Статьи, обзоры, интервьюУзаконивание самоволки или земельная «амнистия» на практике
01 сентября 2022 года вступил в силу закон, предусматривающий возможность оформить (переоформить) документы на земельный участок в ситуации, когда в результате осуществления самовольного строительства было нарушено действующее земельное законодательство (самозахват земли, «заступ» за границы участка, нецелевое использование участка и т.д.). До указанной даты при обнаружении таких нарушений земельного законодательства в подавляющем большинстве случаев оформить документы на недвижимость становилось уже невозможно, ситуация «зависала» на неопределенное время.
В этой статье вместе с заместителем директора агентства недвижимости «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» Александром Пашкевичем постараемся разобраться в вопросах так называемой «земельной амнистии».
Сразу отметим, что:
1. В каких ситуациях становится возможным разрешить возникшие проблемы с землей?
Ситуация 1.
Если имеет место самовольное занятие земельного участка, выразившееся в строительстве капитального строения (здания, сооружения) полностью на «чужом» земельном участке, то есть на участке, который либо принадлежит другому землепользователю, либо находится в границах населенного пункта (земельный участок никому не предоставлен).
Ситуация 2.
Если имеет место самовольное занятие части земельного участка, выразившееся в строительстве (реконструкции) капитального строения (здания, сооружения), возведении ограждения (забора) как составной части или принадлежности капитального строения, а также проведения благоустройства территории, прилегающей к капитальному строению (зданию, сооружению), в результате которых была нарушена граница предоставленного земельного участка.
Если говорить простым языком, то земельный участок для строительства был предоставлен в установленном порядке, однако в результате его «освоения» была «прихвачена» земля за границей земельного участка (капитальное строение, ограждение (забор), элементы благоустройства (например, беседка, автомобильная стоянка) размещены с заступом за границу земельного участка или за границей земельного участка (если за границей участка «оказалось» не составная часть или принадлежность капитального строения, а непосредственно само «основное» капитальное строение, то в этом случае будет уже иметь место самовольное занятие земельного участка, а не части земельного участка).
Ситуация 3.
Если имеет место несоблюдение целевого назначения предоставленного земельного участка, выразившееся в строительстве (реконструкции) капитального строения (здания, сооружения), по своему назначению не соответствующего целевому назначению предоставленного земельного участка (например, на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, построен жилой дом или на участке под огородничество возведена хозяйственная постройка).
Ситуация 4.
Если имеет место предоставление земельного участка для строительства и обслуживания капитального строения (здания, сооружения) с нарушением установленного законодательством порядка, а именно:
2. При каком обязательном условии возможно разрешить возникшие проблемы с землей и самовольной постройкой посредством применения положений принятого закона?
«Амнистия» может быть применена, если самовольное строительство, и, следовательно, нарушение земельного законодательства, имело место до 01 сентября 2022 года.
В случае, если жилой дом будет построен после указанной даты на земле населенного пункта без получения документов на землю (с точки зрения строителя – на ничейной земле), то узаконить такой «самозахват» в порядке «амнистии» будет уже невозможно.
Закон такое обязательное условие обозначает как «при выявлении подтвержденных до вступления в силу настоящей статьи случаев…» и содержит перечень обстоятельств, наличие которых может подтверждать факт возведения (реконструкции) капитального строения (здания, сооружения) до 01 сентября 2022 года:
Обращаем внимание, что в тексте закона содержится фраза о том, что «факт… может подтверждаться», что позволяет сделать вывод о том, что вышеперечисленный перечень подтверждающих обстоятельств не является исчерпывающим – приведен в качестве возможных (если бы перечень был исчерпывающим, то была бы применена фраза «факт... должен подтверждаться»). Как будет формироваться практика по данному вопросу покажет время.
3. Какие органы уполномочены принимать решения по вопросам «амнистии»?
Часть первая ответа.
Минский городской, областные исполнительные комитеты по согласованию с Президентом Республики Беларусь вправе (не обязаны!):
Часть вторая ответа.
