Статьи, обзоры, интервьюПраво на недвижимость по приобретательной давности: что это и как оформить?
Пашкевич Александр Николаевич
Наверняка многие из вас слышали мнение о том, что, если кого-либо пустить пожить в доме или квартире, то по прошествии определенного времени у человека возникают некие права на эту недвижимость. Сюжет немного напоминает сказку про заячью избушку, однако, как гласит народная пословица, – «дыма без огня не бывает».
В этой статье с помощью юриста, заместителя директора агентства «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» Александра Пашкевича, попытаемся разобраться в вопросе – может ли человек претендовать на жилое помещение на том основании, что он длительное время в нем проживает.
Условия для возникновения права собственности по приобретательной давности
Гражданский кодекс Республики Беларусь действительно предусматривает возможность приобретения недвижимости в собственность, если гражданин владеет недвижимым имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет. В законодательстве на этот счет есть специальный термин – «приобретательная давность».
В этом случае право собственности может возникнуть как на жилое помещение, собственник которого неизвестен, так и на недвижимость, относительно которой имеются сведения о его принадлежности.
Сразу подчеркнем, что не всякое имущество и не всякое владение (проживание в жилом помещении) дает право на законных основаниях оформить его в собственность. Какие же условия должны быть соблюдены для возникновения прав силу приобретательной давности?
- владение имуществом должно быть добросовестным. В законодательстве определение добросовестности отсутствует, однако можно предположить, что добросовестный владелец не знает, что его владение незаконно. Например, добросовестным будет тот, кто фактически купил жилье, но не оформил покупку должным образом, либо проживает в жилом помещении умершего родственника, хотя юридически в круг наследников он не входил. Трудно представить, как жилье можно украсть, но завладение недвижимостью мошенническим способом препятствует получению ее в собственность независимо от срока владения (если будет установлен факт мошенничества). В то же время наследники такого лица, если не знали и не должны были знать о мошенничестве, могут воспользоваться приобретательной давностью.
- владение имуществом должно быть открытым. В отношении недвижимости это означает, что лицо, проживающее в жилом помещении, не скрывает своего владения: осуществляет ремонт дома или квартиры, оплачивает коммунальные услуги, обрабатывает земельный участок, уплачивает налоги, выписывает почтовую корреспонденцию и т.д.
- владение имуществом должно быть непрерывным, то есть оно не должно прекращаться в течение всего срока приобретательной давности. При этом передача жилого помещения во временное пользование (в найм) другим лицам не может рассматриваться как «прерывание» владения.
Как уже указывалось выше, срок непрерывного владения недвижимым имуществом должен составлять не менее 15 лет. При определении срока владения претендент на собственность ко времени своего владения вправе также присоединить время нахождения имущества у лица, правопреемником (наследником) которого он является. Например, отец жил в доме десять лет, затем после смерти отца сын-наследник прожил в нем 6 лет. Сын вправе к годам своего владения домом присоединить 10 лет, в течении которых недвижимостью владел отец. Итого получается 16 лет владения жилым домом.
И еще немного о сроках. Бывают случаи, когда из имеющих место фактических обстоятельств следует, что недвижимость у лица, ссылающегося на давность владения, может быть истребована лицом, которое потенциально может претендовать на право собственности в отношении данного жилого помещения. Тогда срок приобретательной давности исчисляется со дня, следующего за днем истечения срока исковой давности (3 года), который предусмотрен законодательством для подачи «потенциальным собственником» иска в суд о защите права на недвижимое имущество (истребовании его из владения). Поэтому в большинстве случаев для возникновения права собственности на жилое помещение необходимо, чтобы срок владения был не менее 18 лет.
Рассмотрим на примере. После смерти собственника в жилой дом вселился и стал постоянно проживать дальний родственник, который субъективно считает, что у него есть право владеть жилым домом (допустим, родовым гнездом его прадедушки). Однако существуют и законные наследники, которые в отношении жилого дома никаким образом себя не проявили.
