Статьи, обзоры, интервьюВсе о перепланировке квартиры в Беларуси + чек-лист
У каждого из нас рано или поздно возникает желание что-то изменить в своей квартире, сделать ее более удобной и современной.
Приступая к серьезному ремонту, многие задумываются о необходимости перепланировки.
Безусловно, решившись на ее проведение, все преследуют благие цели – улучшение комфортных условий проживания, разумное распределение пространства.
Вариантов перепланировки огромное множество. Что следует знать, чтобы пребывание в уютной после переделки квартире радовало, а не доставляло беспокойства?
Особенно, если появилось желание или необходимость продать свои квадратные метры.
Часто продавцы говорят: «Я немного сместил дверной проем в комнате и убрал старые встроенные шкафы. Мне сказали, что это не перепланировка…». Но наличие несогласованных изменений может усложнить процесс продажи недвижимости.
Роменко Ольга Александровна
С помощью руководителя квартирного отдела агентства недвижимости «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» Ольги Роменко разбираемся, что же такое перепланировка. Что можно переделывать, а что нет, где и какие разрешения и согласования необходимо получить, в каких случаях произведенные изменения требуют регистрации и изготовления нового технического паспорта, а также как это может повлиять на продажу квартиры.
Что такое перепланировка
В соответствии с нормативными актами, перепланировка (переустройство) – это работы по:
- • замене или переносу систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
- • устройству гидро-, паро-, тепло-, и звукоизоляции;
- • изменению несущих конструкций;
- • изменению площади, количества жилых комнат и подсобных помещений за счет разборки существующих и или устройства новых перегородок (как в квартирах, так и в нежилых помещениях);
- • устройству и увеличению существующих проемов в ненесущих стенах и перегородках.
Иные изменения не являются работами по переустройству и (или) перепланировке ( далее по тексту - «перепланировка» ).
Часто встречающиеся на практике перепланировки – объединение (разделение) ванны и туалета, увеличение санузла за счет площади коридора или кладовой, увеличение (уменьшение) площади жилых комнат, в том числе устройство ниш за счет коридора, объединение (разделение) жилых комнат, объединение кухни и жилой комнаты, объединение жилой комнаты, кухни с лоджиями или балконами.
Какие работы запрещены
Для проведения перепланировки необходимо получить разрешение и согласовать план. Существуют запреты, нарушение которых не может быть согласовано, а именно, нельзя:
- • нарушать строительные, противопожарные, санитарно-эпидемиологические требования, законодательство о культуре, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
- • производить работы, приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;
- • нарушать режим работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушать и ухудшать параметры работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;
- • изменять вентиляционные шахты и каналы;
- • переустраивать лоджии и балконы в отапливаемые помещения;
- • устраивать жилые помещения без естественного освещения и перегородок, попадающих в оконные проемы;
- • устанавливать дополнительное оборудование центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных нагрузок на одно помещение;
- • изменять цветовое и архитектурное решение фасада жилого дома;
- • снижать эксплуатационную пригодность конструкций дома;
- • производить работы в доме, который признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению.
К слову, из перечня работ, относящихся к перепланировкам, исключены замена полотенцесушителей, устройство конструкций пола, электрики. Выполнение таких работ следует согласовать только с обслуживающей организацией, но делать это собственник не обязан.
Переустраивать лоджии и балконы в отапливаемые помещения можно было до вступления в силу Постановления Совета Министров от 16 мая 2013 г. № 384 «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки». Предыдущее Постановление Совмина от 31.12.2006 г. № 1805 предусматривало такую возможность при разработке проекта и соблюдении всех строительных норм и правил.
Сегодня подобные изменения принимаются в эксплуатацию, только если в судебном порядке доказано, что работы по переустройству лоджий и балконов в отапливаемые помещения фактически произведены до вступления в силу Постановления № 386.
Но и в этом случае техническим заключением подтверждается соблюдение строительных норм и правил. Если его нет, необходимо будет все вернуть в первоначальное состояние. Альтернативным вариантом может быть демонтаж подоконной части либо части стены между комнатой (кухней) и лоджией (балконом) и установка в этом проеме французского окна в пол. Так и пространство визуально увеличивается, и закон не будет нарушен.
