Статьи, обзоры, интервьюЧто нужно знать при выборе земельного участка
Впервые столкнувшись с необходимостью приобрести участок под разные цели: строительство дома, ведение хозяйства, садоводство, покупатель нередко теряется в обилии информации и юридических нюансах.
Привалова Диана Станиславовна
В то же время недопонимание специфики, правил и законодательных аспектов может привести к трудностям не только в процессе совершения сделки, но и при последующем пользовании землей.
Разобраться в важных вопросах, которые не стоит игнорировать на этапе поисков участка, помогает руководитель земельного отдела агентства недвижимости ЗАО «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» Диана Привалова.
Читайте также наш предыдущий материал: Где и как можно приобрести земельный участок в Беларуси
Вид права пользования
Главный законодательный акт, регламентирующий земельные отношения в Беларуси, – это Кодекс о земле.
В соответствии с ним, в нашей стране земельные участки могут находиться у пользователей - физических лиц - на правах:
- • частной собственности;
- • пожизненного наследуемого владения;
- • аренды.
С юридической точки зрения разница заключается в следующем: частная собственность дает гражданину право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, пожизненное наследуемое владение – владеть и пользоваться, аренда – пользоваться.
Однако на практике, если человек добросовестно пользуется участком и расположенным на нем строением в соответствии с целевым назначением надела (об этом ниже), вид права на землю практически ни на что не влияет.
Во всех случаях возможно беспрепятственно продавать, дарить или передавать по наследству капитальное строение. Принцип единства судьбы земельного участка и капитальных строений (зданий, сооружений), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе самих наделов, гарантирует, что вместе с правом на дом к новому владельцу перейдет и право на землю. То есть, если у вас в частной собственности находится и дом, и участок, то при совершении гражданско-правовой сделки (например, купли-продажи) в ней участвуют оба эти объекта недвижимости. При пожизненном наследуемом владении и аренде объект продажи только один – строение, а права на участок автоматически переходят новому владельцу.
В Беларуси самая распространенная форма владения – это пожизненное наследуемое. За ней следуют участки с правом аренды. А вот земля в частной собственности в городской черте встречается реже, чем в сельской местности. Такая ситуация обусловлена большой разницей в кадастровой оценке участков в зависимости от места их расположения.
Нередко у людей возникают сомнения: если земельный надел находится не в частной собственности, не изымут ли участок, продлят ли договор аренды? Лишить участка просто потому, что он не в частной собственности, невозможно. В то же время, он может быть изъят вне зависимости от права на землю.
Законодателем определены следующие основания изъятия участка в государственных нуждах: строительство объекта (автомагистрали, газопровода, водопровода и т.п.) республиканского или местного значения, заявка инвестора с обоснованным инвестиционным проектом на строительство социально значимого сооружения в рамках генерального плана развития территории, региона.
В случае, если земля находится в частной собственности, владелец получает компенсацию и за капитальное строение, и за садовые насаждения, и за земельный участок, поскольку заплатил за право частной собственности. При пожизненном наследуемом владении – только за строение и посадки. Именно в ситуации при изъятии участка для государственных нужд и проявляется основное различие между правом частной собственности и пожизненного наследуемого владения: получение либо неполучение компенсации за стоимость земли.
При покупке жилого дома, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, все права и обязанности по договору аренды переходят новому владельцу. Размер ежегодной арендной платы, сроки договора аренды остаются без изменений. Если участок используется в соответствии с целевым назначением, то по истечении сроков аренды нет оснований их не продлить.
Главное – соблюсти процедуру продления договора аренды, прописанную в самом договоре. А именно – обратиться в соответствующий исполнительный комитет с заявлением о продлении договора аренды не раньше, чем за два месяца и не позже чем месяц до окончания сроков аренды. Даже если срок обращения пропущен, то на практике договор аренды все равно продлевается, но к арендатору могут применить меры административного наказания в виде штрафа.
