Садовые домики в садоводческих товариществах

1. В чем заключается разница между дачей в дачном кооперативе и садовым домиком в садоводческом товариществе?

По имеющимся документам я являюсь собственником земельного участка в садоводческом товариществе. На участке расположен небольшой садовый домик. Свою загородную недвижимость я всегда называл «дачей». При этом никогда не задумывался о том, а в чем собственно заключается разница между дачей и садовым домиком. В обиходе земельные участки и садовые домики в садоводческих товариществах все называют дачами. Так как мне толком никто не смог ответить на данный вопрос, то я решил перенаправить его вам. В чем все-таки заключается разница между дачей и садовым домиком в садоводческом товариществе?

Разница между «дачей» и «садовым домиком» действительно существует, и заключается она не только в названии.

Садовый домик располагается на территории садоводческого товарищества. А поскольку садоводческое товарищество создается для ведения коллективного садоводства (выращивание плодовых, ягодных, овощных, декоративных и иных сельскохозяйственных культур, создание условий для отдыха и досуга, удовлетворения иных потребностей членов товарищества), то строительство садового домика на земельном участке садоводческого товарищества не является обязательным.

Если владелец земельного участка изъявит желание построить садовый домик согласно плану застройки территории садоводческого товарищества, то ему согласно действующему законодательству не требуется получать разрешение на строительство садового домика, разрабатывать и согласовывать проектную документацию.

После завершения строительства садового домика не предусмотрена процедура его приемки в эксплуатацию. Для государственной регистрации создания садового домика достаточно взять у председателя товарищества справку о том, что садовый домик построен в соответствии с проектом застройки и заказать в агентстве по государственной регистрации (бывшее БТИ) изготовление техпаспорта. При этом не имеет значения ни площадь садового домика, ни его приспособленность для постоянного проживания.

Дача, как капитальное строение, располагается на территории дачного кооператива. И поскольку дачный кооператив создается для осуществления дачного строительства, то строительство дачи на земельном участке дачного кооператива является обязательным. Дачный кооператив относится к потребительским кооперативам. Определения непосредственно дачного кооператива в нормативных актах я не встречал.

В Указе Президента Республики Беларусь «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач» от 07 февраля 2006 года № 87 указано, что «для целей настоящего Указа дачей является капитальное строение, предназначенное для отдыха, сезонного или временного проживания, расположенное на земельном участке, предоставленном для дачного строительства».

В отношении дачи установлены такие же требования по срокам строительства (3 года), как и для строительства жилых домов. В ходе строительства дачи можно осуществить ее консервацию. Для строительства дачи требуется разработка архитектурного проекта и получение разрешительной документации. После завершения строительства дача подлежит приемке в эксплуатацию приемочной комиссией, которая назначается органом управления дачного кооператива в соответствии с компетенцией, определяемой его уставом.

Так как земельный участок в дачном товариществе предоставляется для строительства капитального строения - дачи, то произвести отчуждение такого земельного участка (купля-продажа, мена, дарение) можно только после регистрации создания дачи или после регистрации незавершенного законсервированного капитального строения (в случае консервации строительства). Несмотря на то, что земельные участки в садоводческих товариществах и в дачных кооперативах имеют разное назначение, а также несмотря на различные требования относительно необходимости, сроков и условий строительства садового домика и дачи, данные строения относятся к помещениям для временного проживания, поэтому в них нельзя зарегистрироваться по месту жительства, они не могут быть отнесены к жилым помещениям.

К сведению. Согласно данным, полученным из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, в Беларуси в настоящее время осуществляют деятельность три дачных кооператива. Все они расположены на территории Минского района.

2. Каким должно быть состояние садового домика для оформления его регистрации?

Начал строить дом для постоянного проживания на участке в садоводческом товариществе. Денег на завершение строительства нет. Поэтому планы изменились и возникла необходимость его продать. На текущий момент возведена коробка с крышей, смонтирован потолок, вставлены окна, входные двери, залита черновая стяжка пола. Нет внутренней отделки, инженерные коммуникации также отсутствуют. Какие минимально необходимые работы мне необходимо еще выполнить для того, чтобы ввести дом в эксплуатацию?

