Долевое строительство в Бресте

1. Долевое строительство: плюсы и минусы

В Беларуси долевое строительство квартир – это инвестиционная форма строительства жилых зданий, при которой застройщик привлекает денежные средства участников. Иными словами, строительство дома происходит за счёт его будущих жильцов. Сторонами сделки выступает организация-застройщик, а также физические или юридические лица (дольщики).

Экономически данная форма строительства привлекательна для застройщика, так как позволяет ограничить, а то и вовсе избежать необходимости привлечения кредитных средств банка, а значит и процентов за его использование.

Для желающих решить свой «квартирный вопрос» с помощью долевого строительства, эта форма также выгодна, так как на начальных этапах застройки цена за квадратный метр жилья ниже, чем в уже возведенном многоквартирном доме. Помимо этого, плата за строящуюся квартиру происходит поэтапно, по сути в рассрочку, что облегчает дольщикам решать финансовую задачу.

Однако, как и у любого другого вложения средств, долевое строительство имеет свои риски. Несмотря на то, что государство серьезно ужесточило контроль за застройщиками, снизив риски мошенничества и недостроя, полностью исключить подобное развитие событий нельзя.

Что касается формирования окончательной стоимости квартиры, то в процессе строительства она может вырасти, например, в случае роста индексов цен в строительстве или внесении изменений в законодательные акты об уплате косвенных налогов. Также дольщикам стоит учитывать и период ожидания, так как от момента заключения договора до приемки квартиры пройдет не один год, а иногда завершение строительства и вовсе может затянуться на неопределённый срок.

Поэтому решение об участии в долевом строительстве должно быть взвешенным, с учетом плюсов, минусов и возможных рисков. И первым шагом является выбор строительной организации-застройщика.

2. Выбор застройщика

Прежде чем заключать договор долевого строительства, будущему дольщику следует проверить сведения о застройщике. Безусловно положительная репутация строительной организации и отзывы клиентов – первое, на что стоит обратить внимание, но далеко не единственное. Изучить стоит также опыт компании, историю строительства и качество уже возведенных ею объектов.

На портале Единого государственного реестра Беларуси можно проверить юридическую информацию о застройщике. В базе данных ЕГР хранится полная информация о каждой организации: наличие задолженности по налогам; право собственности на землю; соответствие проектной декларации и документации установленным нормам.

На сегодняшний день строительством жилой недвижимости в Бресте и регионе занимаются несколько компаний, силами которых было построено много нового, современного жилья с привлечением средств дольщиков. На сайте Брестского областного исполнительного комитета можно ознакомиться с «Реестром объектов долевого строительства по Брестской области». На этом ресурсе имеется актуальная информация о месторасположении строящихся объектов, краткая информация о застройщике, а также согласованные сроки начала и окончания строительства.

Помочь дольщику определиться с выбором строительной организации может в том числе и информация, размещенная на сайтах компаний:

• • Инвестиционная компания "КМК-ИНВЕСТ"

Компания осуществляет строительство и продажу новой недвижимости с отделкой и без.

«Мы зарекомендовали себя на строительном рынке Беларуси как надежная компания и дорожим своей репутацией. Мы одновременно являемся и инвестором, и застройщиком, поэтому с нами выгодно сотрудничать. Кроме того, на базе компании открыто собственное архитектурное бюро, отдел продаж и управления недвижимостью».

• • СООО "Демарш"

Компания выполняет весь спектр общестроительных работ с минимальным привлечением подрядных организаций, что позволяет вести четкий контроль качества строительства и обеспечивает соблюдение сроков возведения объектов.

«Грамотный менеджмент, умение верно выбирать цели и приоритеты уже более 15 лет позволяет нам верно выполнять свои обязательства перед клиентами и партнерами, и даже в периоды нестабильности оставаться инвестиционно привлекательной структурой. Каждое новое здание, созданное компанией, долгие годы остается лучшим, приумножая свою стоимость и привлекательность».