Если вы не гражданин Беларуси, земельным участком вы сможете пользоваться только на праве аренды. Капитальное строение будет приобретено в собственность, а земля – в аренду. Есть исключение: если вы получаете земельный участок в наследство от близкого родственника, он переходит к вам на тех же правах, какие имел прежний владелец (в том числе, частная собственность и пожизненное наследуемое владение). В случае же, если вы имеете белорусское гражданство, а совершаете сделку купли-продажи с иностранным гражданином, вы сможете поменять правовой режим участка с аренды на частную собственность, оплатив его стоимость.
Целевое назначение
Земельным законодательством установлено, что участок может быть использован только в соответствии с целью, для которой он предоставлен. Фактическое использование участка и его целевое назначение, зафиксированное в документах, должны совпадать. В таком случае не возникнет проблем при оформлении договора купли-продажи и совершении других операций с недвижимостью, не появятся основания для изъятия участка или отказа в регистрации капитального строения и т.д. В Беларуси предусмотрены следующие виды назначения земельных участков для физических лиц:
– строительство и обслуживание индивидуального жилого дома
Если строительство завершено, то при регистрации ввода в эксплуатацию местный исполнительный и распорядительный орган выносит решение об уточнении целевого назначения участка, определяя как земельный участок для обслуживания жилого дома. Кроме этого конкретизируется наименование жилого дома как одноквартирного.
– строительство и обслуживание блокированного жилого дома
Если в доме зарегистрировано две и более квартиры, вход в каждую из которых организован непосредственно с придомовой территории, то это – блокированный жилой дом. Соответственно целевое назначения участка, на котором он размещен, имеет наименование «для строительства и обслуживания блокированного жилого дома» (после введения в эксплуатацию – только для обслуживания).
– обслуживание хозяйственных построек
Такие участки неразрывно связаны с земельным участком, на котором расположено основное капитальное строение. Соответственно, они не могут быть отдельным предметом договора купли-продажи.
– ведение личного подсобного хозяйства
Земельный участок такого типа предоставляется гражданам, производящим сельскохозяйственную продукцию, занятым земледелием, разведение скота, птицы и т.д. Человек, планирующий приобрести или оформить земельный участок с целевым назначением для ведения личного подсобного хозяйства или огородничества, должен быть зарегистрирован по постоянному месту пребывания в данном населенном пункте или населенном пункте, входящем в административно-территориальные границы соответствующего сельсовета. На этих участках можно строить здания и сооружения, необходимые для ведения хозяйства, в обывательском понимании – сараи.
Возможно, человек возведет на таком участке строение, которое внутри будет обустроено как жилое помещение с системой отопления, водопроводом и водоотведением, но основополагающим фактором будет наименование объекта, указанное в регистрационных документах, – хозяйственная постройка.
Кроме этого, возможен и отказ в государственной регистрации сооружения, имеющего все признаки жилого дома. При нарушениях может быть вынесено предписание о сносе или приведении в соответствие данного здания.
Стоит ли тратить время, излишне волноваться и рисковать деньгами – решение индивидуальное.
– ведение коллективного садоводства и дачного строительства
Участки данного типа входят в состав территорий садоводческих товариществ и дачных кооперативов. Юридические аспекты и порядок землепользования дополнительно регулируют уставы и коллективные решения общества.
– огородничество
Само наименование содержит исчерпывающее понятие этого вида назначения участка: земля предоставляется для выращивания овощей и иных сельскохозяйственных культур. Сейчас такие участки оформляются во временное пользование, то есть по договору аренды. Но есть случаи, когда участок для огородничества еще в прошлом был оформлен в частную собственность, но это скорее исключение, чем правило.
Сроки строительства
Одним из самых болезненных вопросов при покупке земельного участка могут стать установленные сроки строительства: фундамент или коробка понравились, место отличное, все коммуникации есть, а купить нельзя… Причины могут быть в том, что объект де-юре не создан, стадия готовности для ввода в эксплуатацию недостаточна, сроки консервации пропущены и т.д.
