Статьи, обзоры, интервьюПродажа «пустого» земельного участка без строения
Продолжаем знакомить посетителей сайта с новшествами, внесенными в земельные правоотношения новой редакцией Кодекса Республики Беларусь о земле, которая начала действовать с 01 января 2023 года.
Так, до 01 января 2023 года действовал запрет на продажу земельных участков, предоставленных для строительства капитальных строений (зданий, сооружений), до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения (в том числе незавершенные строительством законсервированные строения – далее НЗКС).
Новой редакции кодекса указанный запрет снят, поэтому очередную статью мы решили посвятить непосредственно теме продажи земельных участков, на которых отсутствуют зарегистрированные капитальные строения (в том числе НЗКС), при этом целевое назначение земельных участков предусматривает обязательное строительство таких объектов. То есть речь пойдет о так называемых «пустых» участках.
Сразу отметим, что предлагаемая информация не распространяется на продажу земельных участков в садоводческих товариществах по той простой причине, что строительство садовых домиков на садоводческих участках не является обязательным.
В качестве примера рассмотрим продажу земельного участка, целевое назначение которого является самым распространенным – «для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома».
1. Продажа участков, приобретенных на аукционе
Начнем с простого. С ситуации, когда собственник земельного участка купил его на аукционе. Для продажи «пустых» земельных участков, приобретенных на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность, никаких дополнительных действий или документов не требуется (!).
Бывают случаи, когда до выставления на аукцион земельный участок уже имел владельца, был изъят в связи с истечением срока строительства жилого дома, и от прежнего владельца на нем осталось незавершенное незарегистрированное строение (чаще всего фундамент). В правоустанавливающих и регистрационных документах на земельный участок у нового собственника фундамент никак не значится, однако при этом в агентстве по государственной регистрации (бывшее БТИ) имеется инвентарное дело на фундамент, которое было заведено в процессе проведения оценки фундамента в целях возмещения его стоимости предыдущему владельцу. В таких случаях, исходя из складывающейся практики, собственнику земельного участка перед его продажей необходимо либо снести фундамент и оформить документ об отсутствии незавершенного незарегистрированного строения на участке, либо законсервировать фундамент и оформить государственную регистрацию создания незавершенного законсервированного капитального строения (в этом случае земельный участок будет продаваться вместе с НЗКС).
2. Общие условия для продажи участков, право владения которыми возникло в результате предоставления, наследования, дарения, покупки и иным основаниям.
Если право владения земельным участком возникло не в связи с аукционом – участок был предоставлен в пожизненное наследуемое владение, получен по наследству, куплен с жилым домом или права на земельный участок перешли при покупке жилого дома, который в дальнейшем был снесен, сгорел или иным образом прекратил свое существование, то для продажи такого «пустого» участка необходимо выполнить ряд условий (требований).
Прежде всего необходимо знать, что продажа «пустого» земельного участка станет возможной только после получения решения местного исполкома, разрешающего совершение сделки.
Для получения положительного решения исполкома необходимо выполнить ряд условий.
- I. Во-первых,, земельный участок должен принадлежать владельцу на праве собственности. Поэтому, если он находится на праве пожизненного наследуемого владения, то необходимо изменить вещное право - земельный участок должен быть выкуплен в частную собственность, а если земельный участок в силу установленных законодательством ограничений не может быть выкуплен в частную собственность, то необходимо оформить его владение на праве аренды.
- II. Во-вторых,, в предусмотренных законодательством случаях внести плату (доплату) за земельный участок или плату (доплату) за право аренды земельного участка.
Какие это случаи? Приведем несколько примеров.
Если земельный участок для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения и он расположен в населенном пункте (иной территории), входящем в перечень населенных пунктов (территорий), определенных областным (Минским городским) исполнительным комитетом*, то в этом случае необходимо будет при его выкупе в частную собственность осуществить оплату в размере рыночной стоимости (!) земельного участка, но не ниже кадастровой стоимости (!) и без предоставления рассрочки (!).
Если земельный участок для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома ранее был выкуплен в частную собственность по кадастровой стоимости, и он расположен в населенном пункте (иной территории), входящем в перечень населенных пунктов (территорий), определенных областным (Минским городским) исполнительным комитетом*, то в этом случае необходимо осуществить доплату разницы между рыночной стоимостью (!) земельного участка и оплаченной ранее его кадастровой стоимостью (!).
Если земельный участок для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения, и он расположен в населенном пункте (иной территории), не (!) входящем в перечень населенных пунктов (территорий), определенных областным (Минским городским) исполнительным комитетом, то в этом случае необходимо осуществить оплату в размере кадастровой стоимости (!) земельного участка и без предоставления рассрочки (!).
Если земельный участок для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома был предоставлен в частную собственность с рассрочкой внесения платы (!) его кадастровой стоимости, и он расположен в населенном пункте (иной территории), не (!) входящем в перечень населенных пунктов (территорий), определенных областным (Минским городским) исполнительным комитетом, то в этом случае необходимо осуществить доплату неоплаченной в результате рассрочки части кадастровой стоимости.
В случае, если земельный участок в силу установленных законодательством ограничений не может быть предоставлен (выкуплен) в частную собственность, необходимо внести плату за право аренды земельного участка сроком на 99 лет (!) без предоставления рассрочки (!). В зависимости от места расположения земельного участка для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома – находится он либо нет на территории населенного пункта (территории), входящем в перечень населенных пунктов (территорий), определенный областным (Минским городским) исполнительным комитетом, размер платы за аренду (доплаты, доплаты разницы в стоимости) будет определяться исходя из рыночной стоимости (!) таких участков, но не ниже размера платы за право аренды сроком на 99 лет, либо в размере платы за право аренды сроком на 99 лет. В целом для аренды применен подход, аналогичный применяемому при выкупе земельного участка в частную собственность, только вместо права собственности владелец получает право аренды земельного участка сроком на 99 лет.
* См. решение Брестского областного исполнительного комитета от 24.11.2022 года № 667 «Об определении перечней населенных пунктов», которым определен перечень населенных пунктов, на территории которых плата за земельные участки, плата за право аренды земельных участков вносится по рыночной стоимости. Аналогичные решения приняты всеми облисполкомами и Минским горисполкомом.
- III. В-третьих, обязательным условием для принятия исполкомом решения о разрешении продажи «пустого» земельного участка является наличие инженерной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающей минимально необходимый уровень инженерного оборудования земельного участка. То есть, если к участку нет дороги, не проведено электричество и т.д., то в этом случае исполком вправе отказать в предоставлении разрешения на его продажу.
- IV. В-четвертых, для получения разрешения на продажу земельного участка является соблюдение предельных размеров земельных участков, а также соблюдение градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил.
Например, кодексом установлен следующий предельный размер земельного участка для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома:
- • в г. Минске, областных центрах и городах областного подчинения, - 0,15 гектара;
- • в других городах и поселках городского типа - 0,25 гектара;
- • в сельских населенных пунктах - 1 гектар;
- • в хуторах - в зависимости от местных условий и особенностей, а также от волеизъявления лица, которому предоставляется земельный участок.
После выполнения указанных требований (соблюдения условий) и получения решения исполкома можно будет осуществить сделку по продаже земельного участка.
Кстати, инициируя продажу «пустого» земельного участка, следует не забывать об ограничениях, установленных законодательством для отчуждения земельных участков, предоставленных гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Отчуждение таких земельный участков возможно при выполнении ряда условий (требований).
С иными сложными вопросами так или иначе связанным с недвижимостью вы можете ознакомиться в разделе «Консультации» на сайте a-brest.by. Обращайтесь – будем рады помочь!