• • ОАО "Полесьежилстрой"

Компания работает на рынке строительных и проектных работ более 35 лет, это крупное, стабильно развивающееся предприятие, в которое входят 7 структурных подразделений.

«На сегодняшний день «Полесьежилстрой» является одним из крупных застройщиков в городе Бресте и Брестской области, имеет многолетний опыт работы на рынке строительных услуг и известно своим высоким уровнем профессионализма и надежности. Компания активно реализует проекты по строительству жилой, коммерческой и торговой недвижимости. Все объекты строятся по индивидуальным проектам, разработанным архитекторами собственного управления проектных работ, и отличаются современным дизайном, функциональной и удобной планировкой зданий и помещений».

• • ООО «Продом»

Одна из крупнейших, прогрессивных, высокотехнологичных строительных компаний, которая ведет свою деятельность с 2010 года.

«При реализации проектов жилых комплексов, компания «Продом» уделяет особое внимание соблюдению сроков и качества строительства, формированию благоустроенной среды для будущих жителей, созданию разнообразной и доступной инфраструктуры: паркинг, детские и спортивные площадки, и другие элементы для комфортной жизни».

• • ООО "Белпрок Строй Групп"

Сферы деятельности компании включают в себя полный спектр работ по созданию и эксплуатации объектов недвижимости — от разработки концепции и строительства до реализации и управления жилой и коммерческой недвижимостью.

«Растущие объемы строительства, стремление к безупречному исполнению взятых обязательств и высокая социальная ответственность позволяют считать “Белпрок Строй Групп” одним из надежнейших девелоперов на белорусском рынке недвижимости».

• • Унитарное предприятие «УКС ГОРОДА БРЕСТА»

На рынке инженерных строительных услуг унитарное предприятие «УКС города Бреста» представлено уже более 40 лет. Предприятие является неоднократным призером международного конкурса «Хрустальный кирпич» на наилучшую строительную инвестицию по обе стороны восточной границы Европейского Союза.

«Унитарное предприятие «УКС города Бреста» является компактным, стабильным коллективом, в котором собраны высококвалифицированные специалисты, способные оказывать весь спектр инженерных услуг по комплексному управлению строительством, ведению технического надзора, исполнению функций заказчика в строительстве со сложностью работ, включая объекты 1-ой категории сложности».

• • Коммунальное унитарное предприятие «Брестжилстрой»

Современная мощная компания, входящая в число лучших строительных организаций Республики Беларусь, имеющая два крупных домостроительных комбината.

«Сегодня в Брестской области «Брестжилстрой» является лидером по объемам ввода общей площади жилых домов, а также реализует крупные строительные проекты в республике и за рубежом. Специализируясь на крупнопанельном домостроении, предприятие действует в отрасли более 50 лет. Структура нашего предприятия обеспечивает замкнутый цикл строительства – от проектирования до сдачи готовых объектов «под ключ».

После тщательного изучения информации и выбора застройщика, следующим шагом для дольщика является заключение договора долевого строительства.

3. Заключение договора долевого строительства

Законодательством установлена форма типового договора долевого строительства, по которой застройщик заключает договоры со всеми гражданами. Но перед подписанием договора, советуем все же проверить наличие и описание всех существенных условий, во избежание судебных разбирательств в случае возникновения споров на любом из этапов строительства.

Договор долевого строительства должен содержать следующие существенные условия:

• • должна быть определена конкретная, подлежащая строительству и передаче гражданину квартира в соответствии с проектной документацией, с указанием особенностей строительства и характеристик объекта, включая сведения о полном или частичном выполнении отделочных работ;
• • реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства льготных кредитов;
• • реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства и оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на стоимость строительства;
• • реквизиты банка и номер текущего (расчетного) банковского счета, на который зачисляются денежные средства на оплату прибыли застройщика;
• • срок исполнения обязательств по договору;
• • стоимость строительства 1 м² общей площади квартиры;
• • цена квартиры (цена договора);
• • размер и порядок внесения денежных средств гражданином;
• • гарантийный срок на квартиру (не меньше 5 лет);
• • права и обязанности сторон;
• • порядок изменения условий договора;
• • обязательство застройщика передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических нормативных правовых актов, проектной, иной документации и другим обязательным требованиям;
• • порядок приемки-передачи квартиры;
• • основания досрочного расторжения договора;
• • порядок возврата денег гражданину в случае неисполнения обязательств или досрочного расторжения договора (отказа гражданина или застройщика от исполнения договора);
• • ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;
• • другие условия по соглашению сторон.

