Статьи, обзоры, интервьюКак подготовить квартиру, чтобы продать быстро и выгодно
Вот этот день настал – вы решили расстаться со своей квартирой. Хочется продать ее за адекватную цену и не потратить на это много времени? Несколько простых действий помогут подготовить квартиру и произвести нужное впечатление на потенциальных покупателей.
Рынок квартир сегодня перенасыщен предложениями. Только в Бресте выставлено в продажу более 2 тысяч квартир в разном ценовом диапазоне, по месторасположению, метражу и состоянию ( см. подробнее) .
Представьте: покупатели сотнями просматривают объявления на сайтах и посещают с десяток объектов. Поэтому чем лучше будет выглядеть ваша квартира и чем меньше в ней будет бросающихся в глаза недостатков, тем выше вероятность продать недвижимость выгоднее и быстрее.
Последние 10 лет одномоментное количество квартир, выставленных в продажу или с целью обмена в Бресте, варьирует в диапазоне от 2000 до 2500 вариантов (в зависимости от ситуации на рынке и фактора сезонности).
Дополнительно каждый месяц на вторичном рынке квартир появляются ещё 170 – 230 новых объектов (не присутствовавших ранее среди рекламных объявлений собственников и предложений агентств недвижимости).
Ежемесячный объем сделок купли-продажи квартир, заключаемых в Бресте, составляет 150-170 квартир (данные за последние два года без учета продаж объектов организациями-застройщиками и сделок с комнатами / долями).
Около 50 квартир в месяц «технически» выбывают из общего массива предложений – снимаются с продажи (собственники вообще отказываются от их продажи или откладывают на несколько месяцев / лет).
Резюмируя - в месяц продается только 1-на из 15-ти квартир (из общего числа всех вариантов, имеющихся в данный момент на рынке в городе Бресте).
Хоум-стейджинг (Home Staging) – в буквальном переводе «вывод дома на сцену», подготовка жилья к продаже, чтобы оно стало более привлекательным для покупателя. Ни в коем случае не призываем умалчивать о недостатках и приукрашивать реальное состояние квартиры нечестными методами. В этой статье подробно перечисляются конкретные шаги, которые не потребуют от вас больших вложений, но могут существенно повлиять на результат продажи.
Получить за свое жилье хорошую сумму хочется не только ради денег, но и для своеобразного внутреннего удовлетворения от того, что ваша недвижимость оценена реально и по достоинству. Минимальные вложения могут увеличить стоимость квартиры на 10-15%.
Для удобства лайфхаки поделены на четыре группы по типам внутренней отделки квартир. Ведь подготовка для новостройки, в которой есть только окна и двери, и квартиры «в стиле 70-х» будет сильно отличаться.
А в конце вы найдете удобный чек-лист, с которым сможете сверяться в процессе подготовки квартиры к продаже.
Итак, переходим к первому типу.
1. Готовим к просмотрам квартиру, в которой вы живете
Кратко: Сделайте косметический ремонт. Особенно тщательно наведите порядок в кухне и санузле, максимально уберите личные вещи, но и не переусердствуйте, чтобы не получить «эффект гостиницы».
Показывая покупателям квартиру, в которой постоянно живете вы или другие люди, надо позаботиться о максимальной презентабельности пространства. Затевать серьезный и дорогостоящий ремонт перед продажей не стоит: вы не окупите затраты, а новые собственники наверняка захотят сделать все по-своему. А вот косметический ремонт не помешает.
Пройдитесь по квартире и постарайтесь отметить всё, что требует замены или обновления. Составьте список (пункты можно подсмотреть в нашем чек-листе и добавить что-то по необходимости) и подсчитайте траты. Стоимость косметического ремонта не должна превышать 1-2% от цены квартиры.
Если решите что-то менять, например, переклеить разрисованные обои в детской или стелить новое напольное покрытие, выбирайте нейтральные цвета и бюджетные материалы. Новое и свежее, пусть и недорогое, будет смотреться гораздо выигрышнее, чем старое и изношенное.
Помните, что детали очень важны. В квартире должны работать все розетки и выключатели, открываться и закрываться двери и замки, краны не должны подтекать, дверные петли – скрипеть. Никаких пятен от подтеков на потолке, оторванных плинтусов или плесени!
Если вы заявляете, что квартира находится в хорошем жилом состоянии, покупатель наверняка захочет въехать в нее без необходимости что-то красить и клеить перед переездом.
