Распоряжение общим имуществом многоквартирного жилого дома

1. Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома

Данный вопрос в нашей стране регулируется Гражданским и Жилищным Кодексами.

Так, п. 31 статьи 1 Жилищного Кодекса Республики Беларусь гласит:

Общее имущество совместного домовладения - помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами многоквартирного жилого дома, одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся на смежных земельных участках, либо многоквартирного жилого дома, иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, переданной в аренду или для обслуживания жилых домов организациям собственников, организациям, имеющим в собственности, владении либо пользовании объекты жилищного фонда.

Что это означает на практике нагляднее продемонстрировано на изображении

Жилой многоквартирный дом представляет собой сложное сооружение, он фактически весь со всем принадлежащим ему оборудованием и является общим имуществом участников совместного домовладения. Понятие «общее имущество» подчиняется правилу «всё принадлежит всем», то есть какая-то часть общего имущества не может принадлежать только какой-то части участников совместного домовладения.

Помимо крыши, подвала, лифтов и лифтовых шахт, коридоров, технического этажа, чердака, подсобных помещений, есть еще несущие и ненесущие стены, а также перекрытия, являющиеся полом для одного соседа и потолком для другого. Также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся внутри или за пределами жилого дома, и объекты, расположенные на придомовой территории, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома. Чтобы жилой дом сохранял свои потребительские качества в течение нормативного срока, необходима правильная техническая эксплуатация не только жилых помещений, но и всего здания в целом.

Ваша квартира, говоря юридическим языком, – это всего лишь пространство «воздух» от пола до пола и от стены до стены. Квартира должна иметь вход и является недвижимостью только в том случае, если она зарегистрирована в качестве объекта недвижимого имущества. Все остальное — общее имущество. Поэтому существует принцип неделимости права собственности на жилые помещения от права собственности на общее имущество совместного домовладения.

Это означает, что нельзя купить или продать только квартиру (или нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме), отказавшись при этом от общего имущества. Вот почему вопросы управления общим имуществом так важны: когда мы говорим об управлении общим имуществом, мы говорим фактически об управлении домом.

2. Способы управления общим имуществом

От того какой способ управления выберут собственники жилых (и нежилых) помещений многоквартирного дома будет зависеть эффективность его функционирования. С одной стороны, чем более инициативны и вовлечены в процесс управления жильцы, тем больше вопросов эксплуатации дома удастся разрешить.

С другой стороны, сам факт объединения жильцов в товарищества собственников не гарантирует улучшения качества обслуживания дома, так как многое будет зависеть от грамотности и инициативности председателя, а также от готовности жильцов договариваться о решении важных для всех вопросов.

На сегодняшний день существует только три законодательно закрепленного в Жилищном Кодексе способа управление общим имуществом совместного домовладения:

• • лично участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более 10 объектов недвижимого имущества;

Это наименее распространённый способ, так как подобных малоквартирных домов в нашей стране несравнимо меньше привычных многоэтажек. Такой способ управления общим имуществом задумывался для того, чтобы не создавались мелкие, экономически неэффективные ТС (товарищества собственников).

• • уполномоченным лицом по управлению общим имуществом (многоквартирным домом), назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с законодательством;

Этот способ применяется в случае отказа участниками совместного домовладения от создания товарищества собственников (ТС), а также в случае ликвидации ТС или жилищный потребительский кооператив (ЖПК). Обязанности по управлению домом в этом случае возлагаются на государственную организацию, подчиненную Министерству жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь.

• • организацией застройщиков (ЖПК) или товариществом собственников (ТС).


В настоящее время это наиболее распространенный способ управления общим имуществом в домах, построенных способом долевого строительства. Члены ТС или ЖПК имеют право в любой момент изменить способ организации управления их общим имуществом, приняв на общем собрании решение об ином способе управления данным имуществом совместного домовладения.

В настоящее время только 20% всех многоквартирных домов Республики Беларусь управляются ЖПК и ТС. Все остальные 80% домов с уже далеких советских времен по-прежнему управляются и обслуживаются организациями сферы жилищно-коммунального хозяйства: ЖЭКами и ЖЭСами. В отличие от других стран, например, Российской Федерации, такое понятие как «управляющая компания» в Жилищном Кодексе нашей страны не предусмотрено.

3. Содержание общего имущества в надлежащем состоянии

Общедомовое имущество многоквартирного дома необходимо содержать в соответствующем виде: постоянно поддерживать чистоту и порядок на лестничных площадках, оборудование, светильники и лампочки – в исправном рабочем состоянии. Предполагается регулярная уборка двора, прилегающих стоянок и площадок, на придомовой территории газонная трава должна быть аккуратно подстрижена.

Надлежащее состояние общего имущества предполагает, что это имущество соответствует санитарным и техническим нормам и им можно пользоваться по назначению. Существуют минимальные требования, предъявляемые к качеству основных жилищно-коммунальных услуг, закрепленные законодательно и обязательные для всех государственных служб ЖКХ.

