Статьи, обзоры, интервьюПодоходный налог при покупке недвижимости юрлицом у физлица (или ИП)
Все чаще на первых этажах жилых домов появляются объекты торговли или общепита. Происходит это зачастую путем выкупа организациями у физических лиц жилых квартир, с последующим выводом их в нежилой фонд. Так же нередки случаи, когда физлицо (или ИП) является собственником складов или офисных помещений. Какие особенности налогообложения существуют при таких сделках и о чем необходимо знать юридическим лицам до заключения договоров купли-продажи на подобные объекты, рассмотрим в этой статье.
Намереваясь приобрести объект недвижимости у физического лица или индивидуального предпринимателя, организации часто задаются вопросом о необходимости удержания при расчете подоходного налога. В каких случаях это необходимо сделать, зависит от статуса продавца и от типа приобретаемой недвижимости.
Статусы физических лиц:
1) индивидуальный предприниматель;
2) физлицо – налоговый резидент РБ;
3) физлицо – налоговый резидента иностранного государства.
Каждую ситуацию мы рассмотрим подробно, но сначала поговорим о том, что такое налоговое резидентство и почему в этом надо разобраться до заключения договора купли-продажи недвижимости.
1. Налоговое резидентство. Особенности трактовки
От статуса налогового резидента зависит обязанность организации (покупателя недвижимости) исчислить и удержать у физлица (продавца недвижимости) подоходный налог, а также возможность применение льгот.
Как правило, граждане Республики Беларусь с местом регистрации в Беларуси являются налоговыми резидентами нашей страны. Так что, если вы намереваетесь купить недвижимость у физлица с паспортом РБ и отметкой о регистрации в нем, можете переходить к 3 пункту нашей статьи. Если же ситуация иная, давай разберемся вместе.
Физлицо признается налоговым резидентом Республики Беларусь, если оно:
1) фактически находилось на территории РБ более 183 дней в календарном году.
2) фактически находилось на территории РБ более 183 дней в предыдущем календарном году (если в текущем календарном году невозможно определить статус физлица).
Физлицо, которое находилось на территории республики в календарном году менее 183 дней, не признается налоговым резидентом нашей страны.
Другими словами, не все белорусские граждане – налоговые резиденты РБ. Как и не все иностранные гражданине ими не являются.
Каким образом можно определить налоговое резидентство? Так как не существует некой единой обязательной формы документа, определяющего резиденство, то разбираться в этом вопросе придется самостоятельно. Для начала необходимо изучить документы, подтверждающие личность физлица и его право на пребывание на территории РБ.
Таким документом может быть:
- • паспорт (для белорусского гражданина);
- • вид на жительство в РБ;
- • разрешение на временное проживание в РБ.
Далее следует внимательно изучить штампы о пересечении границы. Эта информация поможет узнать, сколько дней в году физлицо находилось в Республике Беларусь.
Иностранные граждане могут подтвердить свое местонахождение в Республике Беларусь более 183 дней в году и другими документами.
Например, справкой о постоянном местопребывании физического лица в Республике Беларусь. Эта справка выдается налоговым органом по месту постановки на учет физлица (месту его жительства), а при отсутствии такого места на территории РБ – по последнему месту его жительства (пребывания, работы, службы, учебы) на территории Беларуси.
Если у вас возникнут сомнения в верности определения налогового резидентства, рекомендуем до сделки проконсультироваться в налоговых органах. Если же с определением статуса налогового резидента вопросов не возникло, можно переходить к изучению особенностей налогообложения в зависимости от статуса физлица.
2. Покупка недвижимости у ИП
Индивидуальный предприниматель может выступать в зависимости от обстоятельств в двух статусах – как юридическое или как физическое лицо.
Если зарегистрированный в налоговых органах РБ индивидуальный предприниматель реализует имущество в рамках своей предпринимательской деятельности, то организации удерживать подоходный налог не нужно.
ИП обязан самостоятельно исчислить и уплатить в бюджет налоги (подоходный или по упрощенной системе налогообложения) в отношении своих доходов.
По сути это сделка между двумя юрлицами, каждый из которых самостоятельно ведет свою деятельности и соответственно несет ответственность за полноту, достоверность и своевременность предоставляемой информации о налогах и сборах.
Если же ИП продает принадлежащее ему имущество как физлицо, то на него распространяются те же льготы и возлагаются те же обязанности, как и на всех иных физических лиц – налоговых резидентов РБ.
3. Покупка недвижимости у физлица – налогового резидента РБ
В этом случае все зависит от типа принадлежащей физлицу недвижимости, которую юрлицо намерено приобрести. Возможны два варианта:
1) Организация не исчисляет подоходный налог при покупке у физлиц (налоговых резидентов РБ) следующих видов недвижимого имущества:
- • жилых домов с хозяйственными постройками (при их наличии);
- • квартир;
- • дач;
- • садовых домиков с хозяйственными постройками (при их наличии);
- • земельных участков.