Категорически запрещается объединять комнату с кухней, в которой установлено газовое оборудование. Однако и тут есть варианты решения. Первый – это устройство дверного проема (даже если это несущая стена, при соблюдении всех норм это допустимо) с установкой двери. Причем она может быть любой: раздвижной, распашной, дверь-купе, но она должна быть обязательно. И второй – это замена газовой плиты на электрическую, при соблюдении всех технических условий. Сразу скажем, что в домах «постарше» это не самый простой и дешевый способ, а скорее, наоборот, более затратный.
Этапы перепланировки
С тем, что делать нельзя, разобрались. Получается, все остальное можно? Это не совсем так. Решение о возможности той или иной перепланировки принимает местный исполнительно- распорядительный орган (районные, городские, поселковые, сельские исполнительные комитеты, местные администрации), куда необходимо подать заявление.
Разрешение на перепланировку будет выдано, если, как мы говорили выше, планируемые работы не входят в список тех, которые производить нельзя, и все сведения в заявлении указаны достоверно.
Если квартира, в которой вы делаете перепланировку, находится в доме, внесенном в государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, то замена заполнений оконных и дверных проемов, остекление балконов и лоджий осуществляются в нижеописанном порядке, но только после получения разрешения Министерства культуры. С государственными списками можно ознакомиться на сайте минкульта.
После получения разрешения и до начала работ надо также определиться, нужен ли согласованный с отделом архитектуры и строительства администрации проект.
| Проект необходим |
Можно проводить без проекта ( составляется план-схема / перечень работ ) |
| • Работы по замене или переносу систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления | • Изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений за счет разборки существующих и/или устройства новых перегородок |
| • Устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции. | • Устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках |
|
• Изменения в несущих конструкциях (кроме самого проекта также может проводиться госэкспертиза) |
Стоимость подачи заявления составляет 0,5 базовой величины.
Список документов, которые необходимо предоставить, закреплен в едином перечне административных процедур, утвержденном Указом Президента РБ от 26 апреля 2010 г. № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан». Это:
- • паспорт собственника квартиры;
- • документ на право собственности;
- • заявление;
- • техпаспорт жилья;
- • план-схема или перечень работ в произвольной форме;
- • письменное согласие на проведение работ всех совершеннолетних лиц, зарегистрированных на этой жилплощади, и их присутствие или нотариально заверенное согласие;
- • письменное согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации – для члена организации застройщиков, не являющегося собственником помещения;
- • письменное согласие залогодержателя помещения, если оно находится в залоге.
Специалисты администрации обязаны обследовать жилье и составить акт, в котором будет зафиксировано техническое состояние инженерных сетей и конструкций, а также оценка соответствия предполагаемых изменений действующим нормам. Дополнительно этот акт подписывается самим инициатором перепланировки и представителем организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги (например, уполномоченный представитель ЖРЭУ, председатель товарищества собственников).
Срок рассмотрения заявления на перепланировку определен законодательно – это один месяц со дня подачи. На основании заявления и акта принимается решение о разрешении на перепланировку или направляется мотивированный отказ.
В случае одобрения перепланировки вторым этапом будут сами работы. Они могут выполняться только при заключении договора строительного подряда с организациями, аттестованными для их проведения. Исключением в этом случае будут перепланировки в блокированных и одноквартирных жилых домах высотой до 7 метров – там заявитель может делать все сам.
При реализации проекта необходимо обеспечить осуществление технического надзора и получение актов на скрытые работы. Нельзя заниматься ремонтом в выходные и праздничные дни, а также создавать шум или вибрацию раньше 9.00 часов и позже 19.00 по будням. Запрещено загромождать, загрязнять строительными материалами и их отходами коридоры, лестничные марши, площадки и вспомогательные помещения жилого дома.
Завершается процесс перепланировки подписанием акта приемки выполненных работ. Закончив все намеченные и согласованные действия, заявитель заказывает в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру ведомость технических характеристик на изолированное помещение. В этом документе отражены все отличия фактически произведенных изменений от тех, которые зарегистрированы по техническому паспорту. Ведомость можно не заказывать в случае замены или переноса систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, либо замены(переноса) устройства гидро-, паро-, тепло-, и звукоизоляции. На основании ведомости составляется акт приемки работ.