В зависимости от сезона года, уборка придомовой территории должна производиться в следующем порядке:

Весна, лето, осень:

• • Подметание с усовершенствованным покрытием (асфальт, цемент, мозаика) – 1 раз в 2 дня
• • Подметание без усовершенствованного покрытия – 1 раз в 3 дня
• • Уборка газона от опавших листьев, сучьев и мусора – 1 раз в 2 дня
• • Скашивание газона (май-сентябрь) – не реже 1 раза в месяц
• • Уборка контейнерной площадки – 1 раз в сутки
• • Очистка от мусора при механизированной уборке – 1 раз в 2 дня
• • Побелка бордюров и деревьев раствором извести – 1 раз в год
• • Погрузка крупногабаритных отходов на автотранспорт вручную – согласно графику

Зима:

• • Подметание свежевыпавшего снега толщиной до 2 см – не реже 1 раза в сутки
• • Очистка от уплотненного снега толщиной слоя до 2 см - не реже 1 раза в сутки
• • Очистка от снега и наледи – 1 раз в сутки
• • Очистка от снега и наледи при механизированной уборке – 1 раз в 3 дня
• • Посыпка песком - по мере необходимости
• • Уборка контейнерной площадки – 1 раз в сутки
• • Уборка газонов от случайного мусора – 1 раз в неделю

Помимо перечисленных работ, предусмотрены также внесезонные мероприятия по уходу за придомовой территорией:

• • уход за зелеными насаждениями осуществляется постоянно;
• • ремонт усовершенствованных покрытий проездов, проходов проводится по мере необходимости (если данные покрытия находятся в технически неисправном состоянии);
• • территория детской площадки должна убираться ежедневно.

Что касается уборки вспомогательных помещений жилых домов, то и здесь существует норматив минимальной периодичности, который обязан соблюдаться вне зависимости от способа управления общим имуществом:

• • мойка окон —1 раз в год (весной)
• • сухая уборка мест общего пользования от мусора —не менее 2 раз в неделю
• • мойка лестничной клетки без оборудования —2 раза в месяц
• • мойка лестничной клетки с мусоропроводом —2 раза в месяц
• • мойка лестничной клетки —2 раза в месяц
• • мойка лестничной клетки с мусоропроводом — 2 раза в месяц
• • обметание пыли с потолков, влажная протирка стен, дверей, плафонов, отопительных приборов —1 раз в год
• • уборка подвала, технического подполья, чердака, технического этажа, технических помещений и помещения специального назначения — 2 раза в год
• • уборка дворового туалета (при наличии) — 1 раз в день
• • уборка кабин лифтов - 1 раз в 5 дней
• • дезинфекция, дезинсекция (уничтожение насекомых), дератизация (уничтожение грызунов) – по мере необходимости

Общее собрание собственников ЖПК или ТС может расширить список или увеличить частоту проводимых мероприятий, утвердив это протоколом, что разумеется отразится в счетах на возмещение затрат на проводимые работы.

4. Правила пользования и ответственность за сохранность общего имущества

Хотя общедомовое имущество в определённой части принадлежит каждому из собственников помещений, они не могут распоряжаться им по собственному усмотрению без оглядки на прочих сособственников и необходимых согласований. Все, что входит в общее имущество многоквартирного дома по закону, должно эксплуатироваться c общего согласия.

Запрещены любые работы и иные действия, наносящие ущерб общедомовой собственности, в том числе переустройство или перепланировка мест общего пользования без согласия всех жильцов и наличия соответствующей разрешительной документации. Также без одобрения остальных жильцов невозможна продажа или аренда части недвижимости, относящаяся к общедомовой собственности.

Пользование местами общего пользования регулируются Правилами. В них среди прочего прописано, что тамбуры и колясочные нужно использовать исключительно по назначению, а на лестничных клетках нельзя хранить вещи, вне зависимости от их веса и габаритов.

Это в первую очередь связано с правилами противопожарной безопасности. В случае обнаружения фактов захламления для начала проводится разъяснительная беседа с жильцами.

Если хозяин вещей не реагирует, то ему выдается соответствующее предписание. Если и в этом случае жилец игнорирует правила и не выполняет предписание, то на него составляется протокол об административном правонарушении и направляется в суд для дальнейшего разбирательства.

Категорически запрещено курить на территории вспомогательных помещений, за нарушение данного правила предусмотрен штраф в размере до 30 базовых величин.

Ответственность за сохранность общего имущества несут, в первую очередь, сами владельцы недвижимости, однако нередко возникают случаи вандализма и порчи имущества. В этом случае жильцам необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы. Ответственность за умышленное повреждение имущества, повлекшее причинение ущерба в незначительном размере, наказывается штрафом до 50 базовых величин.

