Статьи, обзоры, интервьюКак учесть все нюансы при передаче недвижимости. Универсальные советы
Савчук Ирина Михайловна
Один из обязательных этапов в сделке купли-продажи недвижимости – передача объекта новому владельцу. Важность этого действия нельзя недооценивать, что особенно актуально для покупателей, задача которых – не упустить ни одной детали, чтобы потом не тратить время на выяснение и разрешение непредвиденных вопросов.
Казалось бы, что может произойти? Объект найден, все условия оговорены, в том числе улажена финансовая сторона. Осталось получить ключи, и можно начинать обосновываться на новом месте. Но считаем необходимым обозначить некоторые потенциальные риски и, как следствие, возможные дополнительные издержки для покупателя: просроченная оплата задолженности по коммунальным платежам; замена имущества, входящего в стоимость объекта; ошибки в акте приема-передачи, что может повлечь отказ в государственной регистрации права собственности... Не хотите сталкиваться с трудностями после сделки, разыскивая продавца, который может уехать в неизвестном направлении и перестанет отвечать на звонки? Тогда стоит знать и понимать весь алгоритм действий при передаче объекта недвижимости новому собственнику.
Как проходит этот процесс и чем поможет риэлтер, разбираемся вместе с заместителем начальника юридического отдела агентства «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» Ириной Савчук. Ирина Михайловна занимается сопровождением сделок с недвижимостью более 13 лет и делится реальными примерами из практики и своими профессиональными секретами.
1. Время и место имеют значение
Главный совет: «Принимать недвижимость, находясь непосредственно на объекте»
Одно из существенных условий договора купли-продажи – передача продавцом объекта недвижимости – квартиры, жилого дома, садового домика и т.п. – покупателю в указанный срок. Передать недвижимость новому владельцу можно двумя способами:
– до подписания договора купли-продажи, например, в день его удостоверения или накануне. Этот вариант возможен, если в помещении уже нет личных вещей продавца и предметов мебели, обстановки или бытовой техники, которые он планировал забрать, а также если покупатель не намерен использовать кредит или рассрочку платежа. В таком случае отдельный документ, подтверждающий факт приема-передачи объекта, не требуется: сам договор имеет силу передаточного акта.
– после подписания договора купли-продажи в указанный в договоре срок. В этом случае сторонами в обязательном порядке подписывается еще один документ – передаточный акт.
Существует законодательно рекомендованная форма передаточного акта, которая отражает факт приема-передачи объекта. В этом документе указываются участвующие в сделке стороны, объект недвижимости и его адрес, констатируется соответствие объекта санитарным и техническим требованиям и условиям договора купли-продажи, а также факт передачи всех комплектов ключей и квитанций по оплате коммунальных и иных платежей. В отдельных случаях в передаточном акте отражается и факт расчета покупателя с продавцом (например, если продавцом является предприниматель или юридическое лицо).
Передаточный акт не требует нотариального удостоверения, его подписывают только продавец и покупатель, а составляет для передачи каждого конкретного объекта, как правило, риэлтер. Важно, чтобы акт подписывался в присутствии продавца, покупателя и риэлтера непосредственно при нахождении на объекте недвижимости. Со стороны продавца это исполнение обязательств по договору купли-продажи, а со стороны покупателя – возможность самому ознакомиться с особенностями оплаты жилищно-коммунальных услуг в отношении объекта, а также убедиться в отсутствии задолженности.
Комментарий юриста:
«Преимущество передачи объекта до сделки для покупателя состоит в том, что он может увидеть текущее состояние, без мебели и личных вещей продавца, проверить наличие всего имущества, которое должно оставаться по договоренности и т.д. Возникающие вопросы можно отрегулировать, в том числе, изменением цены. Однако передать недвижимость до подписания договора купли-продажи не всегда представляется возможным.