На следующем этапе проинспектируйте свою квартиру самым пристрастным взглядом и расстаньтесь с хламом. Пусть даже это приятные сердцу мелочи – при переезде в новое жилье наверняка многое вы выбросите. Лучше сделайте это сейчас. Ничто так не отталкивает покупателя, как захламленная квартира, похожая на ломбард, ведь люди покупают квадратные метры и должны увидеть площадь жилья в наиболее выгодном свете.
Чем меньше в помещениях вещей, тем лучше. Бабушкин шкаф со сломанной дверцей, мешок с пыльными игрушками за дверью, коробки с книгами, покрывшимися вековой пылью, – всему этому место если не в мусорном баке, то в гараже или на даче, но точно не в продаваемой квартире.
Уберите свои фотографии, открытки, сувениры и безделушки с видимых поверхностей – это обезличит пространство и позволит покупателям представить в квартире не вас, а себя.
Особенно безжалостны будьте при очистке кладовки и балкона, где, как правило, хранятся целые залежи никому не нужных вещей. А именно из-за них покупатель не сможет оценить вместимость этих помещений.
Все, что вы посчитаете необходимым оставить в квартире, максимально уберите в системы хранения. Не хватает шкафов и антресолей – что-то можно упаковать в коробки и поставить в нежилых зонах квартиры. Позаботьтесь о том, чтобы, если покупатель захочет заглянуть во встроенный шкаф, при открытии дверцы на него не упали елка, самокат и чайный сервиз.
Отдельное большое и важное дело – генеральная уборка. Ее можно провести самостоятельно или с привлечением специалистов (клининговых сервисов). Загляните во все укромные места, особенно тщательно уберите в санузле и на кухне. Не халтурьте: грязь в помещении попадется на глаза, а покупатель как на зло проведет пальцем именно в том месте, которое вы пропустили. Используйте только проверенные моющие средства, чтобы не испортить поверхности.
Квартира должна сверкать чистотой, и немаловажную роль в этом играет свет. Прозрачные окна, зеркала, которые отражают солнечные лучи, яркие лампочки и дополнительные источники света помогут добиться эффекта просторного и уютного жилья.
Уюта добавят также милые мелочи: детали интерьера вроде диванных подушек, репродукций картин и постеров с нейтральным сюжетом или надписями, ухоженных комнатных растений, новых занавесок и скатертей.
Не забудьте, что покупатель оценивает не только квартиру, но и прилегающие к ней вспомогательные помещения. Поэтому не лишним будет привести в порядок лестничную площадку: помыть пол, вкрутить лампочку. Подъезд, лифт, лестница – можно подмести и даже закрасить неприличные надписи, если они слишком бросаются в глаза.
Освободите свой подвал и общую на этаже кладовку, если нужно, почините почтовый ящик и дверной звонок, положите новый коврик перед дверью.
Непосредственно перед посещением покупателей стоит провести легкую уборку, спрятать все лишнее, вынести мусор, проветрить комнаты. Рекомендуется заварить кофе или душистый чай, хорошо воспринимается также аромат свежей выпечки. Поменяйте полотенца в кухне и ванной на свежие, поправьте шторы, закройте дверцы шкафов, включите источники света. Обязательно положите на видное место несколько пар одноразовых бахил, чтобы покупатель не чувствовал себя некомфортно, передвигаясь по квартире в обуви или долго разуваясь-обуваясь.
И последний, но один из важнейших моментов. В квартире не должно быть никого кроме собственника (если с вами работает агент, то даже ваше присутствие не обязательно). Домашним животным надо найти временное пристанище вне продаваемого жилья: не всех умилит ваш кот или пес, у людей часто бывает аллергия, кроме того, наличие животного может вызвать лишние вопросы (запах, шерсть, испорченные углы). Дети, другие родственники или квартиранты также не должны находиться в помещениях. Чем меньше людей, тем покупателю проще сориентироваться, чтобы спокойно и здраво оценить квартиру.
2. Хоум-стейджинг для дорогих вариантов
Кратко: Покажите все плюсы квартиры и держите под рукой документы на дорогостоящие материалы, мебель, технику. Чистота, чистота и еще раз чистота!
Для этого типа жилья также подходят перечисленные выше советы, но есть и особенности. Дизайнерский ремонт – это дело вашего вкуса, а у покупателей он может быть совершенно другим. Будьте готовы к тому, что люди, которые придут в квартиру, чтобы посмотреть ее, не обязательно станут восхищаться эксклюзивными решениями и даже поставят под вопрос их ценность.
