Статьи, обзоры, интервьюПочему вторичка – это хорошая идея
Как выбрать между «новостройкой» и «вторичкой»? Казалось бы, в чем вопрос: конечно, лучше квартира в доме, где все новое и современное, чем в условной «хрущевке»! Но везде есть нюансы. В этой статье мы расскажем об особенностях покупки квартир от застройщика и от собственника в новых и более «возрастных» домах, чтобы вы смогли верно расставить приоритеты и при прочих равных условиях сделать правильный выбор.
На юридическом языке первичное жилье – это то, у которого еще не было владельца. Права собственности на такие квартиры чаще всего приобретаются в порядке долевого строительства. Вторым распространенным случаем в этом сегменте рынка является покупка готовых объектов непосредственно у организаций-застройщиков сразу после сдачи дома в эксплуатацию.
Как только у такого у жилья появляется собственник, формально оно становится вторичным, даже если в нем еще никто не жил. При этом сама квартира конечно же является "новостройкой" (составной частью нового только сданного в эксплуатацию жилого дома - построенным или купленным у застройщика изолированным помещением), но в контексте всех последующих сделок она уже относится к вторичному рынку.
Квартиры на вторичном рынке могут быть самыми разными. На одном полюсе находятся те, в которых нужен серьезный ремонт, на другом – жилье, претендующее на элитность с соответствующей дорогой отделкой и дизайнерскими решениями. Где-то посередине – квартиры с обычным ремонтом в жилом состоянии. Тем не менее, можно выделить ряд пунктов, которые характеризуют всю недвижимость на вторичном рынке.
Сначала поговорим о явных положительных моментах.
1. Многообразие выбора
Месторасположение и инфраструктура района, метраж и вид из окна, тип и состояние дома и многие другие моменты, включая, конечно, цену, с большей вероятностью получится учесть именно при поиске жилья на вторичном рынке, который по объему гораздо больше первичного. Квартир на «вторичке» действительно много, и подобрать вариант, в котором будут максимально сочетаться все необходимые для вас параметры, легче, чем в новостройках.
Если вы решили поменять свою квартиру на новую, а в вашем районе не возводятся новостройки, то вам придется переехать. А это автоматически повлечет за собой еще большие перемены в жизни для вас и ваших близких. Детей необходимо будет перевести в другой сад или школу или же организовать посещение прежних, что обернется лишними тратами сил и времени. При переезде в другой район вам придется выстраивать новый маршрут до работы, искать новые любимые места вроде продуктового магазина, фитнес-клуба, салона красоты. Всего этого можно избежать, подыскав квартиру с необходимыми вам параметрами на вторичке в том районе, в котором вы привыкли жить.
2. Развитая инфраструктура
Важное преимущество «вторички» – это расположение в благоустроенном районе. Школы и детские сады, аптеки и поликлиники, магазины и кафе, дороги и парки – здесь все уже есть, что, конечно, очень удобно. Причем оценить инфраструктуру можно по факту, а не опираясь на обещания и планы на будущее. Ведь инфраструктура новостройки может частично остаться на бумаге.
Если вы купили квартиру в новом районе, а вокруг поднимаются следующие очереди строительства, даже основные элементы инфраструктуры (детский сад, школа, поликлиника) могут появиться тут нескоро. Первым новоселам придется с этим мириться.
Район, в котором десятилетиями живут люди, с большей вероятностью будет более уютным и озелененным, чем кварталы новой застройки. И если для вас важны пышные деревья и кустарники под окнами, скверы и парки для прогулок, комфортные места для отдыха, выбор стоит сделать в пользу квартиры в соответствующем районе.
3. Жилое состояние и быстрое заселение
Многие квартиры на «вторичке» подходят для срочного переезда. Вас могут не устраивать отделочные решения бывших хозяев, но квартира будет пригодна для проживания. Бывает, что на вторичном рынке выставляются варианты с мебелью, тогда остается только перевезти вещи – и можно жить.
Если не говорить о совсем запущенных случаях, где нужно все ломать и делать заново, ремонт во вторичном жилье обойдется дешевле, чем в квартире без внутренней отделки. Причем ремонт можно сделать сразу, а не ждать, пока дом даст усадку.
В свежепостроенную квартиру без внутренней отделки придется вложиться. Если вы потратите все средства на саму покупку или на выплату кредита, то переехать сможете нескоро. И ремонт не будет самым простым делом: подготовка дизайн-проекта, закупка материалов и проведение работ могут затянуться и обойдутся в крупную сумму. Не стоит забывать, что естественная усадка здания ограничит вас в возможностях проводить некоторые виды ремонтных работ в течение 2-3 лет после сдачи дома. Придется повременить с укладкой плитки, выравниванием потолка и покраской стен.