Отмечу, что в большинстве случаев передача объекта новому собственнику проходит успешно как до сделки, так и после нее. Но если этот процесс решено организовать после подписания договора купли-продажи, присутствие юриста или риэлтера может стать дополнительной гарантией проведения и оформления передачи по всем правилам и с учетом всех ранее достигнутых договоренностей. Речь идет как о содействии в эффективной коммуникации между сторонами, так и о документальном сопровождении. Ведь неверно составленный, с ошибками или неточностями передаточный акт может являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности регистратором РУП «Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». Поэтому важно, чтобы передаточный акт подготовил риэлтер, осведомленный обо всех нюансах прошедшей сделки».
2. Проверяем оплату коммунальных и иных платежей
Главный совет: «Сверить показания счетчиков и квитанции, не забыть уточнить про налоги, сборы и взносы»
Какие платежи производились продавцом, нет ли задолженностей, соответствуют ли оплата потребления газа, воды и электричества показаниям счетчиков? Как и когда нужно переоформлять на себя договоры с обслуживающими организациями? Эти вопросы волнуют всех покупателей без исключения.
Задолженность по коммунальным платежам может быть, как явной, очевидной для покупателя еще на этапе осмотра объекта (отключение подачи электроэнергии, газа или воды) и для риэлтера на стадии ознакомления с документами на объект недвижимости, так и «скрытой», определяемой уже после изучения платежных документов и обращения в соответствующие обслуживающие организации.
Наиболее экстремальный случай просроченной задолженности – это актуальная отметка в электронном сообщении из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на недвижимое имущество о наложении ареста на объект на основании решения суда или постановления судебного исполнителя. Причины наложения ареста могут быть разными, и одна из них – неуплата коммунальных платежей.
Такие крайние ситуации единичны, и при погашении задолженности и начисленной пени, также на основании решения суда или постановления судебного исполнителя, арест может быть снят.
Справочно о платежах:
В соответствии со статьей 31 Жилищного кодекса РБ, плата за жилищно-коммунальные услуги за истекший месяц вносится не позднее 25 числа следующего за ним месяца. В соответствии с особенной частью Налогового Кодекса РБ оплата земельного налога и арендная плата за земельный участок должны осуществляться ежегодно не позднее 15 ноября за текущий налоговый период. Платежи можно проводить в отделениях банка или почты, через платежные терминалы и при помощи интернет-банкинга. В последнем случае бумажных квитанций, подтверждающих оплату, нет, есть только электронные чеки, которые также можно предъявить с помощью компьютера или телефона. Количество и наименования платежей зависят, во-первых, от самого собственника (наличия у него льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг либо налогов) и вида объекта.
Для земельного участка в садоводческом товариществе и/или садового домика это обычно членские взносы, платежи по налогам на землю и недвижимость, оплата услуг электросетей и газоснабжения (при их наличии), реже арендная плата за земельный участок.
В случае владения жилым домом или квартирой в блокированном жилом доме собственник также оплачивает земельный налог либо арендную плату за земельный участок, налог на недвижимость, услуги электро- и газоснабжения, водопровода и канализации (при подключении к центральным сетям), услуги электросвязи (телефон) и вывоза мусора (обращение с твердыми бытовыми отходами).
Если речь идет о квартире в многоквартирном жилом доме, то к стандартным платежам за электроэнергию, газоснабжение, водопровод и канализацию добавляются платежи по квитанциям, выставленным обслуживающей организацией (ЖЭС, ЖСПК, ЖПК, ТС и др.) и куда входят отчисления на техобслуживание, капитальный ремонт, подогрев воды, отопление (в отопительный сезон), обслуживание и ремонт запорно-переговорных устройств (домофоны) и лифта, обслуживание и освещение вспомогательных помещений и т.п. В таком случае платежи по земельному налогу и вывозу мусора уже включены в квитанцию. Кроме того, собственники могут являться абонентами компаний, предоставляющих услуги кабельного телевидения и доступа в интернет.
Если собственник квартиры в многоквартирном жилом доме заключает отдельные договоры на газоснабжение, обслуживание домофона, вывоз мусора и т.д., то может возникнуть задолженность по платежам, которую непросто выявить с первого взгляда и тогда потребуется вникать в этот вопрос более тщательно. Такие платежи не включаются в общую «жировку».
