать долгосрочно. А если вы целенаправленно планируете приобрести недвижимость как вложение, оценка дома должна быть достаточно пристрастной в любом случае. Выбирая между панельным домом и кирпичным, исходить следует из текущего состояния и возраста дома.
Так, например, новые панельные дома, построенные из «сэндвич-панелей», могут существенно выигрывать в сравнении с кирпичным домом 80-х годов без капремонта. В тоже время отремонтированные «хрущевки» с обновленным фасадом и крышей будут выигрышнее для вложения, чем более свежие по возрасту, но не приведенные в порядок панельные дома. Поэтому тщательно оцените не только внешнее состояние дома и подъезда, но и уточните о сроках проведения последнего ремонта крыши и замены коммуникаций.
Еще один из важных моментов, который не стоит игнорировать при покупке квартиры как для посуточной, так и для долгосрочной аренды, – это наличие в доме исправного лифта. Туристы, приезжая с чемоданами, неохотно будут поднимать их по лестнице даже на третий этаж, что скажется на общей оценке и отзывах, а значит и на уровне будущего спроса на аренду вашей квартиры. При найме на длительный срок наличие лифта будет важным для семей с маленькими детьми, так как поднимать ежедневно коляски и велосипеды весьма затруднительно. В любом случае наличие лифта в доме повысит ликвидность вашего объекта в случае необходимости.
Выбор квартиры: общая площадь, количество комнат, планировка, этаж
Для краткосрочной аренды наиболее востребованы 1-2-комнатные квартиры (в том числе, студии и евродвушки), реже – 3-комнатные, готовые принять большую компанию. Квартира может быть как компактной, так и более просторной по площади. Но всегда стоит взвешивать, насколько полезны метры, за которые вы будете доплачивать: подойдут ли они организации дополнительного спального места или хозяйственной зоны либо это будет просто пустое нефункциональное пространство.
Для долгосрочного найма количество комнат может быть любым: 1- и 2-комнатные квартиры чаще снимают молодые семьи и студенты, а 3- и 4-комнатные – семьи с детьми.
Но если вы сделаете выбор в пользу трех- и более комнатной квартиры, обязательно заранее выясните размер коммунальных платежей. Он зависит от площади квартиры и ложится на плечи арендаторов, а для них это зачастую немаловажно.
Подбирая планировку, важно оценить варианты с точки зрения удобства для жильцов. Например, 3-комнатная квартира может быть по метражу примерно такой же, как большая «двушка», но с тремя изолированными комнатами. То же касается и четырехкомнатных вариантов, сопоставимых по площади с «трешками».
Для семьи с несколькими детьми наличие отдельных комнат, пусть и небольших, будет рассматриваться как плюс, с учетом того, что из-за компактности жилья коммунальные платежи не будут слишком высокими.
Если при прочих удовлетворяющих вас параметрах планировка вызывает вопросы, вы можете рассмотреть вариант внесения изменений. Грамотная перепланировка может помочь как увеличить количество жилых комнат, так и создать общее пространство.
Подробнее читайте в статье «Все о перепланировке в Беларуси»
Подбирая квартиру для инвестиций и последующей сдачи в наем, вы можете заметить, что варианты на первых и последних этажах домов нередко имеют более привлекательную цену, чем аналогичные объекты на других уровнях. При покупке вы можете сэкономить, однако в будущем, при появлении необходимости продать квартиру, сделать это будет сложнее, поскольку такие варианты менее ликвидны. И их стоимость, соответственно, также будет ниже.
То же касается вариантов без балкона или лоджии – приобретая такую квартиру, можно немного выиграть в цене, но при последующей продаже вам придется конкурировать с квартирами, в которых есть эти помещения. Как правило, варианты с балконами/лоджиями более интересны и привлекательны как для покупателей, так и для арендаторов, поэтому при возможности предпочтительнее вкладывать средства в объекты с учетом данного фактора.