Еще одна «радость» жизни в новом доме – постоянный ремонт у соседей. В первые несколько лет в новостройке все по очереди будут браться за перфоратор, и вам это как-то придется пережить.
4. Больше возможностей реально оценить важные параметры
Покупая квартиру на вторичном рынке, вы можете предварительно уточнить многие детали. Например, какова ситуация с парковкой, сколько придется платить за коммуналку, как содержатся общие помещения в доме и так далее. Можно расспросить людей, которые живут в доме не первый десяток лет, о том, какая тут слышимость, в каком состоянии находятся коммуникации, качественно ли сделан капитальный ремонт, а также кто живет в подъезде. А если дом только строится, то придется смириться с тем, что многое станет известно лишь после переезда.
5. Атмосфера домов с историей
Застройка польских времен с неповторимой атмосферой, просторные «сталинки» с высокими потолками в центре Бреста – это уникальные предложения. В такой дом можно просто «влюбиться». Чего не скажешь о новостройке, тем более той, которая пока существует только в планах застройщика.
Дома, имеющие собственную историю, привлекают своей уютной обстановкой. Обжитый дворик, раскидистые деревья, которые дают защиту от зноя и радуют глаз, – такого в новых домах еще долго не будет.
6. Подход к расчету стоимости квадратного метра гибче
Этот пункт мы оставили напоследок ввиду его неоднозначности. Цена всегда будет основным камнем преткновения в решении вопроса, какую же квартиру выбрать. Особенно в ситуации ограниченного бюджета. Что обойдется дешевле: квартира в новостройке на стадии котлована в отдаленной части города или же квартира той же площади, но в видавшем виды доме советских времен на центральной улице? Однозначного ответа нет, но мы попробуем разобраться, из чего состоит и от чего зависит цена квадратного метра жилья любого типа.
Цена квадратного метра квартиры в новостройке формируется застройщиком с учетом его затрат на покупку участка под строительство, стоимости используемых материалов (блок/панель/кирпич), расходов на отплату труда строителей и ИТР, расходов на благоустройство придомовой территории, оплату процентов за пользование банковскими кредитами, полученными застройщиками на выполнение проектных и изыскательских работ, учитывается при этом и общее количество квартир в строящемся доме и, конечно же, размер планируемой прибыли строительной организации. Полный перечень расходов указан в пункте 2 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263. Деятельность застройщиков в Республике Беларусь контролируется Министерством архитектуры и строительства.
При заключении договора долевого строительства вы можете ознакомиться со всей разрешительной и сопроводительной документацией как в отношении самой строительной организации, так и касательно вашего будущего дома. Цена будущей квартиры будет зафиксирована договором долевого строительства, там же будут подробно перечислены ситуации, при которых застройщик имеет право изменить цену и на какой процент (до какого предела). Заключая договор, вы четко представляете себе свои будущие траты на период строительства как по суммам, так и по срокам, указанным в графике платежей.
Обычно цена квадратного метра новостройки ниже, чем у средней по параметрам «вторички», но у этого явления есть причины и следствия. Во-первых, вступая в долевое строительство, вы рискуете собственными средствами. Долгострои, проблемы с технологиями строительства – от этого, к сожалению, нельзя застраховаться. Во-вторых, получив долгожданные ключи, до возможности заселения вложиться в квартиру придется очень серьезно. Самый дешевый и распространённый на сегодня вариант новостройки: без внутренней отделки (БВО). То есть вы получаете бетонные стены, пол и потолок, пластиковые окна и новую входную дверь. Да, при покупке денег потратится меньше, зато на ремонт уйдет немало средств, сил и времени.
Второй вариант квартир в новостройке – «под чистовую отделку»: с выровненными стенами, стяжкой на полу, разводкой электропроводки, возможно, установленной сантехникой и т.д. Если эти работы проведены качественно, сделать ремонт будет проще и менее затратно, чем в первом случае. Но стоимость квадратного метра такой квартиры будет ожидаемо выше, чем в первом варианте.
А что же с ценой на вторичном рынке? Как формируется она? Просматривая объявления на различных сайтах, потенциальный покупатель задается вопросом: почему схожие по основным параметрам квартиры могут разительно отличатся по цене? В чем причина?
Цена квадратного метра квартир на «вторичке» зависит от текущей ситуации на рынке недвижимости и формируется с учетом баланса между спросом и предложением. Собственник может оценивать свою квартиру адекватно, интересуясь аналогичными выставленными на рынке объектами. А может рассчитывать получить за своё жильё сумму, которую ему предлагали несколько лет назад на самом пике цен, не учитывая, что ситуация уже изменилась и с этим нужно считаться.
Стоимость квадратного метра «вторички» зависит от очень большого количества факторов: месторасположение, этажность, общая площадь, количество комнат и планировка, год постройки дома, тип строительных материалов и состояние здания, наличие ремонта в квартире и его качество, готовность собственника к торгу и другие.