Использование общего имущества многоквартирного дома по его назначению, без нарушения при этом прав и законных интересов других собственников – одна из основных обязанностей собственников помещений. Соблюдение жильцами правил и взаимное уважение помогают эффективному управлению домом и сохранению добрососедских отношений.

5. Плата за содержание и ремонт общего имущества

Коммунальные и жилищные услуги — не одно и то же. Важно помнить, что в коммунальные услуги входит передача ресурсов. В жилищные услуги входит управление многоквартирным домом, а также содержание и ремонт общего имущества жильцов.

Коммунальные ресурсы, такие как холодная и горячая вода, электричество и отопление, тепловая энергия, газ потребляются при обслуживании жилых помещений, а также лестничных площадок, чердаков и подвалов, что является частной собственностью жильцов.

Помимо этого, необходимо регулярно поддерживать там порядок. То же касается и придомовой территории. Все это требует определенных расходов, поэтому в плату за содержание жилого помещения входит оплата за коммунальные ресурсы, используемые на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Со временем также происходит износ оборудования, крыши и фасада дома, возникает необходимость ремонта и замены элементов, что также сопряжено с существенными затратами, основное бремя которых возложено на жильцов. В перечень коммунальных услуг еще входит отведение сточных вод и вывоз мусора.

Собственники квартир (и нежилых помещений) ежемесячно перечисляют денежные средства на техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт дома, исходя из принципа пропорциональности (или соразмерности) расходов участников совместного домовладения относительно общей площади, принадлежащих им помещений в жилом доме. Выясним, что означают и чем различаются эти понятия.

Техническое обслуживание — это жилищно-коммунальная услуга, включающая работы по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии конструктивных элементов, инженерных систем, обеспечению установленных параметров и режимов работы инженерных систем, за исключением лифтов, подготовке жилых домов к условиям весенне-летнего и осенне-зимнего периодов года.

Текущий ремонт — это жилищно-коммунальная услуга по предотвращению интенсивного износа, восстановлению исправности и устранению повреждений конструктивных элементов, инженерных систем жилого дома.

Капитальный ремонт — это жилищно-коммунальная услуга по восстановлению основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), их конструктивных элементов, инженерных систем, утраченных в процессе эксплуатации.

Плата за вышеперечисленные жилищно-коммунальные услуги вносится ежемесячно, а расчет производиться по тарифам, устанавливаемым в соответствии с законодательными актами.

В ТС и ЖПК, есть еще и взносы, в обязательном порядке прописанные в уставе этих организаций.

Вступительный взнос — это сумма денежных средств, вносимая гражданином, в том числе ИП, юридическим лицом при вступлении в организацию застройщиков, товарищество собственников и предназначенная для покрытия расходов, связанных с деятельностью организации собственников.

Членский взнос — денежные средства, периодически вносимые членом организации собственников на цели, связанные с деятельностью организации собственников, в том числе на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии.

Целевой взнос — денежные средства, вносимые членом организации собственников на основании решения общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации собственников для дополнительного финансирования работ и мероприятий, связанных с эксплуатацией общего имущества совместного домовладения и управлением им.

Обязанность по своевременному перечислению средств на текущее обслуживание или ремонт дома законодательно возложена на всех собственников имущества. Нельзя ни полностью, ни частично отказаться от участия в расходах по эксплуатации общего имущества совместного домовладения. Взыскание задолженности в этом случает будет производиться в судебном порядке.

То же касается и взносов в ТС и ЖПК. Становясь членом одной из этих организаций, вы обязуетесь наряду со всеми другими собственниками финансировать их деятельность. А также перечислять средства на все мероприятия, проведение которых могут состояться только при согласии большинства собственников, даже если непосредственно вас они не касаются.

К примеру, вы не сможете отказаться выплачивать денежные средства на благоустройство детской площадки, если у вас нет детей, или отказаться от установки шлагбаума из-за отсутствия автомобиля.

Н. Бердяев: «Человек, «пересотворяя» природу, утверждает себя как субъекта культуры, как ее создателя, и, следовательно, как Человека».

Спасибо, что вы обратили внимание на нашу публикацию. У вас получилось просмотреть до конца этот материал, и среди прочих банальных, на первый взгляд прописных истин, найти то полезное, что допомогло новым взглядом посмотреть на окружающее пространство?

Ведь мы в повседневной жизни мало задумываемся о тесном взаимодействии человека и окружающей среды с учетом архитектурных, психологических и экологических аспектов. И прежде всего ухоженный внешний облик двора и соответствующее состояние общего домовладения может позитивно влиять на людей, их здоровье, настроение, работоспособность.

Возможно вы воспользуетесь практическими советами, чтобы глубже осмыслить и ощутить полноту ответственности за то, что совсем рядом и вокруг нас.

При подготовке статьи использована информация с «Портала коммунальной грамотности»