Порядок деления или слияния земельных участков

1. Раздел (деление) земельного участка

В законодательстве по этому случаю есть специальные термины – «делимый земельный участок» и «неделимый земельный участок».

Согласно Земельному кодексу Республики Беларусь делимым признается земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок признается неделимым.

Возможность деления участка может зависеть от его целевого назначения, а также от выполнения определенных установленных законодательством условий и требований.

А теперь выясним, конкретно ваш участок относится к делимым или неделимым? Для примера рассмотрим наиболее распространенный случай, когда участок, который хотелось бы разделить, имеет целевое назначение «для строительства и (или) обслуживания одноквартирного (блокированного) жилого дома». В настоящее время раздел таких участков действующим законодательством не допускается (содержится прямой запрет). Исключение предусмотрено только для случая раздела жилого дома на два и более жилых объекта.

Раздел земельного участка, который был предоставлен для строительства (строительства и обслуживания) капитального строения (здания, сооружения) возможен при условии государственной регистрации создания соответствующего объекта недвижимости. Таким образом, до завершения строительства капитального строения участок является неделимым.

Установлено требование, что при делении земельных участков линия раздела не должна проходить по неделимым капитальным строениям (зданиям, сооружениям), а также по многолетним насаждениям. Если при делении земельных участков граница раздела будет проходить по оси внутренней стены разделяемого капитального строения, то между собственниками капитального строения требуется заключение соглашения, предусматривающего взаимные обязательства сторон по недопущению разрушения, содержанию в нормальном состоянии и ремонту этой стены.

Стена должна быть несущей вертикальной, разделяющей наземные и подземные объемы создаваемых в результате раздела капитальных строений (проще говоря, проходить от фундамента до конька крыши).

При наличии спора вместо соглашения может быть использовано судебное постановление по этому вопросу.

Также должно соблюдаться требование наличия отдельного входа в капитальные строения (здания, сооружения), расположенные на образуемых в результате деления земельных участках.

При делении земельных участков должна быть обеспечена возможность подъезда (проезда) шириной не менее 3,5 метра к каждому образованному в результате деления земельному участку.

В законодательстве содержатся требования относительно местоположения границ, образуемых в результате деления земельных участков:

• • не менее 3 м - от отдельно стоящего жилого дома (садового домика, дачи) и противопожарного водоема;
• • не менее 1 м - от хозяйственных построек, пергол и беседок;
• • не менее 4 м - от вольеров с домашними животными;
• • не менее 3 м - от высокорослых плодовых деревьев (яблоня, груша, черешня и т.п.);
• • не менее 2 м - от среднерослых плодовых деревьев (вишня, слива, алыча, облепиха, калина и т.п.), а также от карликовых плодовых и декоративных деревьев;
• • не менее 1 м - от ягодных (смородина, малина, виноград и др.) и декоративных кустарников.

2. Объединение (слияние) земельных участков

К основным требованиям, предъявляемым к земельным участкам, в отношении которых планируется осуществить процедуру слияния, относятся:

во-первых, земельные участки должны иметь одинаковое целевое назначение;

во-вторых, должны быть смежными, то есть минимум с одной стороны иметь общую границу;

в-третьих, площадь образованного в результате слияния участка не должна превышать установленные максимальные размеры:

• • для строительства и (или) обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме
  • - в городах - от 0,05 до 0,15 гектара включительно;
  • - в сельских населенных пунктах, поселках городского типа - от 0,15 до 0,25 гектара включительно;
  • - в населенных пунктах, расположенных в пригородных зонах г. Минска, областных центров и городов областного подчинения - от 0,1 до 0,15 гектара включительно.
• • для ведения личного подсобного хозяйства
  • - находящиеся в частной собственности или пожизненном наследуемом владении – до 1 гектара включительно;
  • - находящиеся в аренде – до 4 гектаров включительно с учетом размера земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме;
  • - если в частной собственности или пожизненном наследуемом владении уже находится земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства площадью один гектар включительно, то дополнительно может находиться еще один участок в аренде – до 3 гектаров включительно.
• • для коллективного садоводства, дачного строительства
  • - до 0,15 га включительно на одного члена садоводческого товарищества, дачного кооператива.
• • для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства
  • - находящиеся на праве пожизненного наследуемого владения – до 100 гектаров сельскохозяйственных земель включительно.

Но это еще не все. Владельцы земельных участков с фиксированными границами (граница, установленная на местности с закреплением ее поворотных точек межевыми знаками) должны знать, что уже на этапе оформления документов у них могут возникнуть проблемы с делением или слиянием участков.