К договору долевого строительства прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью:

• • характеристика квартиры;
• • график платежей (если оплата не производится дольщиком единовременно или на основании представленных справок застройщика);
• • расчет затрат застройщика на строительство квартиры;
• • перечень затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства квартиры, но относимых на стоимость строительства;
• • сведения о земельном участке (при строительстве одноквартирного жилого дома или квартиры в блокированном жилом доме).

После подписания договора обеими сторонами он подлежит регистрации в исполкоме (администрации района), выдавшем застройщику разрешительную документацию на строительство. Застройщик обязан передать в исполком договор на регистрацию в течение трех рабочих дней с даты подписания. Исполком, в свою очередь, регистрирует договор в течение трех рабочих дней после его предоставления застройщиком. Затем один экземпляр зарегистрированного договора застройщик вручает дольщику под роспись либо же высылается ему заказным письмом также в течение трех рабочих дней после регистрации.

4. Цена квартиры и оплата по договору

Наибольшее беспокойство у дольщика вызывает пункт договора, касающийся цены его будущей квартиры: исходя из чего она формируется и в каких случаях может измениться? Попробуем разобраться в этом вопросе.

В цену договора, то есть в цену квартиры, включаются:

• • затраты застройщика на строительство квартиры;
• • затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства квартиры, но относимые на стоимость её строительства;
• • прибыль застройщика.

Цена по договору долевого строительства может устанавливаться только в белорусских рублях. Как правило, цена строительства квартиры рассчитывается с использованием статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ. Такой расчет цены производится на дату заключения договора долевого строительства. На практике это значит, что указанная в договоре цена квартиры является таковой только на дату заключения договора. В дальнейшем при изменении статистических индексов цена будет изменяться и согласие гражданина на такие изменения не требуется.

Прибыль застройщиков при долевом возведении жилья должна быть не более 5%, согласно Указу № 247 от 2 июля 2020 года. Для контроля требования по 5-процентному лимиту прибыли предусмотрен обязательный аудит, который застройщики будут проводить за свой счет. Эту процедуру нужно будет выполнить в течение трех месяцев после приемки дома в эксплуатацию. Если по итогам аудита выяснится, что дольщики заплатили лишние деньги, разницу им должны вернуть не позже месяца со дня, когда было получено аудиторское заключение.

Стоимость долевого строительства квартиры может изменяться:

• • по соглашению сторон (в этом случае изменение цены оформляется дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет такого изменения);
• • в случаях изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ;
• • в случаях изменения законодательства об уплате косвенных налогов, если они оказали влияние на цену квартиры;
• • по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении квартиры, по ходатайству гражданина об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ.

При несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены квартиры дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возврата уже уплаченных им денег. Расторгнуть договор в такой ситуации имеет право также и сам застройщик.

Оплата квартиры по договору долевого строительства.

Платежи по оплате стоимости квартиры производятся дольщиком в белорусских рублях в безналичном порядке или наличными деньгами через банк. Договором долевого строительства может быть предусмотрен единовременный или поэтапный порядок оплаты квартиры. При поэтапной оплате платежи производятся по графику платежей или на основании справок застройщика.

Обращаем ваше внимание, что любые платежи дольщиком на счета застройщика могут производиться только после регистрации договора долевого строительства. И в зависимости от предмета платежа (платежи на строительство, оплату затрат, не включенных в сводный сметный расчет, на строительство с использование льготного кредита, на оплату прибыли застройщика) отличается и расчетный счет застройщика.

