Статьи, обзоры, интервьюКак увеличить площадь земельного участка
Ранее мы уже размещали на сайте материал, касающийся оформления земельных участков. Тогда речь шла об узаконивании земельного участка или его части в случае строительства на «самозахваченной» земле (см. статью «Узаконивание самоволки или земельная «амнистия» на практике»).
Сейчас же, заместителем директора агентства недвижимости «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» Александром Пашкевичем, хотим рассмотреть ситуации, когда отсутствует факт самовольного строительства, но при этом хочется увеличить площадь уже имеющегося земельного участка за счет прилегающей к участку «свободной» земли.
На практике чаще всего такое бывает в двух случаях:
Законодательство позволяет осуществить процедуру увеличения площади земельного участка несколькими способами.
1. Способ № 1
Способ под № 1. Регламентирован статьей 45 Кодекса о земле. В ней речь идет о предоставлении свободных (незанятых) земельных участков, в том числе дополнительных земельных участков (за исключением выделяемых под инвестпроекты и предоставляемых через аукционы).
Согласно законодательству дополнительный земельный участок - это смежный свободный (незанятый) земельный участок либо его часть, которые испрашиваются дополнительно к используемому земельному участку на том же виде права и не могут с учетом градостроительных регламентов, природоохранных и санитарно-эпидемиологических требований использоваться в качестве самостоятельного земельного участка для строительства и обслуживания капитального строения.
Так вот, согласно законодательству предоставление дополнительного участка производится не ранее, чем по истечении 30 календарных дней со дня включения такого участка в перечень свободных (незанятых) земельных участков.
На практике, для того, чтобы прилегающий к границе земельный участок был включен в перечень свободных (незанятых) земельных участков, заинтересованному лицу сначала необходимо информировать местный исполком о наличии такого участка.
Если в течение 30 календарных дней со дня включения дополнительного земельного участка в перечень свободных (незанятых) земельных участков в исполком поступит только одно заявление от заинтересованного лица о предоставлении дополнительного земельного участка, то земельный участок предоставляется этому лицу без проведения конкурса по истечении 30 календарных дней со дня подачи им заявления. То есть наши действия следующие:
Все выглядит заманчиво просто. В жизни так не бывает. Где узкое место? Вот оно. Если в течение 30 календарных дней со дня включения дополнительного земельного участка в перечень свободных (незанятых) земельных участков в исполком поступят заявления от двух и более заинтересованных лиц (кроме вас участок захочет получить еще кто-то), то в этом случае предоставление дополнительного земельного участка будет осуществляться по результатам конкурса, который организуется и проводится исполкомом в установленном законодательством порядке. По факту вы можете перестать пользоваться пусть и не в полном объеме прав расположенным рядом с вами никому не нужным земельным участком, станете инициатором включения дополнительного земельного участка в перечень свободных (незанятых) земельный участков, а по итогу вместо дополнительного участка получите соседа-землевладельца. Нельзя исключать, что при получении информации о свободном участке местный исполком решит, что данный участок может быль выставлен на аукцион со всеми вытекающими для вас последствиями. По этой причине решение о применении первого способа должно быть взвешенным.
2. Способ № 2
Способ под № 2. Регламентирован статьей 56 Кодекса о земле. В ней речь идет не о предоставлении дополнительного земельного участка, а о приобретении права на земельный участок при условии, что владение земельным участком осуществлялось в течение 15 и более лет.
Речь может идти как о приобретении права в целом на отдельный земельный участок, так и на землю, которая выходит за границы (не совпадает с границами) уже существующего надлежащим образом документально оформленного земельного участка (рассматриваемая нами тема увеличения площади земельного участка).
Что имеем? По документам - надлежащим образом оформленную документацию на земельный участок с установленными границами и площадью. По факту - добросовестное, открытое и непрерывное владение земельным участком, который в границах и (или) по площади превышает (не совпадает) с границей и (или) по площади, которые указаны в имеющейся документации на земельный участок.
При наличии такой ситуации у владельца земельного участка появляется право оформить документы на земельный участок в границах и (или) размере, которыми он пользуется по факту длительное время. Таким способом в конечном итоге происходит узаконивание увеличения площади земельного участка.
Остается добавить, что согласно законодательству добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком в течение 15 и более лет могут подтверждаться в том числе сведениями, внесенными в земельно-кадастровую документацию, либо строительным паспортом и (или) паспортом домовладения и (или) документами об уплате земельного налога. Обратите внимание на слова «в том числе». То есть закон не исключает возможность подтверждения длительного владения земельным участком иными способами. Здесь должна сложиться определенная правоприменительная практика, в том числе судебная. В итоге, для подтверждения добросовестности, открытости и непрерывности владения земельным участком возможно достаточно будет свидетельских показаний (например, соседей).
И еще. Законодательство позволяет в период владения земельным участком включать время, в течение которого этим земельным участком владел тот, имущество которого вы наследовали (стали правопреемником).
3. Способ № 3
Способ под № 3. Регламентирован пунктом 2 статьи 3 Закона от 18.07.2022 года «Об изменении кодексов».
Этот способ подробно описан в уже упомянутой статье «Узаконивание самоволки или земельная «амнистия» на практике», размещенной на нашем сайте. Конечно, возникает закономерный вопрос – «а насколько правомерно применение данной нормы закона в ситуации, когда отсутствует факт самовольного строительства – «возведение, реконструкция капитального строения, ограждения, являющегося его принадлежностью или составной частью, благоустройство прилегающей территории капитального строения, выразившиеся в нарушении границы предоставленного земельного участка»? Да, действительно, факт нарушения границы земельного участка должен иметь место. Однако на практике земля, которую планируют присоединить к имеющемуся земельному участку, по факту чаще всего уже используется в том или ином качестве. И данное использование можно отнести к «благоустройству прилегающей территории капитального строения», которым нарушается существующая граница земельного участка. Несомненно, положительное решение зависит от оценки ситуации землеустроительной службой местного исполкома.
Однако, в отличие от двух вышеизложенных способов, использование данного способа влечет внесение в местный бюджет платы за право легализации в размере кадастровой стоимости присоединяемого участка. По этой причине он более предпочтителен для местного исполкома. О порядке реализации предлагаемого способа можно ознакомиться, прочитав статью «Узаконивание самоволки или земельная «амнистия» на практике».
В заключение хотелось бы обратить внимание на следующее обстоятельство. При увеличении площади земельного участка не должны нарушаться градостроительные регламенты, природоохранные, санитарно-эпидемиологические требования, противопожарные, строительные и иные нормы и правила, а также установленные законодательством предельные размеры земельных участков. Например, для строительства и обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме, расположенных в г. Минске, областных центрах и городах областного подчинения, земельный участок не должен превышать 0,15 гектара, в других городах и поселках городского типа - 0,25 гектара, в сельских населенных пунктах - 1 гектара (при этом облисполкомам предоставлено право определять территории, на которых в сельских населенных пунктах земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме не должны превышать 0,25 гектара).
По иным вопросам, так или иначе связанным с недвижимостью, готовы проконсультировать специалисты агентства АЛЬТЕРНАТИВА. Обращайтесь – будем рады помочь!