При этом не имеет значения, какой по счету вид такого имущества продает физлицо. Законодательно обязательства по уплате подоходного налога от продажи перечисленных выше видов недвижимости возложены на самих физлиц.
Если в течение последних пяти лет у физлица это уже вторая (или более) продажа аналогичного вида недвижимости – значит возможен налогооблагаемый доход.
В связи с этим, физлицо не позднее 1 марта года, следующего за истекшим календарным годом, обязано подать налоговую декларацию (расчет) в налоговый орган и при необходимости уплатить в бюджет сумму подоходного налога не позднее 15 мая этого же года. Контролировать, исполнил ли физлицо-продавец свои обязательства и уплатил ли налог, организация-покупатель не обязана.
2) Организация исчисляет подоходный налог при покупке у физлиц (налоговых резидентов РБ) иной недвижимости, на пример:
- • офисные помещения;
- • складские помещения.
В этом случае организация-покупатель обязана исчислить, удержать и перечислить в бюджет подоходный налог из дохода физлица-продавца недвижимости по ставке 13%. Удерживается подоходный налог в момент выплаты физлицу его дохода, а перечислить налог в бюджет организация-покупатель должна не позднее дня, следующего за выплатой этого дохода.
Обращаем внимание, что физлицо имеет право на имущественный вычет в размере 20% от суммы дохода. За вычетом физлицо-продавец может обратиться по своему желанию:
1) к организации-покупателю;
В этом случае организация обязана предоставить вычет до расчета подоходного налога, либо же позднее вернуть излишне удержанный налог по заявлению физлица.
2) в налоговый орган по окончании года.
В этом случае физлицу необходимо представить налоговую декларацию (расчет) и справку о доходах и удержанных суммах подоходного налога, выданную организацией, купившей недвижимое имущество.
4. Покупка недвижимости у физлица – налогового резидента иностранного государства
Если собственником любого типа недвижимого имущества является налоговый резидент иностранного государства, то при продаже его доход должен облагаться налогом. Но и здесь все не так просто и однозначно, так как размер налога будет зависеть от того, налоговым резидентом какой именно страны является физлицо. Правительство Республики Беларусь заключило двусторонние международные соглашения с рядом стран с целью избежания двойного налогообложения. В настоящий момент ваперечне 73 страны, с которым можно ознакомиться на сайте www.nalog.gov.by и правовом портале www.pravo.by. Международные договоры имеют приоритет по сравнению с национальным законодательством. В связи с этим, удерживать налог с доходов иностранца необходимо с учетом норм международных договоров и соглашений по вопросам налогообложения.
В соглашениях могут предусматриваться освобождение от подоходного налога, налогообложение по пониженным ставкам, получение налоговых вычетов или льгот. Поэтому для правильного расчета налога нужно пристально изучать положения международных соглашений.
В случае, когда законодательными актами Республики Беларусь предусмотрены более льготные условия налогообложения, чем те, которые установлены международным договором, применяются нормы белорусского законодательства.
Но для того, чтобы воспользоваться нормами международных договоров, одного паспорта иностранцу недостаточно. Необходимо предоставить подтверждение того, что иностранный гражданин действительно является налоговым резидентом той страны, нормы международных соглашений с которой он хочет применить. И это подтверждение должно быть выдано (заверено) налоговым или иным компетентным органом иностранного государства. Четкого определенного вида или типа у подобного подтверждения нет, как и нет перечня организаций, их выдающих.
Все зависит от страны резидентства. Например, в Российской Федерации таким органом может выступать Межрегиональная инспекция Федеральной налоговой службы России по централизованной обработке данных. Эта организация выдает гражданину справку по установленной форме в подтверждение того, что он является резидентом Российской Федерации.
Данную справку (или иной документ в зависимости от страны) необходимо предоставить до заключения договора купли-продажи и в организацию (покупателю недвижимости) и в налоговый орган.
Если же иностранный гражданин не предоставил никаких справок / подтверждений, то исчислять подоходный налог необходимо в установленном в РБ порядке, т.е. по ставке 13%. В этом случае иностранные граждане имеют право на имущественный вычет так же, как и физлица-резиденты РБ.
В случае, если подтверждение пришло после регистрации сделки и выплаты дохода, иностранный гражданин может обратиться с просьбой пересчитать и возвратить ему излишне удержанный налог.
Так же организация обязана предоставить в налоговый орган сведения о выплаченном доходе нерезиденту не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим календарным годом.
Если же организация при выплате нерезиденту дохода не удержала подоходный налог, хотя была обязана это сделать, то она должна перечислить налог в бюджет за счет собственных средств.