5. Передача квартиры и устранение недостатков

После приемки в эксплуатацию дома застройщик в течение 25 календарных дней обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости квартиры. После того, как квартира будет полностью оплачена, застройщик в течение 2-х дней со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для госрегистрации права собственности гражданина на квартиру.

Далее дольщику необходимо в течение 3-х месяцев обратиться в организацию по госрегистрации недвижимости (бывшее БТИ) за изготовлением технического паспорта на квартиру и регистрацией создания квартиры и возникновения права собственности на неё. После госрегистрации квартира передается от застройщика к дольщику. Такая передача оформляется актом приемки-передачи, который подписывается сторонами при передаче ключей и документов на установленное оборудование.

При возникновении у дольщика права на квартиру у него одновременно возникает право на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме (вставить ссылку на статью), которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права на квартиру.

Качество квартиры должно соответствовать договору долевого строительства, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям. При приемке квартиры замечания дольщика по её качеству указываются в специальном приложении к акту приемки-передачи. В то же время застройщик обязан устранить не только указанные в этом приложении недостатки, но и другие, которые могут быть выявлены во время гарантийного срока, указанного в договоре долевого строительства (не менее 5 лет).

Если квартира построена с существенным нарушением качества* дольщик по своему выбору может потребовать от застройщика:

*Существенное нарушение качества - недостаток квартиры, наличие которого приводит к ухудшению её качества настолько, что квартира не может эксплуатироваться в соответствии с её назначением (то есть непригодна для жилья)

• • безвозмездного устранения недостатков квартиры не более чем в трехмесячный срок от даты подписания перечня замечаний к акту приемки-передачи квартиры;
• • возмещения своих расходов по устранению недостатков квартиры, в том числе, если застройщик не устранил их в согласованные сроки;
• • расторжения договора и возврата денежных средств в установленном порядке.

В целом вопросы по выявленным недостаткам квартиры, построенной по договору долевого строительства, разрешаются в соответствии с общими правилами защиты прав потребителей. При этом законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам (работам, услугам), которые были использованы (выполнены, оказаны) в процессе строительства квартиры, исходя из стоимости таких товаров (работ, услуг) и их соответствия проектной документации.

6. Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика и возврат денег

Дольщик вправе потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения без какого-либо обоснования. Достаточно уведомить застройщика о своем намерении расторгнуть договор за один месяц, направив ему заказное письмо с уведомлением.

Если застройщик согласен на расторжение договора, то в течение месяца сторонами подписывается акт о расторжении. Если же застройщик не согласен или не прислал ответ на письмо, то в такой ситуации дольщик вправе отказаться от договора в одностороннем порядке.

Договор будет признан расторгнутым либо через 5 дней со дня письменного отказа застройщика расторгнуть договор, либо через 30 дней с даты получения застройщиком письма дольщика. После расторжения или отказа от договора застройщик обязан вернуть дольщику внесенные им денежные средства с учетом индексации в течение 3-х месяцев.

Возвращаться денежные средства будут с учетом источника финансирования и пожелания дольщика:

• • собственные средства дольщика возвращаются на его счет в банке с учётом индексации и за вычетом пени;
• • по письменному заявлению возвращаемые средства могут быть перечислены на специальный расчетный счет другого застройщика, с которым у гражданина заключен договор;
• • использованные субсидии, кредиты, займы и т.п. возвращаются в республиканский или местный бюджеты, банк или выдавшую заем организацию.

Зачастую, вступая в долевое строительство, граждане рассчитывают полностью или частично погасить стоимость будущей квартиры деньгами от продажи другой, принадлежащей им недвижимости: дом, комната, квартира, садовый домик и т.д. Помощь в этом вопросе готовы оказать специалисты нашего агентства «АЛЬТЕРНАТИВА Брест». Обращайтесь, будем рады помочь!

При подготовке материала использована информация с портала samsebeyurist.