Нередко бывает, что при передаче объекта недвижимости продавец предоставляет только оплаченные квитанции, без «жировки» или извещения о начислении. Вроде бы все в порядке, вовремя и добросовестно оплачено, но без выставленной квитанции, где указываются суммы, подлежащие оплате и отдельной строкой – долг по коммунальным платежам и пеня, начисленная по нему, - сделать вывод об отсутствии задолженности без дополнительной информации проблематично.
Комментарий юриста:
«Следует учитывать разнообразные тонкости при оплате потребления газа в квартирах, не оборудованных индивидуальными приборами учета, обращения с твердыми коммунальными отходами (вывозом мусора), оплате коммунальных услуг в старых и новых ЖСПК, оплате членских взносов и подключения к сетям электроснабжения и газопровода в садовом товариществе, порядка оплаты коммунальных услуг за неполный месяц (при передаче объекта, скажем, 10-го или 15-го числа). Список этих вопросов можно еще продолжить. Обязанность риэлтера – разобраться с нюансами в платежах по каждому конкретному объекту недвижимости. К моменту подписания договора купли-продажи или передаточного акта необходимо все выяснить и досконально перепроверить.
При подготовке к передаче объекта недвижимости в зависимости от типа объекта, его местонахождения (Брест, пригород, районный центр, садовое товарищество и т.д.), балансовой принадлежности дома и обслуживающей его организации (ЖРЭУ, ЖСПК, ТС, Брестское отделение Белорусской железной дороги и т.д.) я определяю виды и количество коммунальных и иных платежей, уточняю в соответствующих организациях, когда и в каком объеме поступала оплата. Всегда прошу продавца предоставить при передаче объекта квитанции и иные подтверждающие оплату документы. Мы сверяем показания счетчиков и смотрим, нет ли расхождений.
Стороны также договариваются, будет ли продавец расторгать договоры на оказание услуг (если покупатель не планирует пользоваться услугами, например, «Белтелекома» или кабельных операторов) или новый собственник заключит их на свое имя. В случае, если покупатель не желает использовать кабельное телевидение, а продавец его не отключит, то абонентская плата по договору все равно будет начисляться по фамилии прежнего хозяина. Самый простой способ – покупатель со своими документами идет по инстанциям и перезаключает договоры. Но это при условии, что все платежи проведены и нет задолженностей. Поэтому необходимо внимательно изучать все оплаченные квитанции во время передачи объекта».
3. Проверяем и принимаем имущество строго по списку
Главный совет: «Проконтролировать наличие имущества, перечисленного в предварительном договоре, сверить полноту и комплектность с имеющимися фотоматериалами»
Еще на этапе заключения соглашения об условиях совершения сделки купли-продажи (предварительного договора) две стороны в присутствии юриста оговаривают, какие предметы мебели и оборудования, стоимость которых включена в общую, останутся в квартире или в доме.
Как правило, всегда остается смонтированное и подключенное сантехническое оборудование, душевые кабины, ванны, умывальники, смесители, унитазы и биде – их демонтаж может привести, как минимум, к существенному ухудшению состояния (то есть снижению цены) объекта или, хуже того, затоплению соседей снизу.
Отдельно оговаривается наличие и состояние газового оборудования: котлы, колонки, плиты, которое не может быть вывезено по причине того, что каждый собственник при установке газового оборудования должен заключить договоры, во-первых, на услуги газоснабжения и, во-вторых, на обслуживание. Каждый прибор имеет серийный номер, зафиксированный в обслуживающей организации, и его перемещение без уведомления этой организации и привлечения компетентного специалиста по монтажу и обслуживанию газового оборудования может повлечь наложение штрафа.