Невзирая на серьезные технические характеристики возводимых в садоводческих товариществах домов и наличие в них инженерного оборудования, необходимого для постоянного проживания, все возводимые на садоводческих участках дома являются садовыми домиками, то есть капитальными строениями, предназначенными для отдыха, сезонного или временного проживания.

Поэтому государственная регистрация таких домов осуществляется в порядке, установленном для садовых домиков.

Для регистрации создания садового домика необходимо взять у председателя товарищества справку о соответствии размещения садового домика проекту организации и застройки территории садоводческого товарищества. Техническое состояние садового домика должно позволять выполнить измерения, необходимые для создания технического паспорта на садовый домик. Так как садовый домик предназначен для отдыха, сезонного или временного проживания, наличие инженерного оборудования необязательно.

Поэтому описанное вами техническое состояние дома на текущий момент практически отвечает минимально возможному состоянию, требуемому для создания технического паспорта на садовый домик. Возможно, вам надо будет выполнить работы по оштукатуриванию внутренних стен дома, так как эти работы влияют на площадь садового домика. Ответ на этот вопрос можно получить у работника агентства по государственной регистрации при подаче заявления на проведение технической инвентаризации и изготовление технического паспорта.

3. Реально ли зарегистрировать садовый домик общей площадью 6,5 кв.м?

Хочу продать участок в садоводческом товариществе. Участок на праве пожизненного наследуемого владения. Для совершения сделки необходимо иметь на участке зарегистрированный садовый домик. На участке есть хозяйственная постройка из газосиликатных блоков. Если вырезать оконные проемы и вставить окна, настелить пол, то строение вполне может быть использовано в качестве садового домика. Но площадь постройки всего 6,5 кв. м. Может ли она быть зарегистрирована в качестве садового домика с такой площадью?

Нормативные акты не содержат требований относительно площади садового домика. Площадь самого маленького зарегистрированного садового домика, о котором у нас есть информация (реестр сделок Национального кадастрового агентства), составила всего 3,5 кв.м. В 2016 году была совершена сделка купли-продажи садового домика площадью 4,4 кв.м. Поэтому представляется возможным, что не возникнут проблемы с регистрацией садового домика из-за его небольшой площади.

Трудности с регистраций могут возникнуть из-за места расположения садового домика или хозяйственной постройки. Обычно хозпостройки возводят на границе участка. Строительство садового домика должно производиться в соответствии с проектом организации и застройки территории товарищества с соблюдением требований пожарной безопасности, санитарных норм и правил, законодательства об охране и использовании земель. При этом расстояние от садового домика до границ смежного земельного участка должно составлять не менее трех метров, а расстояние между садовыми домиками, расположенными на смежных земельных участках, должно составлять не менее шести метров.

Для регистрации создания садового домика необходимо получить у председателя товарищества справку о том, что садовый домик построен в соответствии с проектом застройки территории товарищества с указанием года постройки.

4. Можно ли обменять квартиру на садовый домик, предназначенный для круглогодичного проживания?

Можно ли обменять принадлежащую мне на праве собственности квартиру на садовый домик в садоводческом товариществе? Садовый домик имеет все удобства и строился для круглогодичного проживания. Как часто в Бресте проходят такие обмены?

В действующем в настоящее время в Жилищном кодексе Республики Беларусь предусмотрена норма, согласно которой собственники жилых помещений (квартир, одноквартирных жилых домов) на основании договора мены вправе произвести обмен жилых помещений с соблюдением требований, установленных законодательными актами.

Так как Кодекс предоставляет право произвести обмен двух жилых помещений, а садовый домик относится к нежилым помещениям, то обменять квартиру на садовый домик по договору мены не получится.

В этой ситуации необходимо будет оформить встречную куплю-продажу объектов недвижимости – собственник садового домика по договору купли-продажи приобретет вашу квартиру, а вы по другому договору купли-продажи купите у него садовый домик.

На практике достаточно примеров, когда продаются квартиры, а взамен приобретаются садовые домики в садоводческих товариществах, особенно в последние несколько лет.

С иными вопросами наших клиентов и ответами на них вы можете ознакомиться в разделе «Консультации» на сайте a-brest.by. А помочь с продажей недвижимости и подбором вариантов нового жилья, готовы специалисты нашего агентства. Обращайтесь, выбор есть всегда!