Согласно действующему законодательству строительство жилого дома должно быть завершено в течение трех лет с даты государственной регистрации прав на земельный участок. Важно знать, что даже в случае его отчуждения (приобретения), сроки строительства не прерываются и для нового владельца их исчисление заново не начинается. Приостанавливаются они лишь на период консервации строящегося объекта. Срок консервации объекта может быть любой, но не более трех лет. В большинстве случаев на практике она производится на максимально установленный законодателем срок.
Кроме того, срок строительства может быть продлен, но не более чем на два года. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в местный исполнительный и распорядительный орган (архитектурное бюро, сельсовет) с указанием причины. Одной из них может быть отсутствие финансовых средств для продолжения строительства. В данном случае принципиальным является временной период, в котором возможны такие инициативы – не ранее чем за 6 месяцев, но и не позднее чем за 2 месяца до истечения сроков строительства.
Так, если кратко, выглядит теоретическая часть этого вопроса, на практике же все несколько сложнее. Для правильной оценки всех обстоятельств требуется более детальный подход при рассмотрении документов, буквальное понимание и соблюдение нормативной «арифметики». В рамках данной статьи смоделируем идеальную (упрощённую) ситуацию для более четкого понимания изложенного выше, а также для самостоятельных расчетов общих предельных или оставшихся сроков для строительства, возможных согласно действующего законодательства.
В примере мы используем условные даты, расчеты производим в месяцах:
Дата государственной регистрации права на земельный участок – 01.03.2012 года (пошел отсчет срока строительства – 3 года или 36 месяцев).
01.03.2014 года произведена регистрация создания незавершенного законсервированного капитального строения (в связи с консервацией приостановлено исчисление сроков строительства – 3 года или 36 месяцев).
В период с 01.03.2012 г. по 01.03.2014 г. прошло 24 месяца, которые мы вычитаем от основного срока строительства: 36 месяцев – 24 месяца = 12 месяцев, осталось у нас на завершение строительства дома. Опять «тикать» они начинают после окончания сроков консервации, т.е. с 01.03.2017 г. (дата окончания консервации = 01.03.2014 + 36 месяцев). Со 02.03.2017 г. начинается отсчет этих 12 месяцев (продолжаем строить).
В 01.12.2017 г. – за три месяца до истечения основных сроков строительства – обращаемся с заявлением о продлении сроков строительства. При положительном решении – добавляем еще 2 года или 24 месяца. С момента завершения основного срока строительства с 01.03.2018 г. начинается отсчет этих дополнительных 2 лет.
Таким образом к 01.03.2020 года мы должны завершить строительство, в идеальной ситуации к данной дате наш дом должен быть введен в эксплуатацию.
Если участок предоставлен до 01 марта 2012 года, то строительство капитального строения в виде жилого дома должно быть завершено в течение 3 лет, начиная с 01 марта 2012 г. – до 01 марта 2015 года. Если в период течения срока землепользователь не возвел капитальное строение в виде жилого дома или иного объекта, который он на любой стадии мог зарегистрировать как законсервированное капитальное строение, то есть два пути: ввести жилой дом в эксплуатацию, если стадия готовности позволяет это сделать, или произвести консервацию незавершённого строительством капитального строения, но степень готовности по объему должна быть не меньше коробки (фундамент, стены, крыша).
Размер
Перейдем к непосредственным параметрам земельного участка. Предельные значения площади надела, предоставляемого для строительства и обслуживания жилого дома, также определены законодательно:
- • в городской черте – от 0,05 га до 0,15 га (5-15 соток) включительно;
- • в сельских населенных пунктах – от 0,15 до 0,25 га (15-25 соток) включительно.
Площадь земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, предоставляемого в сельском населенном пункте, не может превышать 1 гектар. А для коллективного садоводства и дачного строительства предоставляется участок не более 15 соток.
Это заданные стандарты, но, как и во всем, здесь также могут быть исключения. В старой городской застройке возможно найти участки по площадям меньше установленных норм (0,03-0,04 га). Такие объекты – достояние прошлого времени: из-за дефицита жилья предпринимались попытки решить данный вопрос путем деления родового надела.