В предварительном договоре, который подписывается сторонами в присутствии юриста агентства «АЛЬТЕРНАТИВА Брест», указано обязательство продавца передать покупателю находящееся в объекте имущество по прилагаемому списку. Оно признается включенным в стоимость объекта. При этом характеристики имущества и его состояние должны соответствовать имеющимся в агентстве фотоматериалам. Таким образом, продавец обязуется предоставить объект именно с тем имуществом и в том состоянии, которое покупатель видел на фотографиях, в том числе во время просмотров.
Комментарий юриста:
«Некоторые недобросовестные продавцы иногда пытаются заменить технику и оборудование на более дешевое. Плиты, душевые кабины, ванны… В моей практике свинчивали дорогие смесители и даже выкручивали энергосберегающие лампочки! А иногда пытались забрать с собой и что-то посерьезнее. Однажды мы передавали новым владельцам дом. Продавцы демонтировали и собирались увезти навес. Но покупатели подписывать акт приемки-передачи на таких условиях не соглашались – ведь был именно этот навес, когда они посещали дом с агентом. Кроме того, в документах этот элемент конструкции прописан как составная часть объекта. Продавцы возражали, убеждали всех, что они продают только дом, и, к тому же, это вовсе не тот навес, который зафиксирован в документах, а другой... Но тем не менее, они обязаны были обеспечить наличие навеса, и в итоге после непростых переговоров вернули его на место.
Покупатели приобретают не только стены. Поэтому все договоренности по ценному имуществу в случае, если оно включено в сумму покупки, фиксируются в предварительном договоре. Непосредственно перед передачей я еще раз внимательно просматриваю все фотографии, чтобы четко представлять, как выглядит мебель и техника, и сверяю с перечнем, указанным в приложении.
Если возникают претензии, важно договариваться на месте и приходить к согласию. Обсуждение сложных моментов при участии юриста чрезвычайно важно. Такие ситуации, к счастью, редки. Тем не менее, не всегда возможно заранее предугадать, как может быть конкретно в вашем случае».
4. Получаем ключи и уточняем все оставшиеся вопросы
Главный совет: «Составить подробный список вопросов и не забыть про комплект ключей»
Самый последний завершающий – момент передачи ключей. Но прежде чем новый собственник их примет и стороны пожмут друг другу руки, покупателю стоит уточнить у продавца все нюансы эксплуатации принимаемого объекта. Особенно важно это сделать непосредственно на месте, чтобы была возможность лично нажать на кнопку, открутить вентиль и т.д. Может случиться, что после сделки продавец переедет в другую страну или просто не захочет отвечать на звонки. Тогда разбираться во всем придется самостоятельно. Составьте подробный список интересующих вас вопросов и фиксируйте ответы письменно, не полагаясь только на память.
Комментарий юриста:
«Необходимо проследить, все ли вещи вывез продавец, и на месте ли то, что должно остаться, проверить показания счетчиков и квитанции об оплате. А затем настает время, когда можно и нужно задать дополнительные вопросы. Если это квартира – начиная с того, кто является председателем кооператива, и как убирается лестничная площадка. При покупке частного дома обычно возникает много вопросов, связанных с его эксплуатацией: условно говоря, по состоянию – от подвала до крыши, плюс – приусадебная территория. Особенно важно обговорить нюансы исправной работы оборудования: газовых котлов и колонок, водонагревателей и т.д.
При передаче объекта я также всегда обращаю внимание участников сделки на то, чтобы проверить полноту комплектов ключей. В большей степени это касается жилых домов, где используется множество ключей для калитки, входных дверей, черного хода, хозяйственных помещений и т.д. В квартире – от дверей на площадке, нередко от двойных входных дверей с несколькими замками. Поэтому на месте лучше сформировать набор ключей, с помощью которых можно попасть внутрь жилья».
Подытожив, отметим, что в процессе покупки и продажи недвижимости сложно признать какой-либо из этапов второстепенным. Иногда любая мелочь имеет значение, а возможная ошибка – свои последствия. Поэтому если вы хотите сберечь энергию и избавить себя от лишних переживаний, стоит довериться специалисту.