Оцениваем состояние ремонта и наличие мебели
Конкуренция на рынке краткосрочной аренды большая, и арендаторы привыкли к выбору квартир в отличном состоянии. Соответственно, при покупке квартиры с такой целью стоит либо выбирать объект с изначально очень качественной отделкой, либо совсем без нее, но тогда закладывать в бюджет затраты на ремонт. И не стоит забывать, что его необходимо будет постоянно обновлять. Каждый, кто когда-либо снимал апартаменты через интернет, понимает, насколько портится впечатление, если фотографии не соответствуют реальности: тогда плохих отзывов не избежать, что может отпугнуть потенциальных арендаторов. Поэтому придется постоянно поддерживать хорошее состояние ремонта.
В квартире для краткосрочной аренды все должно быть функционально и удобно для гостей, в том числе, мебель и техника. Минимальный набор: несколько спальных мест, шкафы, плита, микроволновая печь, холодильник, стиральная машина. Дополнительным плюсом будет наличие кондиционера и бойлера. Во многих продающихся квартирах встроенная техника и мебель остаются новым хозяевам, что может избавить вас от поисков и трат. Но в этом случае также стоит определить адекватность суммы, в которую продавец оценивает свое движимое имущество.
Для долгосрочного найма ремонт не так важен – его состояние или даже отсутствие можно компенсировать ценой аренды. Молодые семьи, студенты готовы жить и в совсем простых условиях, если их бюджет невелик. Иногда долгосрочный арендатор может согласиться сделать мелкий ремонт на свои деньги. В то же время опрятность и аккуратность квартиры будут плюсом – тогда, вероятно, жилец найдется быстрее, и вы сможете определить чуть большую плату за аренду.
Как правило, квартиры на долгосрочной основе сдаются с мебелью и техникой, хотя бы частично. Это удобно для арендаторов, потому как свои вещи зачастую хочется выбирать уже в собственное жилье. Арендодателю может быть выгодно купить квартиру, в которой прошлый собственник оставит технику и какую-либо мебель: даже просто исходя из того, что это сэкономит вам время и силы – не надо будет искать, покупать, перевозить, переносить вещи.
ОФОРМЛЯЕМ НАЕМ: ЮРИДИЧЕСКИЙ АСПЕКТ
Долгосрочная аренда
Собственник квартиры может сдавать ее в наем на длительный срок как целиком, так и по комнатам. Чтобы соблюсти требования законодательства, вам в первую очередь необходимо составить договор найма. Это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма составляется в письменной форме в трех экземплярах: по одному для нанимателя, наймодателя и регистрирующего органа. Бланки договора, как правило, можно взять в расчетно-справочных центрах организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда, или найти на правовых порталах в интернете.
Обязательно нужно указать предмет договора, размер и срок оплаты за пользование жилым помещением, срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, а также указать членов семьи нанимателя жилого помещения, которые имеют право владения и пользования жилым помещением. Если вы хотите сдать квартиру на конкретный период времени, то в договоре необходимо указать срок его действия. Допускается не ограничивать его – тогда договор считается бессрочным.
Обратите внимание: если квартира построена или куплена с привлечением льготного кредита, то сдавать ее в наем можно только после полного погашения такого кредита либо в исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья или члена его семьи, материальное положение и иные) с разрешения исполкома или местной администрации.
Чтобы договор найма вступил в силу, нужно его зарегистрировать в местном исполнительном комитете или администрации района города, либо же в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющую жилищно-коммунальные услуги. Для этого нужно подготовить пакет документов:
- • заявление, подписанное собственником (собственниками – в случае долевого владения);
- • паспорта или иные документы, удостоверяющие личности обеих сторон, – наймодателя и нанимателя;
- • договор найма в трех экземплярах;
- • техпаспорт квартиры и свидетельство о регистрации права собственности на нее;
- • если квартира находится в общей собственности – письменное согласие всех собственников.
Регистрирующий орган произведет регистрацию договора найма бесплатно в течение двух дней со дня подачи документов, а при необходимости запроса документов или иных сведений – в течение 10 дней. После этого вам и нанимателю будет передано по одному экземпляру договора найма со штампом, подтверждающим регистрацию договора. В течение пяти дней с даты регистрации регистрирующий орган направит копию договора в налоговый орган по вашему месту жительства.