Спорить с пеной у рта не стоит, но не лишним будет подготовить буклеты или товарные чеки с указанием производителя и стоимости отделочных материалов, коммуникаций, а также мебели и техники, если вы собираетесь их оставлять для новых собственников. Позаботьтесь об особой чистоте этих элементов – дорогая, но не начищенная до блеска плита произведет не тот эффект, который нужен.
Люди покупают не просто недвижимость, а образ жизни. Поэтому в дорогой квартире все должно быть безупречно, особенно важен порядок. Для того, чтобы навести идеальную чистоту, можно воспользоваться услугами клининговых компаний.
Обратите особое внимание на свет. Его должно быть много, чтобы выгодно подчеркнуть достоинства и подкрепить положительное впечатление.
3. Подготовка к продаже квартир без внутренней отделки
Кратко: Уберите весь мусор, не забудьте об освещении, обратите внимание на вспомогательные помещения.
Разве нужно специально делать что-то с новостройкой, в которой ничего нет? Да! Впечатление при осмотре такой квартиры тоже имеет значение. Вам стоит сфокусироваться на двух моментах.
Во-первых, чистота. Покупатель точно не будет рад вывозить мусор, оставшийся после строителей. Этим и стоит заняться перед тем, как приглашать людей на просмотр. Если в квартире начат ремонт, постарайтесь локализовать материалы и строительные инструменты в одном помещении и сложить их аккуратно. Почистите строительную пену, шпаклевку, подметите, протрите все возможные поверхности, особенно тщательно - технику и сантехническое оборудование, если оно уже установлено.
Окна и двери не должны быть загрязненными. Производители рекомендуют удалять защитную пленку с внутренней и внешней стороны окна в течение 10 дней после монтажа: клеящее вещество подвержено воздействию погодных условий и солнечного излучения, со временем убрать ее будет затруднительно. Пленку на дверях можно оставить, но, если она повреждена и висит клочьями, – лучше снять.
Во-вторых, обратите особое внимание на то, что вне квартиры: подъезд, лифт, лестница, кладовая, подвал. Это те помещения, наличие и состояние которых может стать весомым аргументом при покупке. Вы должны знать, что где находится, и постараться сохранить в этих помещениях порядок и чистоту.
И бонус – всегда имейте при себе дополнительный источник света. Перебой с электричеством или просто неподключенная разводка, о которой вы забыли, помешают просмотру, особенно вечером. Это может быть фонарик, чтобы с ним заглянуть в укромные уголки, и даже свечи, которые создадут в пустом помещении намек на уют.
4. Радикальные методы для «ретро - квартир»
Кратко: Все демонтируйте, вывезите и продавайте квартиру в стадии «подготовлена к ремонту» или «под чистовую отделку»
Хоум-стейджинг уместен и выгоден, когда есть что приводить в порядок. А как быть, если нужно продать «убитую» квартиру, в которой никогда не делался ремонт или обитали не совсем чистоплотные жильцы?
Помещение напоминает музей 70-х, склад комиссионки или квартиру после арт-обстрела? Выход один – вычистить. Закажите грузовой транспорт и вывезите буквально все: соберите мебель и вещи, демонтируйте полы и плитку, уберите обои, если сантехника находится в плачевном состоянии, заодно избавьтесь и от нее – будущие хозяева скажут вам спасибо.
Зашпаклеванные стены и стяжка на полу – этого будет достаточно, чтобы продавать жилье в состоянии «начат ремонт». Как правило, покупатели ищут старые квартиры именно для того, чтобы сделать в них основательный ремонт для себя, и ваша цель – упростить людям эту задачу.
В квартире «под ремонт» вы не будете переживать за ободранные обои и разваливающиеся шкафы, кроме того, пустое помещение смотрится просторнее, и человек сразу может представить, какой бы сделал ремонт – как на чистом листе.
ЧЕК-ЛИСТ: 10 ШАГОВ ПРИ ПОДГОТОВКЕ КВАРТИРЫ К ПРОДАЖЕ
Процесс подготовки разбит на два блока. В первом перечислено то, что нужно предпринять на начальном этапе, а во втором – что стоит делать перед каждым показом. С помощью чеклиста удобно выбирать те пункты, которые необходимы в вашем случае.