Минский городской исполнительный комитет - в границах г. Минска, областные исполнительные комитеты - в границах областных центров, городов областного подчинения, свободных экономических зон и иных земель, расположенных за границами населенных пунктов, районные исполнительные комитеты - в границах городов районного подчинения, городских поселков, поселков городского типа и агрогородков, сельские исполнительные комитеты - в границах сельских населенных пунктов, за исключением агрогородков, вправе (не обязаны!):
Законом предусмотрено, что областные исполнительные комитеты вправе определять перечни населенных пунктов в границах соответствующих областей, на территории которых рассмотрение вопросов, отнесенных к компетенции нижестоящих исполнительных комитетов, будет осуществляется по согласованию с облисполкомами.
4. Какие обязательные условия должны соблюдаться для реализации «земельной амнистии»?
Положительное для заинтересованного лица решение областным, районным (городским) или сельским исполнительным комитетом может быть принято при соблюдении в совокупности следующих условий:
- сохранение возведенного (реконструированного) капитального строения (здания, сооружения) и изменение целевого назначения земельного участка не повлекут существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил (при этом существенными нарушениями признаются такие нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта).
- имеется согласие смежных землепользователей (землепользователей занятого земельного участка (части земельного участка) - при его самовольном занятии) на сохранение возведенного, реконструированного капитального строения (здания, сооружения) и/или на изменение границ земельных участков;
- в суде отсутствует на рассмотрении спор в отношении объекта самовольного строительства и (или) земельного участка, а равно отсутствует неисполненное судебное постановление (исполнительный документ), обязывающего совершить определенные действия в отношении объекта самовольного строительства и (или) земельного участка;
- подтвержден факт возведения (реконструкции) капитального строения до вступления в силу закона, за исключением случаев, решения по которым приняты Президентом Республики Беларусь (см. пункт 2 настоящей статьи);
- заявление в исполнительный комитет подано заинтересованным лицом до истечения 3 лет со дня вступления закона в силу (за исключением случаев, решения по которым приняты Президентом Республики Беларусь);
- возведение (реконструкция) капитального строения (здания, сооружения) связаны с самовольным занятием земельного участка (части земельного участка) либо несоблюдением целевого назначения земельного участка, предоставленного до вступления в силу настоящей статьи (что подтверждает вышеизложенное утверждение о том, что не все случаи самовольного строительства или нарушения земельного законодательства можно будет узаконить, воспользовавшись «земельной амнистией»);
- заинтересованное лицо в полном объеме возместило потери сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства (при их наличии);
- в местный бюджет внесена плата за право легализации в размере кадастровой стоимости земельного участка либо его части;
- в порядке, предусмотренном действующим законодательством внесена плата за предоставляемый в частную собственность земельный участок (либо дополнительный земельный участок) или плата за право аренды земельного участка (либо дополнительного земельного участка). Таким образом, в случае, когда основной участок принадлежит заинтересованному лицу не на праве собственности или праве аренды (например, на праве пожизненного наследуемого владения), то дополнительный участок будет предоставлен ему на том же праве, что и основной, и, следовательно, платить за предоставленный дополнительные участок не потребуется. Если в заявлении в исполком заинтересованное лицо будет просить предоставить ему на праве пожизненного наследуемого владения самовольно занятый земельный участок, то представляется, что и в этом случае при положительном решении исполкома непосредственно за участок не нужно будет платить.
В заключение стоит еще раз обратить внимание на следующее обстоятельство. Законом предусмотрен 3-хлетний срок действия «земельной амнистии». Лицам, хотящим узаконить самовольное строительство и урегулировать земельные правоотношения в вышеизложенном упрощенном порядке, необходимо подать заявление в исполком в срок не позднее 01 сентября 2025 года. По истечении указанной даты «амнистией» уже нельзя будет воспользоваться. В отношении самовольного строительства станет применяться соответствующая статья Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующая данные правоотношения.
По иным вопросам, так или иначе связанным с недвижимостью, готовы проконсультировать специалисты агентства АЛЬТЕРНАТИВА. Обращайтесь – будем рады помочь!