Выполненные работы не подлежат приемке в случае, когда они проведены с отступлением от проекта (если он был) или плана-схемы/перечня работ по перепланировке. А также, когда работы произведены с нарушением требований технических нормативных правовых актов. Проще говоря, если вы сделали не то или не совсем то, что вам разрешали, то приемка таких работ возможна только после устранения всех замечаний.
Решение об утверждении акта приемки подлежит регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру с выдачей свидетельства. На основании решения и утвержденного им акта составляется новый технический паспорт. Теперь перепланировка считается зарегистрированной.
Самовольная перепланировка
Если последовательность вышеуказанных действий нарушена, и сами фактические работы опередили весь документальный процесс или его часть, это считается самовольной перепланировкой. Лицо, осуществившее ее, несет административную ответственность в соответствии с действующими законодательными актами. По факту незаконной перепланировки уполномоченным работником составляется протокол о правонарушении. Дальше дело будет рассматривать суд. Ответственность по законодательству предусмотрена статьей 21.16 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях и составляет до 30 базовых величин при условии отсутствия изменения несущей способности конструкций здания и от 30 до 50, если перепланировка привела к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, а также если произведено переоборудование вентиляционных шахт и каналов.
При этом уплата штрафа не освобождает от последующего согласования самовольной перепланировки. По решению суда возможно и освобождение от ответственности, например, в случае, если вы докажете, что перепланировка сделана в квартире, которую вы унаследовали, без вашего участия. Каждый случай рассматривается индивидуально.
Согласование на самовольную перепланировку выдается, если произведенные работы не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативно-правовых актов, что подтверждается техническим заключением. Оно выдается на основании ведомости технических характеристик после обследования конструкций и инженерных систем юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, имеющим право на осуществление данного вида деятельности в соответствии с законодательством.
Заявление на согласование самовольной перепланировки также подается в местный исполнительно-распорядительный орган. В случае положительного решения комиссии акт утверждается решением, на основании которого составляется технический паспорт. В случае отказа администрации района в согласовании самовольной перепланировки помещения в установленный срок надо привести его в прежнее состояние.
Напоследок – совет: если вы задумали и начали делать перепланировку, обязательно доведите ее до конца, чтобы в будущем избежать лишних трудностей.
Ведь продать, подарить, обменять недвижимость при наличии ведомости технических характеристик, то есть с незарегистрированными изменениями, нельзя. И тут уже будет важно не потерять время, а еще и законодательство может поменяться – с документами придется повозиться! Далеко не каждый покупатель готов идти на риск и приобретать квартиру с незарегистрированной перепланировкой.
Чек-лист для проведения перепланировки
«С нуля и по закону»
1. Составить список желаемых изменений и обозначить переделки на плане квартиры;
2. Подготовить необходимые документы и подать заявление в местную администрацию;
3. При получении разрешения, если нужно, разработать и согласовать проект;
4. Провести работы;
5. Заказать в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру ведомость технических характеристик на изолированное помещение;
6. На основании ведомости получить акт приемки работ, утвержденный решением местной администрации акт приемки работ;
7. Зарегистрировать акт в кадастровом агентстве и получить свидетельство, на основе которого составляется новый технический паспорт помещения.
При самовольной перепланировке
1. Заказать обследование конструкций и инженерных систем и получить ведомость технических характеристик и техническое заключение;
2. Подать заявление о регистрации самовольной перепланировки в местную администрацию;
3. Понести административную ответственность или быть освобожденным от нее по решению суда;
4. В случае получения разрешения на основании акта комиссии составить новый технический паспорт;
5. В случае отказа в установленный срок привести помещение в прежнее состояние.
Делайте перепланировку правильно. Почти всегда есть альтернативные решения.
Появились дополнительные вопросы? Специалисты нашего агентства могут проконсультировать по поводу перепланировок, в том числе при совершении сделок купли-продажи недвижимости. Если же вам нужна практическая помощь, обращайтесь - наши профильные специалисты выполнят всю работу "под ключ".