ПЕРЕД НАЧАЛОМ РЕКЛАМИРОВАНИЯ
1. Косметический ремонт:
- • подклеить или переклеить обои;
- • побелить / покрасить потолки;
- • привести в надлежащее состояние полы;
- • покрасить окна и двери;
- • проверить и заменить фурнитуру (ручки дверей, окон, замки);
- • привести в порядок плинтусы;
- • покрасить батареи;
- • поменять розетки / выключатели;
- • подтянуть / заменить краны;
- • смазать петли дверей;
- • обновить швы в санузле;
- • избавиться от плесени в мокрых зонах.
Важно: Не стоит затевать большой ремонт. Наверняка новые собственники захотят сделать его на свой вкус. Ваша задача – максимально улучшить состояние квартиры, не вкладывая много денег.
2. Порядок:
- • вынести все ненужное: старая мебель, книги, которые давно или вовсе никогда не открывались, древние детские игрушки, бесполезные сувениры... При переезде многое отправится в утиль, поэтому лучше убрать хлам на этапе подготовки к продаже;
- • особенно тщательно освободить от вещей, которые не были востребованы долгие годы, внутренние нежилые зоны (санузлы, кладовая, гардеробная, балкон / лоджия);
- • убрать все нужное в системы хранения. Максимально использовать закрытые пространства (шкафы, антресоли). Часть вещей можно сложить в коробки и убрать в технические помещения.
Важно: Не забыть, что покупатель может попросить заглянуть внутрь, чтобы оценить размеры и функциональность встроенных шкафов или кухонного гарнитура – складировать вещи аккуратно.
3. Генеральная уборка:
- • если своими силами: во всех помещениях, не забыв об укромных уголках (пыль на шкафах и на дверях, пространство под ванной и вытяжка и т.д.);
- • можно пригласить клининговую компанию, которая выполнит все быстро и профессионально.
Важно: Не использовать непроверенную бытовую химию, чтобы не испортить поверхности.
4. Свет:
- • оценить, нужны ли дополнительные источники света в каждом из помещений (бра, настольные лампы и т.д.);
- • поменять тусклые лампочки на в меру яркие, желательно теплого тона. Свет должен быть мягким, не бьющим в глаза, но не тусклым.
- • вписать в интерьер элементы декора (новые скатерти, подушки, картины/постеры и др.);
- • организовать в квартире зеленые оазисы с комнатными растениями;
- • повесить чистые занавески нейтральных цветов, новую шторку в ванной комнате;
- • можно сделать перестановку, например, поставить зеркало напротив окна, чтобы оно отражало свет.
- • почистить двери и стены подъезда от особо неприличных надписей, если такие имеются, снять обрывки объявлений;
- • провести уборку на лестничной клетке;
- • поменять лампочку на площадке;
- • починить свой почтовый ящик;
- • исправить неработающий дверной звонок;
- • постелить чистый коврик перед дверью;
- • очистить помещения, которыми будет пользоваться новый собственник (кладовая на этаже, подвал).
Важно: Помыть все светильники и зеркала и не забыть про окна – чем они прозрачнее, тем больше естественного света попадет в помещение.
5. Акценты:
Важно: Сохранить ощущение атмосферы жилой среды, а не безликой квартиры с картинки.
6. Вспомогательные помещения (вход в подъезд, лестница, площадка, лифт, подвал):
Важно: Обратите внимание на запахи. Если они остались даже после влажной уборки с моющим средством, можно воспользоваться освежителем воздуха с ненавязчивым ароматом.
ПЕРЕД ПОКАЗОМ ПОКУПАТЕЛЯМ
7. Уборка:
- • вытереть пыль;
- • пропылесосить;
- • помыть полы;
- • протереть зеркала;
- • убрать все лишнее с поверхностей;
- • одежду / обувь спрятать в шкафы;
- • застелить кровать, сложить диван;
- • вынести мусор;
- • убрать все следы пребывания животных, если таковые есть;
- • подмести тамбур перед квартирой.
8. Запахи:
- • проветрить все комнаты;
- • заварить кофе или ароматный чай, испечь пирог.
9. Детали:
- • приготовить несколько пар бахил;
- • повесить свежие полотенца в ванной и на кухне;
- • поставить в вазу цветы, на стол - красивый чайный сервиз и корзинку со сладостями или фруктами;
- • поправить шторы;
- • закрыть дверцы шкафов;
- • включить источники света.
10. Никого лишнего:
- • увезти домашних животных;
- • попросить прогуляться квартирантов, родственников и прочих сочувствующих.
И последний совет. После того, как вы подготовили квартиру к продаже, пригласите в гости друга или знакомого. Пусть пройдется по всем помещениям и оценит их свежим взглядом. Возможно, он заметит то, что вы пропустили...