Они могут заявить свои права на недвижимость и истребовать ее из чужого владения, то есть выселить дальнего родственника, в течение трех лет. Таким образом, для него срок приобретательной давности начнет исчисляться по истечении 3-х лет со дня, когда он вселился в жилой дом.
- лицо должно владеть имуществом «как своим собственным», то есть не как снятым в наем, полученным во временное пользование и т.д. Должны отсутствовать предусмотренные законодательством основания владения недвижимостью. Если лицо владеет и/или проживает в жилье, в котором уже имеет долю в праве собственности, то данное обстоятельство препятствует установлению факта приобретательной давности жилого дома (квартиры). Если владение жилым помещением (проживание в нем) основано на договоре (найма, аренды, безвозмездного пользования, выданного ордера и т.д.), то в этом случае также нельзя применить приобретательную давность. И сколько бы гражданин не проживал в жилом доме или квартире по договору найма или бесплатно временно без заключения договора, права собственности на жилое помещение в силу приобретательной давности у него не возникнет.
Для наглядности используем пример про дальнего родственника, изменив фабулу дела. Допустим, законный наследник принял наследство, а затем разрешил дальнему родственнику безвозмездно пожить в жилом доме какое-то время, и это растянулось на 18 лет. В этом случае дальний родственник не вправе применить приобретательную давность, так как его владение жилым домом было основано на договоре безвозмездного пользования, даже если договор не был оформлен документально.
Регистрация права собственности по приобретательной давности
Итак, что делать, если все необходимые условия для применения приобретательной давности имеются и есть желание стать уже полноправным хозяином жилого дома или квартиры?
Так как право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, то логично узнать, при предъявлении каких документов агентство по госрегистрации и земельному кадастру готово зарегистрировать право собственности на основании установления факта приобретательной давности.
Законодательством установлено, что это могут быть либо решение местного исполнительного и распорядительного органа, подтверждающее приобретательную давность, либо судебное постановление об установлении факта приобретательной давности. Таким образом, законодательством предусмотрен судебный и внесудебный порядок урегулирования этого вопроса.
- внесудебный порядок предусмотрен Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 года № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан». Решение местный исполком принимает на основании заявления, в котором должны быть указать сведения, подтверждающие факт добросовестного, открытого и непрерывного владения жилым помещением. Максимальный срок рассмотрения заявления – один месяц. Исполком вправе отказать в установлении факта приобретательной давности, если сочтет, что указанных в заявлении сведений недостаточно (это касается как сроков владения, так и иных обязательный условий).
В то же время, позиция органа по регистрации состоит в следующем. Если согласно регистру недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним жилое помещение зарегистрировано за кем-либо (даже если имеются сведения о смерти собственника), регистрация возникновения права собственности по приобретательной давности возможна только на основании решения суда.
- судебный порядок предусматривает два варианта рассмотрения дела в суде: установление факта приобретательной давности в особом или исковом производстве.
При получении отказа исполкома приобретательную давность можно попытаться установить в суде в порядке особого производства, где имеется больше возможностей доказать наличие (соблюдение) всех условий, необходимых для ее установления. Если же в отношении жилого помещения имеется (или возник в ходе особого производства) спор относительно прав на недвижимость, либо когда известен прежний собственник имущества, то дело подлежит рассмотрению в суде в порядке искового производства. В этом случае одновременно с установлением факта приобретательной давности заявляются требования о признании права собственности на жилое помещение.
С учетом уже проведенной государством работы по регистрации и учету недвижимого имущества приобретательная давность как основание возникновения права собственности на жилое помещение используется крайне редко, однако, при определенных обстоятельствах, ее установление может быть единственным способом узаконивания права на недвижимое имущество.
Получить более подробные консультации по конкретным ситуациям, связанным с правом собственности, вы можете у специалистов юридического отдела нашего агентства – риэлтеров с многолетним опытом работы в сфере недвижимости.
