Статьи, обзоры, интервьюЗемельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Часть I. Изменение целевого назначения
В июле 2020 года в рубрике «Статьи, обзоры, интервью» была опубликована статья «Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства: назначение, получение и распоряжение», которая вызвала живой интерес у посетителей сайта - за два с половиной года ее прочитали более 34 тысяч человек.
Учитывая востребованность информации о земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства, мы решили продолжить данную тему, тем более, что для этого появились веские основания.
С 01 января 2023 года вступил в силу Кодекс Республики Беларусь о земле в новой редакции. В текст кодекса были внесены существенные изменения, которые не обошли стороной и вопросы, связанные с условиями получения земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства (далее – ЛПХ), а также его использования и отчуждения. А главное, в новой редакции кодекса предусмотрена возможность изменения целевого назначения земельного участка, предоставленного для ведения ЛПХ.
В первой части статьи вместе с заместителем директора агентства недвижимости «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» Александром Пашкевичем мы и попытаемся рассмотреть предлагаемый порядок изменения назначения такого земельного участка.
1. Инициирование изменения целевого назначения земельного участка (ЛПХ)
Итак, если у вас на праве собственности пожизненного наследуемого владения или аренды имеется земельный участок для ведения ЛПХ, то вы праве инициировать изменение его целевого назначения, например, для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома, строительства нежилого капитального строения или иного назначения. В качестве примера в статье будет рассмотрена (как наиболее жизненно востребованная) ситуация, когда владелец земельного участка для ведения ЛПХ хочет построить на участке жилой дом.
Решение об изменении целевого назначения земельного участка для ведения ЛПХ принимают Минский городской, городские (городов областного, районного подчинения), районные исполнительные комитеты.
К заявлению следует приложить документы, предусмотренные п.п.1.1.2-3. перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200.
Законодательством предусмотрено, что, если Минский городской, городской (города областного, районного подчинения), районной исполнительный комитет принял решение о разрешении изменить целевое назначение земельного участка для ведения ЛПХ, то в дальнейшем в изменении целевого назначения земельного участка не может быть отказано (!), за исключением следующих случаев:
2. Обязательные условия для изменения целевого назначения земельного участка (ЛПХ)
Для изменения целевого назначения земельного участка, предоставленного для ведения ЛПХ, необходимо наличие 4-х обязательных условий:
1. Если земельный участок был предоставлен владельцу на праве пожизненного наследуемого владения, то необходимо изменить вещное право на земельный участок – участок должен принадлежать на праве частной собственности (участок должен быть выкуплен владельцем в частную собственность), а если земельный участок в силу установленных законодательством ограничений не может быть выкуплен в частную собственность, то необходимо оформить его владение на праве аренды.
2. В предусмотренных законодательством случаях внести плату (доплату) за земельный участок или плату (доплату) за право аренды земельного участка. Какие это случаи? Приведем несколько примеров.
Во-первых, если земельный участок для ведения ЛПХ был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения и он расположен в населенном пункте (иной территории), входящем в перечень населенных пунктов (территорий), определенных областным (Минским городским) исполнительным комитетом*, то в этом случае необходимо осуществить оплату в размере рыночной стоимости (!) земельного участка для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома, но не ниже кадастровой стоимости (!) и без предоставления рассрочки (!).
Во-вторых, если земельный участок для ведения ЛПХ ранее был выкуплен в частную собственность по кадастровой стоимости, и он расположен в населенном пункте (иной территории), входящем в перечень населенных пунктов (территорий), определенных областным (Минским городским) исполнительным комитетом*, то в этом случае необходимо осуществить доплату разницы между рыночной стоимостью (!) земельного участка для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома и оплаченной кадастровой стоимостью (!) земельного участка для ведения ЛПХ.
В-третьих, если земельный участок для ведения ЛПХ был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения, и он расположен в населенном пункте (иной территории), не (!) входящем в перечень населенных пунктов (территорий), определенных областным (Минским городским) исполнительным комитетом, то в этом случае необходимо осуществить оплату в размере кадастровой стоимости (!) земельного участка для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома и без предоставления рассрочки (!).
В-четвертых, если земельный участок для ведения ЛПХ был предоставлен в частную собственность с рассрочкой внесения платы (!) его кадастровой стоимости, и он расположен в населенном пункте (иной территории), не (!) входящем в перечень населенных пунктов (территорий), определенных областным (Минским городским) исполнительным комитетом, то в этом случае необходимо осуществить доплату неоплаченной в результате рассрочки части кадастровой стоимости (оплата кадастровой стоимости земельного участка должна быть произведена в полном объеме на момент изменения его целевого назначения).
Представляется, что, если указанная сумма кадастровой стоимости земельного участка для ведения ЛПХ будет меньше кадастровой стоимости земельного участка для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома, то разницу также нужно будет доплатить. Этот вопрос не совсем четко урегулирован в новой редакции Кодекса.
Если земельный участок в силу установленных законодательством ограничений не может быть предоставлен (выкуплен) в частную собственность, то в этих случаях необходимо внести плату за право аренды земельного участка сроком на 99 лет (!) без предоставления рассрочки (!). В зависимости от места расположения земельного участка для ведения ЛПХ – находится он либо нет на территории населенного пункта (территории), входящем в перечень населенных пунктов (территорий), определенный областным (Минским городским) исполнительным комитетом, размер платы за аренду (доплаты, доплаты разницы в стоимости) будет определяться исходя из рыночной стоимости (!) таких участков, но не ниже размера платы за право аренды сроком на 99 лет, либо в размере платы за право аренды сроком на 99 лет. В целом для аренды применен подход, аналогичный применяемому при выкупе земельного участка в частную собственность, только вместо права собственности владелец получает право аренды земельного участка сроком на 99 лет.
* См. решение Брестского областного исполнительного комитета от 24.11.2022 года №667 «Об определении перечней населенных пунктов», которым определен перечень населенных пунктов, на территории которых плата за земельные участки, плата за право аренды земельных участков вносится по рыночной стоимости. Аналогичные решения приняты всеми облисполкомами и Минским горисполкомом
3. Третьим условием для положительного решения исполкома об изменении назначения земельного участка для ведения ЛПХ является наличие инженерной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающей минимально необходимый уровень инженерного оборудования земельных участков. То есть, если участок для ведения ЛПХ расположен «в поле», к нему нет дороги, не проведено электричество и т.д., то в этом случае исполком вправе отказать в изменении назначения такого земельного участка.
4. И последним, четвертым, условием для изменения назначения земельного участка является соблюдение предельных размеров земельных участков, градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил.
Например, кодексом установлен следующий предельный размер земельного участка для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома:
Если в сельском населенном пункте размер участка для ведения ЛПХ превышает 1 гектар, то нельзя будет изменить его целевое назначение на «для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома» по причине превышения установленного законодательством предельного размера участка.
Необходимо помнить, что законодательство содержит требование о государственной регистрации изменения целевого назначения земельного участка в двухмесячный срок со дня принятия решения исполкомом.
Если заинтересованное лицо в указанный двухмесячный срок не обратиться в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества (бывшее БТИ), то принятое исполкомом решение об изменении целевого назначения земельного участка утратит силу.
И в заключение данного материала информируем, что изменения в законодательства в части действовавшего порядка получения, использования и отчуждения участка для ведения ЛПХ, а также установленный новый предельный размер такого участка найдут отражение во второй части статьи.