Следующий шаг в организации долгосрочной аренды – это подписание акта приема-передачи во владение и пользование жилого помещения. Хотя законодательно этого не требуется, но такой документ будет для вас дополнительным гарантом сохранности имущества.
Акт составляется в произвольной форме в двух экземплярах – для наймодателя и нанимателя. В нем указываются сведения о сторонах (фамилия, собственное имя, отчество, место жительства), адрес квартиры, общая площадь, количество жилых комнат по желанию сторон – другие характеристики и сведения о состоянии квартиры на момент ее передачи нанимателю.
И последний важный вопрос – налоги. Собственники, предоставляя в наем свою недвижимость другим физлицам на длительный срок, обязаны уплачивать подоходный налог в фиксированной сумме ежемесячно не позднее 1-го числа – за текущий месяц. Ознакомиться со ставками налога можно здесь.
Если ставки меняются в этом месяце, налог пересчитают в следующем. Существуют и некоторые исключения. Не нужно уплачивать налог, если вы сдаете жилье молодым специалистам, молодым рабочим (служащим). Если же вашим нанимателем является организация или индивидуальный предприниматель – в этом случае налог удерживает из вашего дохода и перечисляет в бюджет арендатор.
Краткосрочная (посуточная) аренда
В соответствии с Гражданским кодексом РБ, для того, чтобы заниматься сдачей в наем квартиры на сутки, не обязательно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Без открытия ИП сдавать жилье для краткосрочного проживания можно при одновременном выполнении трех условий:
- • сдаваемое помещение принадлежит вам на праве собственности;
- • деятельность вы осуществляете самостоятельно, не привлекая других граждан по трудовым и гражданско-правовым договорам;
- • ваши наниматели – только физлица.
Если вы подходите под все критерии, до начала осуществления деятельности вам необходимо подать письменное уведомление в налоговую инспекцию (по месту жительства или в любую другую). В нем указать вид деятельности – предоставление жилого помещения для краткосрочного проживания, а также период и место ее осуществления, инвентарный номер квартиры (его вы можете найти в свидетельстве (удостоверении) о госрегистрации) и количество сдаваемых жилых комнат.
На основании этого уведомления налоговый орган рассчитает сумму налога, который вы должны уплатить также до того, как примете первого клиента. Единый налог заменяет уплату подоходного налога, НДС, иных налогов и сборов. Если вы сдаете в аренду несколько помещений, платить налог нужно за сдачу каждого из них, а в жилых квартирах и домах налог нужно уплачивать за каждую комнату. Ознакомиться со ставками можно на сайте Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь.
Договор найма на короткий срок допускается заключать как в письменной, так и в устной форме. Выбор за вами, однако заключение письменного договора поможет защитить ваши права в случае порчи имущества или отказа нанимателя от оплаты периода проживания. Регистрировать этот документ не нужно. Договор составляется в двух экземплярах, в нем следует указать:
- • между кем и когда он заключен;
- • какое помещение сдается (комната, квартира), его характеристики (адрес, этаж, метраж и количество комнат и др.).
- • состояние помещения, наличие и состояние мебели, техники;
- • срок аренды (при краткосрочном проживании не может быть более 15 дней);
- • размер и срок внесения оплаты. Стоимость проживания вы можете определять как в белорусских рублях, так и в валютном эквиваленте, однако оплату наниматель обязан производить только в белорусских рублях;
- • права, обязанности и ответственность сторон, в том числе, нанимателя за порчу помещения и имущества;
- • паспортные данные, адреса и контактные телефоны сторон.
И последний совет. Какой бы вид аренды вы не выбрали – заключите договор страхования на свою квартиру, ведь вы не сможете следить за порядком, когда там будут находиться другие люди. Да и отношение к своему и чужому имуществу зачастую отличается, поэтому не стоит слепо полагаться на добросовестность нанимателей. Страхование имущественной и гражданской ответственности покроет расходы в случае возникновения форс-мажорных ситуаций и поможет вам сберечь силы и нервы.
А чтобы выбрать квартиру, наиболее подходящую для инвестирования и сдачи в аренду, вы можете проконсультироваться со специалистами агентства недвижимости. В нашей базе – более 1600 квартир в Бресте и Брестской области. Выбор есть всегда, обращайтесь!