В последующем при обязательной регистрации такого рода земельных участков и капитальных строений законодатель исходил из понятия «исторически сложившихся (установленных) границ земельного участка» и при отсутствии споров о них между соседями, попросту говоря, «закрывал глаза» на искажение некоторых норм, осуществляя регистрацию подобных объектов в состоянии «как есть».
Пока старый или новый владелец эксплуатирует жилой дом, как правило, проблем не возникает. При желании произвести реконструкцию или снести старый дом, а взамен построить новый, могут появиться вопросы при оформлении проектной документации, так как соблюсти строительные и пожарные нормы, существующие сейчас, не всегда представляется возможным.
Строить или реконструировать никто не запретит, но требования к строению будут определены конфигурацией участка, близостью соседних жилых домов и коммуникациями. Проектная документация на здания, размещаемые на таких участках, может оказаться в 1,5-2 раза дороже, чем на стандартном участке.
Есть и другие участки, которые больше максимально установленной площади (0,15 га в городе и 0,25 га в сельской местности). Если говорить о городской черте Бреста, то они встречаются в так называемых присоединенных бывших деревнях, носящих одноименные названия микрорайонов: Плоска, Мощенка, Аркадия, Митьки и др. Владельцы таких участков оформили документацию, когда территория относилась к сельской местности, соответственно и нормы площади «от» и «до» действовали другие. При включении деревень в административно – территориальные границы города площади и границы участков не подлежали изменению.
В этих же районах возможно встретить наделы с целевым назначением для ведения личного подсобного хозяйства или огородничества, но их можно рассматривать как отдельные объекты гражданского права только в случае, если они в частной собственности. Третий случай, который необходимо отметить при обсуждении темы размера земельных участков, это когда таковые расположены в середине жилой застройки. К ним могут быть не проложены удобные подъездные пути, размер участка – меньше установленных нормативов, возможны другие изъяны, из – за которых комфортное использование проблематично.
В основном такие смежные объекты по договоренности поделены между владельцами, огорожены и позиционируются как составная часть. Бывают случаи, когда за давностью лет продавец подзабывает о том, что часть земли не оформлена. Пугаться данного обстоятельства не стоит. При покупке жилого дома с таким дополнительным наделом есть два пути: продолжать им пользоваться «как есть» или оформить на него право аренды, а возможно и присоединить к основной территории.
Таким образом, размер земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома в зависимости от места расположения и исторически сложившейся практики может составлять от 0,03 га до 0,25 га. Время от времени появление на рынке объектов с иными параметрами наталкивает на мысль о неком «лукавстве» со стороны продавца.
Границы
Земельные отношения являются весьма сложной сферой, а сама земля – настолько специфический объект, что пользование ею предполагает не только наличие прав, но и соответствующие обязанности. В том числе и поэтому крайне важны правильность и однозначность понимания границ участков.
Различают юридические и фактические границы земельных участков, а также нефиксированные (общие) и фиксированные, внешние и внутренние. Из названных границ только фиксированная граница устанавливается геодезическим способом на местности с закреплением её поворотных точек межевыми знаками установленного образца. В зависимости от формы и конфигурации участка определяется количество точек поворота его границ.
К сожалению, на практике пользователи земельных участков не всегда радеют за сохранность межевых знаков и нередко на просьбу показать четкие границы территории на местности рисуют условные линии в воздухе. Не всегда упрощает ситуацию ограждение участка самим собственником или соседями: есть вероятность, что забор установлен неправильно, а проверить данный факт при отсутствии межевых знаков весьма проблематично.
Если вы хотите самостоятельно проверить соответствие границ участка, то вооружившись земельно-кадастровым планом, рулеткой и, имея одного или двух помощников, по условным точкам с небольшой погрешностью сможете померить расстояние от одной поворотной точки до другой. Это возможно только при наличии хотя бы части ограждения по периметру и сохранившихся межевых знаков. При отсутствии условных обозначений проверить или восстановить самостоятельно границы невозможно. Для этого понадобится профессиональная помощь специалиста геодезической службы. Он измерит и определит координаты, а также восстановит или определит границы смежных участков. Это необходимо, чтобы исключить земельные споры между соседями.