Дело в том, что организация, которая будет готовить землеустроительную документацию (далее – Исполнитель), обязана по процедуре произвести обследование земельных участков на местности. В ходе обследования сопоставляются сведения, содержащиеся в регистре недвижимости с фактическим состоянием и использованием земельных участков.

По итогам обследования составляется акт установленной формы, в который должны быть внесены все обнаруженные в ходе обследования изменения (нарушения).

И, если в ходе обследования будет выявлено:

• • несоответствие фактического использования земельных участков их целевому назначению либо факт их несоответствия утвержденной градостроительной документации;
• • несоответствие фактических границ земельных участков границам, указанным в правоудостоверяющих документах и (или) в документах регистра недвижимости;
• • наличие самовольно возведенных капитальных строений (зданий, сооружений);
• • наличие земельного спора,

то любое из данных обстоятельств будет являться основанием для того, чтобы приостановить разработку документации по делению или слиянию земельных участков. И об обнаруженных вышеизложенных обстоятельствах Исполнитель обязан письменно уведомить владельца земельного участка (участков), а также местный исполнительный комитет.

Дальнейшая работа Исполнителя по делению или слиянию участков возможна только после предоставления Исполнителю документов, подтверждающих устранение произошедших изменений (нарушений), либо после внесения в установленном порядке изменений в правоудостоверяющие документы на земельные участки и (или) регистр недвижимости.

Задержка в оформлении документации может произойти и в случае, когда на местности ранее установленные межевые знаки были утрачены, в результате чего невозможно осуществить обследование и определить фиксированные границы земельного участка на местности. В этом случае Исполнитель уведомляет землевладельца о возможности возобновления работы после восстановления в установленном порядке фиксированных границ земельных участков.

В отношении земельных участков с нефиксированными границами их обследование на местности не предусмотрено. На землевладельца возлагается обязанность предоставить исполнителю информацию об отсутствии незарегистрированных капитальных строений (зданий, сооружений) на делимых, объединяемых земельных участках.

3. Процедура деления или слияния земельных участков

С чего начать процесс раздела или объединения земельных участков? Здесь развитие ситуации зависит от того, на каком праве у владельцев находятся земельные участки – частной собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (временного) пользования или аренды.

Собственник земельных участков может сразу обращаться к Исполнителю за оказанием услуги по оформлению документации деления или слияния земельных участков.

Если земельные участки предоставлены владельцу в пожизненное наследуемое владение, постоянное (временное) пользование или аренду, то необходимо обратиться в местный исполнительный комитет (как собственнику земельных участков), который при наличии согласия на деление или слияние земельных участков должен направить Исполнителю поручение на совершение работ.

Деление, слияние земельных участков предусматривает выполнение следующих работ:

• • Разработка проекта деления, слияния земельных участков (не требуется в отношении земельных участков, расположенных в садоводческих товариществах).

  Разработанный проект деления, слияния земельных участков согласовывается с местным исполнительным комитетом, местными органами санитарного надзора и природных ресурсов и охраны окружающей среды.

  В проекте деления, слияния земельных участков будет отражены ограничения (обременения) прав на земельные участки, образуемые в результате деления, слияния земельных участков (при их наличии).

• • Внесение в установленном порядке изменений в утвержденный проект организации и застройки территории садоводческого товарищества (требуется для земельных участков, расположенных в садоводческих товариществах).

  Для оформления изменений необходимы будут решения общего собрания членов садоводческого товарищества или правления товарищества (если вопросы внесения изменений в проект организации и застройки территории садоводческого товарищества Уставом отнесены к компетенции правления).

• • Установление границ, образованных в результате деления, слияния земельных участков.
  

  Согласование установленных границ, вновь образованных в результате раздела, слияния земельных участков на местности с землепользователями смежных земельных участков не требуется.

• • Государственную регистрацию прекращения существования разделенных, объединенных земельных участков, создания вновь образованных в результате деления, слияния земельных участков, прав, ограничений (обременений) прав на них.

Если делимый земельный участок или объединяемые земельные участки находятся в государственной собственности, то также требуется решение местного исполкома о делении, слиянии земельных участков.

Государственная регистрация создания вновь образованных в результате деления, слияния земельных участков, прав, ограничений (обременений) прав на них завершает процедуру деления или слияния земельных участков.

Получить более подробные консультации по конкретным ситуациям, непосредственно связанным с вашим земельным участком, вы можете у специалистов юридического отдела нашего агентства – риэлтеров с многолетним опытом работы в сфере недвижимости.