Однушка в центре с ремонтом или трешка в ближайшем пригороде могут стоить одинаково. На вторичном рынке разбежка цен очень велика, поэтому выбор у покупателя разнообразнее. Что позволяет решить «квартирный вопрос», уместившись в необходимые рамки.
А еще бывают ситуации, вынуждающие собственников срочно расставаться со своей недвижимостью (выезд за пределы страны, переезд в другой город или другие семейно-бытовые обстоятельства), существенно снижая при этом цену относительно рыночной. Поэтому, покупателю может банально повезти купить хорошую квартиру за очень хорошую цену. В случае с новостройками такие варианты исключены.
Основные минусы вторички обусловлены тем, что в ней уже жили люди. Многое зависит от того, как к недвижимости относились жильцы: эксплуатировали бережно или «на износ». Это непосредственно влияет на цену квартиры. Есть и ряд других факторов, на которые стоит обратить внимание при выборе квартиры в домах, которым больше 10 лет. И чем они старше, тем необходимо быть осмотрительнее.
1. Техническое состояние здания
В отличие от новостроек, где все новое, в «возрастных» домах многие элементы уже изношены. Даже если в самой квартире вас все устраивает, то придется мириться с амортизацией самого здания, в котором могут оказаться старые системы отопления и водоснабжения, вентиляция и электропроводка, трещины на фасадах и протекающая крыша. Если в доме проводился капитальный ремонт, то большинство проблем должно быть решено. Обязательно узнайте, какие именно работы были сделаны.
В свою очередь в новостройках существует риск несоблюдения строительных норм. Кроме того, каждый дом в первые три года после ввода в эксплуатацию дает усадку, и это необходимо учитывать как неизбежный естественный процесс. За это время могут появиться трещины в несущих конструкциях и стенах, при этом пострадает ремонт в квартирах, отделка подъездов и фасадов. Даже в качественно построенных новых домах первое время происходит отладка работы коммуникаций: могут случаться перебои с электричеством, подачей воды, работой лифта и т.д.
2. Неухоженные и неудобные общие помещения
Если сейчас дома проектируют, учитывая современные потребности людей, то в старых домах вас ждут тесные лестничные площадки, маленький лифт, отсутствие мест для хранения габаритных вещей (колясок, велосипедов). Нередко на «вторичке» можно столкнуться с загрязненностью и неприятными запахами в местах общего пользования. Исписанные входные двери и сломанные почтовые ящики, обшарпанные стены и выбитая лампочка – такие «довески» могут сопровождать недорогую квартиру во многих спальных районах.
3. Небольшой выбор планировок
В типовой советской постройке предусмотрено ограниченное количество планировок, поэтому при посещении квартир вас может не покидать чувство, что вы тут уже бывали. Элементы разнообразия, конечно, присутствуют, потому что некоторые владельцы провели перепланировку. Но не факт, что она узаконена, это стоит выяснить. И если вы планируете купить квартиру и сделать перепланировку, то имейте в виду, что во многих старых домах это сделать невозможно из-за особенностей конструкции.
4. Проблемы с парковкой
Дворы многоэтажек, спроектированные во времена, когда автомобили были больше роскошью, чем средством передвижения, сегодня задыхаются от их количества. Мест хватает не всем, а если вам все-таки повезет найти пару свободных метров, придется осваивать навыки филигранной парковки. Но чаще всего – оставлять машину где-то вне двора.
Парковочных мест рядом с новостройкой точно будет больше, чем около типовой советской многоэтажки, но есть вероятность, что их на всех не хватит. Так что будьте готовы вступать в ежедневную борьбу за стоянку или арендовать гараж.
5. Cделка может быть непростой
Проверка юридической чистоты квартиры, в которой сменилось несколько собственников, должна быть особенно тщательной. Нельзя упустить факторы, которые могут повлиять на сделку. Бывшие супруги продавца, неожиданные наследники, хозяин доли, который на момент продажи отбывает срок в заключении, – все они могут попытаться оспорить ваше право собственности при покупке недвижимости на «вторичке». Избежать проблем поможет грамотный риэлтер. Он же соберет воедино все звенья сложной сделки и всех участников процесса.
Что же выбрать – новостройку или вторичку? Однозначного ответа, конечно, нет. В каждой уникальной ситуации нужно учитывать максимальное количество факторов, расставлять приоритеты и быть готовым к компромиссам там, где это возможно. Специалист агентства недвижимости поможет определиться с основными запросами и в рамках бюджета подобрать лучшее предложение. А о том, на что обратить внимание при посещении понравившихся вариантов, читайте в статье «Как выбрать квартиру мечты: советы покупателям и список важных параметров».
И помните – с нами выбор есть всегда: и на вторичном рынке, и в новостройках!