Такие мероприятия стоит проводить прежде всего со старыми наделами. Крайне редко такая необходимость возникает при покупке вновь выделенных участков, так как они оформлены уже в соответствии с существующими стандартами и правилами.
Форма
Если вы только задумались о строительстве собственного дома и начали собирать по этой теме информацию, то наверняка воспользуетесь советами и рекомендациями специалистов по поводу конфигурации участков и оптимального соотношения площади земли и размеров пятна застройки. Сегодня существуют «пустые» участки, подходящие под «идеальные» параметры, но это единичные предложения, и такие варианты будут стоить дорого. В то же время, если у вас нет фобий и объективных неудобств в пользовании, нестандартная форма участка может стать привлекательным бонусом.
Форма участка может быть воплощена в различных геометрических фигурах: прямоугольник, квадрат, трапеция, треугольник, ромб и другие, не подпадающие ни под одно определение участки с ломаными границами. Такие наделы чаще всего встречаются в районах старой застройки (Граевка, Киевка, Речица), как уже писалось выше, с исторически сложившимся землепользованием. Узкие вытянутые участки, где ширина может составлять от 10-15 метров, а длина от 100 метров и более в зависимости от площади, можно купить в присоединенных территориях. Участки правильной формы (прямоугольные, шириной 20 метров или квадратные) нарезались уже в современных реалиях и соответственно чаще встречаются в районах застройки Березовка, Плоска, Мощенка, Вычулки, Ямно-Вычулки, Южный и т.д.
Еще один формат – это «участок» для обслуживания и строительства жилого дома, состоящий из нескольких наделов. Такое явление характерно в основном для сельской местности, в исключительных случаях встречается в городской черте. В документах будут указаны несколько кадастровых номеров с приложением земельно-кадастрового плана.
Чаще всего это несмежные земельные участки, но при этом они могут находиться друг от друга и на расстоянии, их могут разделять чужие наделы или дорога. Построить на втором участке дом, зарегистрировать его как отдельно строящий и продать, – нельзя. В понимании гражданского законодательства данные земельные участки и жилой дом рассматриваются как единое целое и не могут быть разделены.
В пользовании таким объектом есть свои плюсы и минусы. Сложным вопросом будет подведение коммуникаций (электричество, вода и газ) и размещение хозяйственных построек: не всегда удобно ходить через дорогу к сараю или в огород, но это может быть и плюсом, так как не все домочадцы могут быть предрасположены к разведению сельскохозяйственных животных, а размещение последних в отдельном месте будет способствовать мирному сосуществованию.
Благодаря зонированию территории можно выделить место для отдыха (беседка, баня), а также использовать возможность проживать рядом нескольким поколениям большой семьи и без лишних капиталовложений построить «летний» дом, не уступающий по комфорту основному.
Современные тенденции проектирования и строительства, появление и применение прогрессивных строительных материалов, позволяют уйти от сложившегося стереотипного восприятия традиционного дома, сформировав его внешний облик в новом стиле. В мире архитектурных и дизайнерских решений предлагаются разнообразные интересные, многофункциональные, со своей неповторимостью, индивидуальностью, «изюминкой» разновидности домов разной площади, для большой и малочисленной семьи, на придомовой территории любой конфигурации и размера. Поэтому форма участка не должна быть основным критерием при его выборе.
Действительно важно, чтобы тот проект дома, который вы хотите реализовать, и те параметры, которые вы хотите учесть, органично вписывались в форму участка, а также были соблюдены землеустроительные, пожарные и санитарные нормы и правила.
Рекомендуем также ознакомиться со статьей, в которой подробно рассмотрены виды ограничений и обременений на земельные участки. Этот немаловажный вопрос стоит учитывать при покупке надела, поскольку он может существенно влиять на эксплуатацию участка.
Приняв во внимание советы специалистов, вы сможете основываться в приобретении участка на действительно на важных параметрах, имеющих значение при пользовании землей. Подробную консультацию по вопросам покупки участков можно получить в земельном отделе агентства недвижимости «АЛЬТЕРНАТИВА Брест».
